ГК РФ наделяет получателя пожизненной ренты в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика расторжения договора и возмещения убытков или выкупа ренты, хотя по общему правилу получатель ренты не вправе требовать от плательщика выкупа ренты. Такая инициатива может исходить от получателя пожизненной ренты в случае существенных нарушений условий договора плательщиком ренты. Перечня оснований для расторжения или требования получателем ренты ее выкупа закон не называет. Но при заключении договора пожизненной ренты целесообразно их предусмотреть и включить в договор [71]. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под этим понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушениями, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, то есть сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; не предоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение [30; 138].

Законодатель предусматривает как вариант расторжения договора пожизненной ренты ее выкуп. Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если жилой дом или квартира, равно как и другое имущество, были переданы получателем ренты ее плательщику бесплатно, то получатель ренты может в случае существенных нарушений условий договора не по его вине потребовать возврата переданного имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК). Получатель пожизненной ренты может отказаться от выкупа ренты, выбрав расторжение договора и возмещение убытков.

При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

В соответствии с ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как его собственник, при этом не имеет значения, получено оно за плату или бесплатно. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на тех же условиях, что оговорены договором. Права требовать изменения условий выплаты по договору пожизненной ренты с возмездной передачей имущества у плательщика ренты при этом не возникает. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

2.3 Договор пожизненного содержания с иждивением

Наименование главы 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем, в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК РФ принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава раздела IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу. Применительно к главе 33 ГК РФ таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность.

Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением", каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. При этом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.

Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (п. 1 ст. 583 ГК РФ) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего договора (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Такое построение главы, в которой сосуществуют определения договорного типа и особо - его видов, весьма широко используется в Кодексе. Примером может служить гл. 30 ГК РФ, в которую включены определения и самой купли-продажи как договорного типа (п. 1 ст. 454 ГК РФ), и общепризнанных разновидностей этого договора, в том числе таких, в названии которых указание на принадлежность к купле-продаже вообще не фигурирует. Имеются в виду определения договоров поставки товаров (ст. 506 ГК РФ), государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 526 ГК РФ), контрактации (п. 1 ст. 535 ГК РФ), энергоснабжения (п. 1 ст. 539 ГК РФ) [54; 8].

Выходит, что договоры постоянной и пожизненной ренты являются видами договора ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением рассматривается в качестве разновидности (подвида) договора пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением - это самая распространенная разновидность ренты, которая находит широкое практическое применение, и вместе с тем юридически наиболее сложная, поскольку содержание с иждивением требует наличия в законе диспозитивных, достаточно гибких правил, облегчающих заключение таких договоров.

Легальное определение договора пожизненного содержания с иждивением дано в ст. 601 ГК РФ. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) [5, 222].

Субъектами рассматриваемого договора выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или указанное им третье лицо, как одно, так и несколько. Тем самым создается юридическая возможность материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их материально поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди. Таким образом, по договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин, юридическое же лицо субъектом пожизненного содержания быть не может. Статья 601 ГК РФ не требует более, чтобы получатель ренты обязательно был не трудоспособным. Хотелось отметить, что Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, который выполнял функции материальной и социальной помощи дееспособным гражданам - престарелым и инвалидам. Продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания могло быть только лицо, нетрудоспособное либо по возрасту (мужчина - 60 лет, женщина - 55 лет), либо по состоянию здоровья (инвалид первой, второй или третьей групп). Считалось, что трудоспособный гражданин - собственник жилого дома не может претендовать на пожизненное содержание, иначе договор купли - продажи жилого дома был бы использован как источник паразитического существования. Более того, если отчуждатель (продавец) восстанавливал полностью трудоспособность, то договор считался прекращенным независимо от требования покупателя [69]. С учетом того, что недвижимость передается в собственность плательщика ренты, можно сделать вывод, что и сам получатель ренты (передающий упомянутую недвижимость в собственность др. лица) должен иметь право собственности на эту недвижимость.

Плательщиком ренты может быть как гражданин, так и юридические лица (при этом имеются в виду как некоммерческие, так и коммерческие организации, в том числе страховые, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения). Конечно, при этом в полной мере должны соблюдаться правила о дееспособности граждан и специальной правоспособности некоторых юридических лиц, например некоммерческих организаций. Главная обязанность плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением - это осуществление пожизненного содержания с иждивением получателя ренты. Новое гражданское законодательство не запрещает гражданину, уже имеющему в собственности квартиру, жилой дом, стать плательщиком ренты и получить от получателя ренты в собственность еще одну квартиру, жилой дом [48; 192].

Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до момента государственной регистрации рентополучатель скончался, то данный договор считается незаключенным, так как заявление о регистрации в Федеральную регистрационную службу должны быть поданы обеими сторонами [67].

Законодатель указывает, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено законом. Так, рента в договоре пожизненного содержания с иждивением, как и в договоре пожизненной ренты, выплачивается на период жизни ее получателя и по наследству не передается; выплата ренты носит периодический характер; имеется риск случайной гибели (повреждения) имущества, переданного плательщику ренты; договор пожизненного содержания с иждивением должен иметь письменную нотариальную форму, и подлежит государственной регистрации, так как это - сделка, совершаемая с недвижимостью; рента обременяет объект недвижимости, переданный плательщику ренту по договору пожизненного содержания с иждивением.

В многочисленных комментариях к норме ст. 601 ГК РФ авторы, разграничивая пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается тем, что, во-первых, предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое. Это может быть не только жилой дом, но и любая другая недвижимость - квартира, дача, земельный участок и др. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг [34; 12]. По общему правилу плательщик ренты обязан обеспечить получателю ренты удовлетворение потребностей последнего:

в жилище: при этом само жилое помещение должно отвечать требованиям, которые установлены жилищным законодательством;

в питании: эта потребность должна отвечать необходимым нормам, определенным соответствующими госорганами и органами местного самоуправления с учетом местных традиций, обычаев, особенностей рациона жителей данной местности и т.п.;

в одежде: в качестве ориентира (по аналогии) можно воспользоваться видами и количеством одежды, которые не могут быть изъяты у граждан.

В случаях, когда этого требует состояние здоровья получателя, плательщик ренты обязан также осуществлять за ним уход - присмотр, оказание помощи в приеме пищи, приобретении лекарств, медицинском обслуживании и т.д. Оплата ритуальных услуг осуществляется лишь в случаях, прямо предусмотренных договор пожизненного содержания с иждивением. Если эта обязанность не конкретизирована, следует в любом случае оплатить услуги, упомянутые в ст. 9 Федерального закона "О погребении и похоронном деле": оформление документов, необходимых для погребения; предоставление и доставка гроба и других предметов, необходимых для погребения; перевозка тела (останков) на кладбище (в крематорий); погребение (кремация с последующей выдачей урны) [48; 193-194]. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания, а на практике конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей. В договоре можно конкретизировать виды, порядок и периодичность оказания получателю ренты определенных услуг, например:

приготовление пищи - ежедневно;

стирка белья - 2 раза в месяц;

уборка жилого помещения - 2 раза в неделю.

При передаче под ренту жилого дома или квартиры получатель ренты по общему правилу оговаривает сохранение за собой права проживать в передаваемом помещении, возлагая оплату жилья и коммунальных услуг на плательщика ренты или за счет получаемых от него периодических денежных платежей.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11