3. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Заключение

Целью данной дипломной работы являлось исследование становления и современные правовые основы договора купли-продажи недвижимости в Российской Федерации. В работе были рассмотрены особенности правового статуса недвижимости, правовое регулирование сделок с недвижимостью в РФ, особенности договора купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества, порядок регистрации сделок с недвижимостью.

В ходе исследования автор пришел к следующим выводам:

1. Действующее в Российской Федерации законодательство оперирует недостаточно четким определением недвижимости. Это обстоятельство выступает следствием того, что принятый в развитие базовых положений ГК РФ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», практически сохранив содержащееся в кодексе определение недвижимого имущества, дополнил перечень объектов недвижимости «жилыми помещениями» и «нежилыми помещениями». В результате определение недвижимости стало распространяться не только на здания и сооружения, но также и на любую их часть. Статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует изменить, включив в нее следующее определение недвижимости:

«Под недвижимостью (недвижимыми вещами) следует понимать объекты или комплексы объектов, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и непотребляемости».

2. Юридическим фактом, в результате которого возникает объект незавершенного строительства, служит появление у него в процессе строительной деятельности признаков недвижимости. Поскольку эти признаки определяются естественными свойствами объекта незавершенного строительства, его следует признать «недвижимостью по природе». Таким образом, возникновение объекта незавершенного строительства не должно зависеть от наличия или отсутствия договора подряда в отношении него или от степени его готовности. Под объектами незавершенного строительства следует понимать объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено. Для разрешения проблемы объектов незавершенного строительства необходимо разработать законопроект, предусматривающий постановку на учет и снятие с учета таких объектов. Действующие в настоящее время правила принятия объекта в эксплуатацию не отвечают условиям существующей в России многоукладной экономики, и во многих случаях не поддаются применению.

3. Применение регистрационного законодательства должно строгого следовать базовым принципам регистрации прав на недвижимость. Для российской практики особенно актуальны такие из них, как: приоритет записи прав в реестре над "правоустанавливающими" документами (российский закон провозглашает обратное), обеспечение доверия к записям в реестре, учет всех прав и обременении, затрагивающих интересы собственника или покупателя, реальный публичный доступ к сведениям о правах на объекты недвижимости. Государственную регистрацию права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости следует рассматривать как административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.

Государственная регистрация в этом случае не должна являться основанием возникновения права на недвижимое имущество, а должна рассматриваться как формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества.

4. Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение - по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор купли-продажи отдельных видов недвижимости имеет свои отличительные особенности. Например, отличительные черты договора купли-продажи жилого помещения - существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Если говорить о продаже комнаты (доли) в коммунальной квартире, то остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Также по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

4. Особенностью купли-продажи нежилых помещений является то, что он считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Проблемным вопросом при передаче может стать имущество внутри здания (сооружения), поэтому продавцу и покупателю необходимо оговорить статус имущества в передаваемом здании.

Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации.

Породила дискуссии в юридической литературе такая проблема как - оформление сделок купли-продажи зданий и сооружений, не завершенных строительством. Особенностью объекта незавершенного строительства является постоянное изменение его существенных характеристик, которое не приводит к исчезновению старого и возникновению нового объекта недвижимости. После сдачи в эксплуатацию объект незавершенного строительства утрачивает присущие ему особенности и подчиняется общему режиму недвижимости.

5. В целях уточнения оснований для государственной регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости предлагается изложить статью 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:

«Статья 25. Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимого имущества и объект незавершенного строительства

1. Право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, а также право использования земельного участка для создания данного объекта недвижимости.

2. Собственник вправе зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих право использования земельного участка для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».

Список используемых источников и литературы:

1. Нормативно-правовые акты:

1.1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.

1.2. Водный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ  (в ред. Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 19.06.2007 N 102-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4087. - 8 июня 2006.

1.3. Градостроительный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 N 324-ФЗ) // Российская газета. - № 290. - 30 декабря 2004.

1.4. Гражданский кодекс РФ (ч. 1): Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 г. № 333-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 32. - ст. 3301.

1.5. Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Федеральный закон РФ от 26 января 1996 г N 14-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 N 334-ФЗ) // Российская газета. - N 23. - 6 февраля 1996.

1.6. Гражданский-процессуальный кодекс РФ: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 N 330-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №3088. - 20 ноября 2002.

1.7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ (в ред. от 18.10.2007 N 230-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №3670. - 12 января 2005.

1.8. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 08.11.2007 N 257-ФЗ) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №2823. - 30 октября 2001.

1.9. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ: Федеральный закон РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 N 333-ФЗ) // Российская газета. - № 50-51. - 13 марта 2001.

1.10. Кодекс торгового мореплавания РФ: Федеральный закон РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 N 333-ФЗ) // Российская газета. - № 85-86. - 01-05 мая 1999.

1.11. Лесной кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (в действии с 1 января 2007 года) // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4243. - 8 января 2006.

1.12. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2003 г. №182-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №3375. - 27 декабря 2003.

1.13. О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4087. - 8 июня 2006.

1.14. О введении в действие Земельного кодекса РФ: Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (в ред. от 01.12.2007 N 310-ФЗ) // Российская газета. - №211. - 30 октября 2001.

1.15. О внесении изменений в Федеральный закон РФ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 217-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4427. - 31 июля 2007.

1.16. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №4428. - 1 августа 2007.

1.17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 23.11.2007 № 268-ФЗ; с изм. и доп., вступающими в силу с 01.02.2008г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - ст. 3594.

1.18. О недрах: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 (в ред. от 29.04.2008 N 58-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1992. - № 10. - ст. 823.

1.19. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ (в ред. от 27.07.2006 N 155-ФЗ) // Российская газета. - № 6. - 26 января 2002.

1.20. О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах: Федеральный закон РФ от 23.02.1995 № 26-ФЗ // Российская газета. - № 44. - 1 марта 1995.

1.21. Об акционерных обществах: Федеральный закон РФ от 25 декабря 1995 г. № 208-ФЗ (В ред. от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ) //Российская газета. - № 248. - 29 декабря 1995.

1.22. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 04.12.2007 г. № 324-ФЗ) // Российская газета. - № 137. - 22 июля 1998.

1.23. Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации: Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 26. - ст. 2519.

1.24. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 30. - ст. 3018.

1.25. Семейный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (в ред. от 21.07.2007 N 194-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - ст. 16.

1.26. Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности: Указ Президента РФ от 14.06.1992 № 631 // Российская газета. - № 138. - 18 августа 1992.

1.27. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 // Российская газета. - № 230 (3098). - 4 декабря 2002.

1.28. О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия: Постановление Правительства от 16.12.2002 № 894 // Собрание законодательства РФ. - 2002. - N 51. - ст. 5086.

1.29. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Российская газета (Ведомственное приложение). - N 55. - 21 марта 1998.

1.30. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001. - №4.

1.31. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» // Вестник ВАС РФ. - № 4. - 2001.

1.32. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. - № 5. - 2001.

1.33. Об установлении цены земли на территории ХМАО-Югры: Закон ХМАО-Югры от 19.12.2005 № 132-оз (с изм. от 29 октября 2007 г. № 146-оз) // Собрание законодательства ХМАО-Югры. - 2005. - № 10. - ст. 1235.

1.34. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. №154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002. - №1.

1.35. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. №132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002. - №1.

1.36. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. N 16-В03-6 «Неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания» (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2004. - №5.

2. Специальная литература

2.1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право, книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000.- 800с.

2.2. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://Allpravo.Ru - 2007.

2.3. Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. - М.: Зерцало, 2003. - 816 с.

2.4. Голованов Н. Сборник договоров. Недвижимость и строительство (+ СD-ROM). - СПб.: Питер, - 2006. - 224 с.

2.5. Гражданское право. Учебник / Под ред. Илларионовой Т.И., Гонгало Б.М., Плетнева В.А.- М.: Норма-Инфра-М, 2001.- 464с.

2.6. Гришаев С.П. Гражданское право. Гриф МО РФ. - М.: Юрист, 2005. - 496 с.

2.7. Зрелов А.П. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. - М.: Статус-Кво, - 2005. - 204 с.

2.8. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 340 с.

2.9. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. - М.: Велби, 2005. - 320 с.

2.10. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (с постатейными материалами и судебной практикой) / Под ред. С. А. Боголюбова. - М.: Юрайт, 2006. - 560 с.

2.11. Крашенинников П.В. Сделки с жилищными помещениями. - М., 2000.-359с.

2.12. Крашенинников П.В. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. - М.: Норма, 2004. - 832 с.

2.13. Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному  8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М.: «Статут», 2003. - 831 с.

2.14. Никонов П.Н. Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор. 2007. [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://Allpravo.Ru - 2007.

2.15. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - Петроград, Юр. кн. скл. «Право», 1917. - 328 с. [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://Allpravo.Ru - 2005.

2.16. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ Ч. 1,2,3 / Т.Е. Абова, М.М. Богуславский и др. - М.:ЮРАЙТ-ИЗДАТ, 2007. - 1038 с.

2.17. Права на земельный участок при приобретении недвижимости [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://Allpravo.ru -2007.

2.18. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: ВолтерсКлувер, 2006. - 368 с.

2.19. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и другие вещные права (по новому Жилищному кодексу РФ). - М., 2005. - 77 с.

2.20. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права.- Тула: Автограф, 2001.-720с.

3. Периодика

3.1. Бевзенко Р.С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. - 2004. - №9. - С. 12 - 24.

3.2. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - №6. - С. 3 - 19.

3.3. Витрянский В.В., Жуйков В.М., Завьялов А.А., Иванов А.А., Козырь О.М., Маковская А.А., Маковский А.Л., Сенчищев В.И., Суханов Е.А., Сучкова Н.В., Чубаров В.В. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Нотариальный вестник. - 2003. - № 5. - С. 34 - 55.

3.4. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. - 2005. - №8. - С. 9 - 17.

3.5. Корнилова Н.В. Понятие и признаки недвижимых вещей // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. - 2006. - №6. - С. 5 - 13.

3.6. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - №1-2.

3.7. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. - 2006. - №10. - С. 23 - 46.

3.8. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // эж-Юрист. - 2004. - №11. - С. 11 - 23.

3.9. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество// Российская юстиция. - 1998. - № 3. - С. 7 -15.

3.10. Терехова Л.В., Полянский СВ. Купля-продажа квартир // Вопросы налогообложения. - 2000. - № 3. - С. 23- 31.

3.11. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. - 2004. - №6. - С. 6 - 15.

3.12. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. - 2002. - № 3. - С. 52-53.

3.13. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - №11. - С. 10 - 22.

3.14. Эйриян Г. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Хозяйство и право. - 2003. - № 10. - С. 106-114.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10