В случае, когда земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности, применяется рекомендация Высшего Арбитражного суда. Так «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» показывает, при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользовании земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. - № 5. - 2001.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Для регистрации права собственности на жилое помещение подаются следующие документы:

1. заявление на государственную регистрацию;

2. документ об оплате стоимости жилого помещения;

3. документ об оплате госпошлины;

4. договор купли-продажи недвижимости;

5. передаточный акт;

6. справка жилищно-коммунального управления;

7. договор передачи (приватизации) квартиры в собственность.

В случае, когда имеются несовершеннолетние собственники, необходимо разрешение органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, покупателя если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 35 Семейного кодекса РФ). Семейный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - ст. 16.

Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

В заявлении указывается следующее:

1) данные о продавце (покупателе);

2) цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);

3) наименование и реквизиты договора продажи;

4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

5) подпись заявителя и дата подписания заявления.

Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.

Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе "Лицо, отчуждающее объект" ("Лицо, приобретающее объект") подраздела II-2 указываются сведения обо всех лицах.

Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (приложение 12 к Правилам ведения ЕГРП).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. Передаточный акт содержит сведения о Продавце и Покупателе, точный адрес жилого помещения, в случае продажи доли, указывается количество долей в праве собственности на квартиру. Подписание акта передачи недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

2.2. Купля-продажа нежилых помещений

По договору купли-продажи нежилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность здание (сооружение), объект незавершенного строительства и другие объекты, отнесенные к нежилым помещениям другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это здание (сооружение), объект незавершенного строительства и другие объекты, отнесенные к нежилым помещениям и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи нежилых помещений являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи здания (сооружения) - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности нежилого помещения по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: ВолтерсКлувер, 2006. - С.68.

Рассмотрим документы необходимые для государственной регистрации купли-продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов.

Полагаем, что их можно разделить на две группы:

I. Документы о сторонах договора;

II. Документы о предмете договора.

В первую группу на наш взгляд, нужно включить:

1) Документы, удостоверяющие личность обращающегося лица;

2) Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

3) Учредительные документы юридического лица, включая все изменения и дополнения;

4) Информационное письмо налоговой инспекции о присвоении ИНН;

5) Письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом по статистике;

6) Документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.), сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации;

7) Протоколы заседаний учредителей юридического лица;

8) При обращении представителя юридического лица - надлежаще оформленная доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределах его компетенции.

Во вторую группу следует включить:

1) Правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а также акт приема передачи, если она не предусмотрена правоустанавливающим документом;

2) Справка о балансовой принадлежности объекта недвижимости, право на которое регистрируется, с указанием стоимости объекта;

3) Технический паспорт, справка БТИ;

4) Кадастровый план земельного участка;

5) Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования землей;

6) Постановление администрации об отводе земельного участка;

7) Специальные документы (например, постановление об отмене наложения ареста на имущество).

Для частных субъектов решением проблемы регистрации может явиться ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость. Законодательно она не предусмотрена, однако на практике применяется.

Договор продажи нежилого помещения не нуждается в нотариальном удостоверении.

Передача проданного объекта нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи здания (сооружения) не может считаться исполненным. Проблемным вопросом при передаче может стать имущество внутри здания (сооружения), поэтому продавцу и покупателю необходимо оговорить статус имущества в передаваемом здании.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Необходимо обратить внимание на продажу таких нежилых помещений как: нежилые объекты являющиеся государственной или муниципальной собственностью; объекты недвижимости являющиеся памятниками истории и культуры; объекты нежилого фонда за рубежом.

Купля-продажа нежилых объектов государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ // Российская газета. - № 6. - 26 января 2002.

Особый порядок приватизации установлен для объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры: помимо договора купли-продажи покупатель подписывает еще и Охранное обязательство, которое является неотъемлемой частью договора и содержит перечень обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры.

Объекты культурного наследия могут быть отчуждены из собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в собственность граждан и юридических лиц на возмездной основе, в соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001г. №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ // Российская газета. - № 6. - 26 января 2002. (далее Закон № 178-ФЗ). Хотя в процессе приватизации объектов культурного наследия имеется ряд особенностей, закрепленных в статье 29 Закона № 178-ФЗ и в статье 50 Закона № 73-ФЗ. Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации: Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

1) Объекты культурного наследия можно приватизировать способами, установленными статьей 13 Закона № 178-ФЗ, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию (охранное обязательство).

2) Министерство культуры РФ для объектов федерального значения, органы исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в этой области, в отношении объектов регионального и муниципального значения определяют условия охранного обязательства.

3) Охранное обязательство должно быть оформлено в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.12.2002г. № 894 "О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия". О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия: Постановление Правительства от 16.12.2002 № 894 // Собрание законодательства РФ. 2002. N 51. Ст. 5086. Условия охранного обязательства включаются в решение об условиях приватизации и в качестве существенных условий в договор купли-продажи объектов культурного наследия.

4) В охранном обязательстве должны указываться требования к содержанию объекта культурного наследия, условия доступа граждан, порядок и сроки проведения реставрационных работ и иные меры, обеспечивающие сохранность данного объекта.

Породила дискуссии в юридической литературе такая проблема как - оформление сделок купли-продажи зданий и сооружений, не завершенных строительством. Здесь нужно разобраться относительно принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10