Разрешение жилищных споров
2 Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ Институт бизнес - права Кафедра гражданского права и процесса Специальность: «Юриспруденция»-021100 Реферат по дисциплине «Жилищное право» ТЕМА: «Разрешение жилищных споров» Исполнитель: Студентка 3 курса (группа Юр-III-1) Научный руководитель: Т.Ю. Павлиенко Дата защиты: Оценка: Москва-2006 План Введение………………………………………………………….......……………3 Глава I. Судебная практика по делам о выселении из жилого помещения.…..6 §1. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество на примере договора купли-продажи…………………………………………........................6 §2. Договор найма жилого помещения………………………………………....12 Глава II. Практика разрешения жилищных споров……………………………21 §1. Разрешение споров по регистрации места жительства и пребывания…...21 §2. Разрешение спора по праву владения, пользования и распоряжения жилым помещением………………………………………..…............................26 § 3. Споры о разделе жилья………………………………………..………........27 Заключение…………………………………………………………………...…..32 Список использованных источников…………………………..……………….34 Введение В жизни каждого человека проблема жилья является одной из самых важных. Жилище для человека -- необходимое условие его существования наряду с продуктами питания и одеждой: это место его пребывания, «семейный очаг», средство организации домашнего хозяйства, досуга, отдыха и т. д. Отсюда -- важность жилищного законодательства, призванного регулировать жилищные отношения. Несмотря на принимаемые меры в области законодательства удельный вес совершения незаконных сделок с жильем по-прежнему высок. Для упорядочения отношений на жилищном рынке и обеспечения правовой защиты граждан от незаконных посягательств на их имущество при совершении сделок с жильем за последние годы принят ряд законов и нормативно-правовых актов. Так, кардинальные изменения внесены Гражданским кодексом РФ в порядок оформления сделок с недвижимостью, в том числе с жилыми помещениями, усилены меры правовой ответственности за совершение незаконных сделок, а в отношении сделок, заключенных с использованием уголовно наказуемых способов, -- повышены меры наказания (Уголовный кодекс РФ). Введение в действие с 1 марта 1996 г. ч. 2 ГК РФ оказало наиболее действенное влияние на упорядочение всех сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание с иждивенцем, аренда, залог и др.), детально регламентируя порядок их заключения. Внесены значительные изменения в законодательство по защите жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, других несовершеннолетних граждан. Принят ряд новых федеральных законов, постановлений Правительства РФ, Конституционного и Верховного судов РФ, которые прямо или косвенно регулируют отношения по обеспечению прав граждан при осуществлении ими сделок на рынке жилья. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ содержит мероприятия по упорядочению и цивилизованному развитию рынка недвижимости и, главное, по обеспечению гарантий прав собственников недвижимого имущества. Реализация данного Закона потребовала принятия дополнительных нормативных правовых актов, обеспечивающих создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, введение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объекты недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. Правительством РФ приняты основные документы по обеспечению практического осуществления данного Закона. Так, постановлением от 18 февраля 1998 г. № 219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который позволил обеспечить унифицированную в пределах России систему записей о правах на недвижимое имущество и о совершаемых с ним сделках. Например, «биография» жилого дома (жилого помещения) в Реестре фиксируется от его «рождения» до прекращения существования. Реестр содержит описание объекта, записи о праве собственности и другие сведения, обеспечивающие полную правовую и техническую характеристику данного жилого помещения. Вышеизложенное означает, что гражданин, решивший приобрести жилой дом (квартиру), может получить исчерпывающую информацию об интересующем его объекте в органе государственной регистрации недвижимости, что исключает существующую ныне необходимость сбора требуемых сведений в различных учреждениях. Правительство РФ постановлением от 6 марта 1998 г. № 288 утвердило Примерное положение, в котором органам государственной власти субъектов РФ рекомендовано создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество с филиалами в границах административно-территориальных единиц. Например, если учреждение юстиции находится в областном центре, то в районе могут функционировать его филиалы. Особую значимость представляет та часть Положения (п. 9), которая устанавливает, что обязанность проверки достоверности (подлинности) поданных заявителем документов на регистрацию его права на объект движимости возлагается на органы государственной регистрации. Это означает, что при возникновении у регистратора сомнений их достоверности, бремя доказательств лежит на учреждении, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижность. Учреждения регистрации могут проводить правовую экспертизу - направлять юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросы с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав и предъявлять основания для приостановления или отказа в регистрации. В стадии рассмотрения находится проект закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации», который должен стать регулятором рынка недвижимости. Согласно проекту, риэлтор получит признание своей профессии на уровне закона, будет ведена единая лицензия на все разновидности деятельности риэлтора - в качестве брокера, дилера, агента или поверенного, консультанта и т.д. Сейчас ,например, в Московской области, для того чтобы заниматься всем спектром деятельности, риэлторской фирме нужно получить около десяти лицензий и заплатить десятки тысяц долларов. Это одна из причин того, почему так дороги услуги этих фирм. Проект закона предусматривает нормы, устанавливающие имущественные гарантии риэлторов перед клиентами в целях обеспечения безопасности сделок, и если обман совершен, то ущерб пострадавшему должен быть возмещен фирмой. Глава I. Судебная практика по делам о выселении из жилого помещения §1. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество на примере договора купли-продажи Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет то, связана ли эта сделка с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое помещение (часть его), или такая связь отсутствует. Из данного разграничения проистекают два вида договоров купли-продажи жилых помещений: -договоры купли-продажи, не влекущие наделения покупатели какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме); - договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимость (дом, гараж, хозяйственные постройки и т.п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование. К первой категории сделок относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений. Ко второй - все сделки, когда покупатель получает права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок. Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая ранее ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы: свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру; договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи; справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоимости квартиры; предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками или членами семьи собственника, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением. При заключении договоров купли-продажи отдельного жилого дома или части его применяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок. Согласно ст. 552 ГК, по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК). Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ст. 292 ГК). На практике нередки случаи, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит из-за сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, иногда без всякого умысла (например, после продажи квартиры людям некуда выехать). Тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) -- явление довольно частое, и покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут начать пользоваться своей собственностью. Чтобы избежать такого рода обмана, риэлторы предлагают следующий выход: после оформления договора купли-продажи передается только часть денег. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для заключения незаконных сделок. Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, следует обратиться к услугам риэлторской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. Удостовериться в подлинности лицензии и выяснить степень надежности ефирмы можно в органе местной администрации, правомочном выдавать такого рода лицензии Фирмы ведут проверку юридической чистоты сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом). Участникам сделки купли-продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому -- даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), -- не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность). Заметим, что заключение так называемых эксклюзивных договоров, когда условия купли-продажи квартиры заранее определяются фирмой между будущими участниками договора, юридически несостоятельно. Клиент может заключить с фирмой договор на возмездное оказание услуг на предмет поиска покупателя или продавца (ст. 779 ГК). Но на каких условиях следует заключать договор купли-продажи дома (квартиры) -- воля самих сторон. Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупательского жилого помещения. Допустим, гражданин решил купить квартиру с намерением продать имеющуюся у него. Подходящая квартира им найдена, и стороны пришли к соглашению в цене. Какие действия должны быть произведены покупателем квартиры до заключения договора купли-продажи, чтобы удостовериться, что предмет договора юридически чист и не имеет скрытых технических дефектов?
Страницы: 1, 2, 3, 4
| 
