1) квартира приватизирована и принадлежит Вам на праве собственности (что более вероятно);

2) квартира является частью государственного или муниципального жилищного фонда.

Итак, в первом случае норма закона гласит о том, что вселение граждан в жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, осуществляются независимо от размера жилой площади. Вселение на жилую площадь собственников жилых помещений других лиц, являющихся нанимателями (пользователями) этой жилой площади, осуществляется с соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей, супруга и нетрудоспособных родителей нанимателя. Вы пишете, что в Красногорске проживают Ваша мать и её муж (не являющийся Вашим отцом), следовательно, только мать имеет полное право быть прописанной в Вашей квартире (независимо от учётной нормы). Это одно из нескольких вышеперечисленных исключений. Поэтому мать должны прописать. Тем более что ст. 288 Гражданского кодекса РФ гласит: «Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи». Что же касается второго случая, то вселение граждан в жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется только с согласия наймодателя (государства или муниципального образования) и в соответствии с законодательством о норме жилой площади на одного человека. И, опять-таки, здесь есть приятное для Вас исключение: кроме супруга и нетрудоспособных родителей. Получается, что и в этом случае мать должны прописать независимо от метража квартиры.

§2. Разрешение спора по праву владения, пользования и распоряжения жилым помещением

Четыре месяца назад я продала свою квартиру и купила другую, оформила её на свою мать, чтобы муж не имел претензий в случае развода, а теперь она отказывается сделать мне дарственную. Могу ли я в ближайшее время аннулировать договор купли-продажи? Квартирный вопрос. Нормативно-правовая база. М.: Библиотека «Российской газеты», 2003. Вып. № 20.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Иными словами, никто не может обязать Вашу мать распорядиться своей квартирой, а в частности подарить кому-либо. Договор может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 168-179 ГК РФ). Так, ничтожным является договор, заключённый с нарушением требования закона. К примеру, в случае несоблюдения требования о государственной регистрации договора или форме договора. Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Следовательно, если при заключении договора купли-продажи было нарушено законодательство, то Вы вправе требовать в судебном порядке применение последствий недействительности сделки. В будущем заключайте договор, содержащий обещание дарения, в письменной форме. В соответствии с. п. 2 ст. 572 ГК РФ обещание дарения признаётся договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в письменной форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу.

§ 3. Споры о разделе жилья

Я являюсь совладельцем приватизированной квартиры в размере ? доли. Ещё в начале 2001 года я через нотариуса получил от другого собственника извещение о его намерении продать свою долю в праве собственности третьему лицу за определённую сумму. Ответа я не дал и с тех пор никаких сведений от совладельца не имею, никто никаких прав на квартиру не предъявлял. Я обратился в Москомрегистрацию и получил выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество о том, что совладельцем квартиры является лицо, чья фамилия, имя и отчество совпадают с теми, которые были указаны в извещении (т.е. третьим лицом). Очевидно, что доля в праве собственности была отчуждена. У меня имеются доказательства того, что ? квартиры была продана за цену, меньшую той, которую мне предлагал в извещении сособственник, что является прямым нарушением моего преимущественного права покупки. Могу ли я подать в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя на меня и выкупить долю по меньшей цене?

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности в числе других прав подлежит обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, предоставленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведённой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 2 Закона РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ ( с последними изменениями от 11 апреля 2002 г.) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится на всей территории России по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 4 Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введение в действие Закона о государственной регистрации.

Согласно ст. 7 Закона государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу- документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Выписки из Единого государственного реестра прав, утверждённые в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения прав). Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

Согласно ч. 3 ст. 7 Закона сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщённые сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только:

- самим правообладателям,

- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя,

- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ,

- налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией,

- судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями,

- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону,

- федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов (подпункт добавлен Федеральным законом от 12 апреля 2001 г. № 36-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых её продаёт. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю другому лицу.

Очевидно, что продавец не обязан до бесконечности ждать, отреагирует ли собственник на его предложение о продаже доли или нет. Поэтому закон установил жёсткий пресекательный срок, в течение которого собственник может откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идёт о продаже доли в недвижимости. По своей юридической природе данный срок является сроком существования права, который, в отличие от сроков исковой давности, предусмотренных, в частности, ст. 196, 197 ГК РФ, не подлежит ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению. Если сособственник отказывается от покупки доли либо никак не отреагирует на предложение продавца (как в Вашем случае), то по истечении одного календарного месяца с момента его надлежащего извещения продавец имеет полное право продать свою долю любому лицу. Однако следует сделать небольшую оговорку: при продаже другому лицу существенные условия договора купли-продажи (предмет, цена) не должны быть меньше тек, которые покупатель предлагал сособственнику. Если же продавец продал долю постороннему лицу на иных, более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам, то любой сособственник может в течение трёх месяцев, в соответствии с ч. 3 ст. 250 ГК РФ, в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Заключение

Несмотря на принимаемые меры в области законодательства удельный вес совершения незаконных сделок с жильем по-прежнему высок. Проблема безопасности сделок на рынке жилья сдерживает развитие цивилизованного рынка, суживает его, поскольку люди бояться в него вступать, рискуя быть обкраденными. Круг традиционных участников сделки на рынке жилья расширился: кроме покупателя и продавца, включается, как правило, третья сторона -- посредник, в качестве которого выступает либо риэлторская фирма, либо частный маклер. В указанных сделках все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые и строительные компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты, а также государственные органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

Зачастую граждане по своей же вине совершают незаконные сделки с жильём из-за юридической неосведомлённости, которая приводит к возникновению жилищных споров, а в конечном итоге в суд.

Жилищный спор- это разногласия между участниками жилищных отношений, затрагивающие их жилищные права и обязанности. Если хотя бы одной из сторон в жилищном споре является гражданин, то данный спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Споры между организациями или гражданами-предпринимателями в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности в жилищной сфере подведомственны арбитражному суду. До начала рыночных реформ многие жилищные споры рассматривались только в административном порядке, то есть они были неподведомственны суду. В настоящее время ситуация резко изменилась. В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Судами разрешаются жилищные споры между наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, споры между сонанимателями, собственниками жилых помещений и т. д. Суду подведомственны, в частности, следующие жилищные споры: споры о выселении лиц, самоуправно занявших жилое помещение; споры о выселении из домов, грозящих обвалом; предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта и т. д.); о выдаче ордера на жилое помещение; о предоставлении жилого помещения по требованию граждан, имеющих в соответствии с законодательством Российской Федерации право на внеочередное предоставление жилых помещений, а также лиц, которым жилое помещение должно предоставляться в пределах определенного срока, если этот срок нарушен; требования о принудительном обмене и др. Ряд жилищных споров подлежит рассмотрению только в административном порядке, то есть они неподведомственны судам.

Список использованных источников

1. Конституция РФ

2. Гражданский кодекс РФ

3. Жилищный кодекс РФ

4. Жилищный кодекс РСФСР

5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

6. Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» в ред. Федеральных законов от 08.07.1999 № 152-ФЗ.

7. Федеральный закона РФ от 24 декабря 1992 г. « Об основах федеральной жилищной политики» № 4218-1(с изм. от 12.01.1996; 21.04.1997; 10.02, 17.06, 8.07.1999; 24.12.2002; 06.05.2003; 22.08.2004).

8. Федеральный закон от 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ "О внесении дополнений в статьи 7 и 8 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принят Государственной Думой 14 марта 2001 года.

9. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

10. Постановление Правительства Москвы и Правительства Московской области от 30 марта 1999 г. № 241-28 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области» с последними изменениями от 28 ноября 2000 г.).

11. Положение «О порядке постановки на учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставления жилья в городе Москва», утверждённому Постановлением Московской городской Думы от 24 декабря 1997 г. №95-ПД.

12. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник/ под ред. Коршунова Н.М.- М.: издательство Эксмо, 2005.- 656с.- (Российское юридическое образование).

13. Седугин П.И. Жилищное право:Учебник для вузов.М.: издательство Норма, 2004 г.

14. Седугин П.И. Защита жилищных прав граждан. Сборник нормативных правовых актов и других документов жилищного права.М.: издательство Норма, 2001 г.

15. Квартирный вопрос. Нормативно-правовая база. М.: Библиотека «Российской газеты», 2003. Вып. № 20.

Страницы: 1, 2, 3, 4