Развитие методов оценки недвижимости в условиях информатизации общества

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Российская Академия Правосудия

Юридический Колледж

КУРСОВАЯ РАБОТА

Развитие методов оценки недвижимости в условиях

информатизации общества

Специальность

«Земельно-имущественные отношения»

Студент очной формы обучения

Шестопалов Антон Владимирович

Москва 2008г.

Оглавление

Введение

1. Теоретическая часть

1.1. Стоимость и ее виды

1.2. Принципы оценки

1.3. Оценка земельного участка (Анализ ННЭИ)

1.4. Традиционные подходы к оценке

1.5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

1.6. Отчет об оценке объекта оценки

2. Практическая часть. «Развитие методов оценки в условиях информатизации общества

2.1. Информатизация общества

2.2. Влияние информатизации общества на процесс оценки недвижимост

2.3. Развитие методов оценки при информатизации общества

3. Заключение

4. Список используемой литературы

Введение

С формированием современного рынка и рыночных отношений в нашей стране появилась необходимость в объективной и реальной информацией о стоимости вещи, с которой совершается операция (купля-продажа, сдача в аренду и т.п.). Наиболее важна подобная информация в сфере недвижимости, поскольку именно в этой сфере присутствует и самый высокий спрос, и самые большие цены. Подобная необходимость вылилась в возрождение в нашей стране предмета «оценка недвижимости». Задача оценщика недвижимости как раз и состоит в расчете и предоставлении клиенту сведений о реальной стоимости его собственности. Подобная задача требует профессиональных навыков и соответствующей подготовки специалиста.

В рамках данной курсовой работы мною будут показаны необходимые знания по предмету, требуемые для работы оценщика (в первой части курсовой), а также я попытаюсь показать, каким образом информатизация общества влияет на развитие и изменение методов оценки недвижимости в целом и на работу оценщика в частности.

1. Теоретическая часть

1.1 Стоимость и ее виды

При оценке недвижимости используют понятия стоимости, соответствующие целям оценки и содержащие признаки и характеристики, существенные для объектов и целей.

Стоимость - денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте на различных стадиях его создания, развития, эксплуатации и ликвидации.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, предусматривают следующие виды стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в т.ч. инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

1.2 Принципы оценки

Выделяют следующие 4 группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника.

а. Принцип полезности определяется размером и временем получения доходов или других позитивных результатов от использования объекта недвижимости. Это может быть доход, благо в виде жилья, бизнес, общественное использование, престиж, развитие бизнеса и др. Полезность определяется отношение собственника при рассмотрении объекта недвижимости с позиции:

Ш Доходного подхода

Ш Затратного подхода

Ш Сравнительного подхода.

б. Принцип замещения предусматривает, что при наличии аналогичных по полезности и доходности объектов первоочередным спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой.

в. Принцип ожидания определяется величиной выгод и дохода, ожидаемого собственником в результате использования недвижимости в течение определенного срока и ее последующей реализации. Принцип ожидания является основным при использовании доходного подхода. На ожидание существенное влияние оказывают наличие конкуренции; соответствие архитектурных, конструктивных, дизайнерских и других решений, местоположение объекта; необходимость учитывать экономические, политические, социальные, юридические, инфраструктурные факторы, претерпевающие изменения во времени. И во всех случаях ожидание связано с наилучшим использованием объекта недвижимости.

2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации недвижимости.

а. Принцип вклада имеет для объекта недвижимости определяющее значение в изменении его стоимости. Вклад относится к улучшениям объекта недвижимости и осуществляется в виде инвестиций, в т.ч. сюда включаются затраты на оплату труда; приобретение материалов, оборудования, программных продуктов, энергетических ресурсов, информации; затраты, связанные с оформлением документации. Вклад должен обеспечивать принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

б. Принцип остаточной продуктивности при оценке играет важную роль, т.к. чем выше остаточная продуктивность, тем выше стоимость объекта. На остаточную продуктивность оказывают влияние изменение экономических, социальных и политических факторов, развитие инфраструктуры и реализация технических решений.

в. Принцип сбалансированности может рассматриваться как баланс спроса и предложения в масштабах региона или района одновременно как баланс наличия участков, квартир определенной ёмкости; соответствия архитектурных и технических решений ландшафтным, экологическим и современным требованиям. Эффективность сбалансированности достигается за счет оптимального сочетания размеров земельных участков и создаваемых на них объектов.

г. Принцип разделения предполагает, что части объектов недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять для получения максимальной стоимости или дохода.

3. Принципы, обусловленные рыночной средой.

а. Принцип спроса и предложения означает, что стоимость недвижимости определяется факторами спроса и предложения на рынке недвижимости. Если спрос превышает предложение, цена растет, и, наоборот, если предложение больше спроса, цена падает. Предложение определяется наличием: готовых объектов на вторичном рынке, площадей и участков под застройку и др. Спрос определяется обеспеченностью жильем и услугами, демографическим составом и доходами населения, налогообложением и т.п.

б. Принцип конкуренции позволяет на конкурентном рынке выравнивать доходность инвестиций в разных сегментах недвижимости за счет открытой конкуренции продавцов и покупателей. Конкуренция регулирует спрос и предложение, повышает качество объектов и услуг и снижает их стоимость.

в. Принцип соответствия заключается в соответствии архитектурного стиля и уровня удобств и услуг потребностям и ожиданиям рынка.

г. Принцип изменения связан с циклами жизни объектов недвижимости, изменением районов и городов, их экономическим развитием, изменениями социальных условий и требований, развитием культуры, науки и техники, развитием информационной базы, отраслей и общества в целом.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это использование среди разумных возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наибольшей стоимости объекта.

1.3 Оценка земельного участка (Анализ ННЭИ)

Оценка земельных участков осуществляется по методике, утвержденной Минимуществом РФ от 06.03.02г. №568.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип ННЭИ). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельного участка используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах остатка и выделения.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

o определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

o определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

o определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

o корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

o расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок (при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения или спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Страницы: 1, 2, 3, 4