2. Политические и социальный факторы:

· стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

· доверие правительству;

· приближение выборов и прогнозируемость их результатов;

3. Основные источники информации:

· программы правительства и прогнозы;

· данные государственных организаций (например Росстата);

· исследования международных финансовых организаций (к примеру исследования Всемирного банка, Международного валютного фонда);

· аналитические обзоры информационных агентств;

· электронные информационо-поисковые системы;

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Подобное исследование также представляет собой процесс сбора и обработки как внешней информации (общей информации о рынке недвижимости), так и внутренней (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки). При подобном исследовании необходимо собрать и проанализировать следующие данные:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости;

2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка недвижимости, а также гражданско-правовые отношения по поводу приобретения прав собственности (прав аренды) на недвижимость;

3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

· состояние и перспективы развития сегмента рынка;

· цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подобное описание;

· уровень экспуатационных затрат;

· среднерыночный уровень занятости на рынке недвижимости;

· уровень возможных прочих доходов;

· налоговое окружение

4. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

· укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

· сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

· индексы цен в строительстве;

· удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

· стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

· прочая информация, необходимая для проведения оценки (по выбору оценщика).

Основные источники информации:

· данные государственных организаций (например Росстата);

· специализированные справочники и программные комплексы (сборники компании КО-ИНВЕСТ);

· периодическая печать;

· информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов и др.

· профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах;

· электронные информационно-поисковые системы;

В последнее время, в связи с информатизацией общества особую актуальность в процессе поиска информации приобретают электронные средства коммуникации, с помощью которых оценщик может организовать сбор данных. Например, по прямым (on-line) каналам информационных агентств REUTERS, AK&M, РосБизнесКонсалтинг может быть получена большая часть макроэкономической информации.

Некоторые информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством сети INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН). Посредством электронных поисковых систем INTERNET'а (Yandex, Rambler и др.) можно найти и просмотреть сайты ведущих риэлтерских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения на рынке недвижимости, что позволит облегчить и ускорить формирование массива внешней информации, которую составляют:

1) макроэкономические показатели и прогнозы;

2) состояние рынка недвижимости;

3) нормативно-правовая информация.

Кроме сайтов риэлтерских компаний источником подобных сведений может служить Интернет-представительства иных комитетов и агентств.

Информацию макроэкономического характера можно обнаружить на сайтах международных финансовых организаций (к примеру Всемирный банк, Европейский Центробанк), показатели и характеристики рынка недвижимости находятся на сайтах риэлторских и девелоперских компаний.

Необходимые правовые акты, комментарии и иные сведения подобного харкетера можно найти на сайтах информационно-правовых систем («Гарант», «КонсультантПлюс» и «Кодекс), а также на сайтах правительственных организаций. Также можно отыскать сайты саморегулируемых организаций оценщиков (Российского общества оценщиков и иных), на которых освещаются методики оценки, стандарты и наиболее важные вопросы теории и практики оценочной деятельности. Между прочим саморегулируемые организации оценщиков обязаны размещать на своем официальном сайте в сети «Интернет» стандарты и правила оценочной деятельности, кодекс деловой и профессиональной этики, а также некоторую (на выбор самой организации) информацию об отчетах своих членов. Кроме того, подобную информацию можно получить на сайтах международных неправительственных и образовательных организаций (к примеру, Международный комитет по стандартам оценки, Европейская группа ассоциаций оценщиков, Институт профессиональной оценки и др.)

Текущую рыночную информацию можно найти на сайтах информационно-аналитических агентств (к примеру РБК-РИА «РосБизнесКонсалтинг») и консалтинговых компаний.

Поскольку Интернет в современном мире является самой динамично развивающейся и самой наполненной информационной структурой, можно быть достаточно уверенным в наличии необходимой, достоверной и актуальной внешней информации (см. рис. 1), необходимой для достоверной и реальной оценке объекта оценки.

В настоящее время в странах с развитой рыночной экономикой проходит активное внедрение компьютерных программ (что также является одной из сторон информатизации общества), позволяющих автоматизировать процесс оценки недвижимости. В России подобные программы представлены к примеру программным комплексом “VALMASTER” фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным и затратным подходами. Затратный подход также рассмотрен в программных продуктах компании «КО-ИНВЕСТ».

В качестве примера подобных программных комплексов, можно привести комплекс «Оценка промышленных зданий», разработанный КО-ИНВЕСТ в 1997 году.

Комплекс решил следующие задачи:

· автоматизация поиска одного или нескольких зданий-представителей по заданным объемно-планировочным, конструктивным параметрам и отраслевой принадлежности оцениваемых зданий;

· автоматизация всей процедуры корректировок базисной стоимости, учитывающая несоответствия оцениваемого объекта объекту-аналогу по всем рассматриваемым параметрам, экономическим, регионально-природно-климатическим и местным условиям.

Используя программу, оценщик может:

· использовать при пересчете базисной стоимости в уровень текущих цен индексы цен в строительстве;

· осуществлять просмотр и распечатку любого табличного и графического материала о зданиях-представителях по отдельным отраслям промышленности и по заданным кодам зданий;

· вести личную информационную базу оценщика с данными об оцениваемых объектах.

Иные программные комплексы (к примеру «Справочник оценщика: Жилые дома») содержат информацию в одинаковом формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет более полно учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов.

Результатом использования подобных программных комплексов является радикальное ускорение и повышение достоверности оценки, а также упрощение работы оценщика и понижения шанса ошибки при оценки. Кроме того, наличие и доступность подобных комплексов делают работу оценщика более прозрачной, что при современной рыночной экономике является только плюсом.

2.3 Развитие методов оценки при информатизации общества

Как известно, затратный подход (метод) к оценке недвижимости состоит в оценке полной стоимости восстановления или замещения объекта и недвижимости реализуется в следующей последовательности:

определение стоимости участка земли;

определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

В информационном обществе несколько изменяется сам процесс применения данного подхода. В определении восстановительной или замещающей стоимости здания оценщику приходят на помощь системы автоматизированного проектирования (к примеру, система AutoCAD). AutoCAD - это система автоматизированного проектирования и выпуска рабочей конструкторской и проектной документации. С его помощью создаются двумерные и трехмерные проекты различной степени сложности в области архитектуры и строительства, что полезно при определении конструктивных элементов и архитектурных особенностей здания. Подобная возможность намного облегчает работу оценщика, а также намного ускоряет процесс оценки. Кроме того, использование подобных программных продуктов позволяет уменьшить процент ошибок, при определении ПСВ и ПСЗ объекта оценки.

Однако наиболее серьезно информатизации общества повлияла (и продолжает влиять) на сравнительный подход к оценке. Поскольку этот подход применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, а задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта, это означает, что для применения подобного подхода необходима обширная, достоверная и актуальная информация. Как известно, последовательность применения этого подхода такова:

1. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке;

2. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи;

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Наиболее трудоемкая и длительная по времени часть метода - это сбор информации о продажах сопоставимых объектах, а также сбор информации о самих объектах, ведь не будет же оценщик стучать в дверь каждой недавно купленной квартиры и спрашивать почем ее приобрели. Однако, современные возможности (а в особенности те, что предоставляются информационной сетью INTERNET) позволяют найти аналоговые объекты быстрее и с куда меньшей трудоемкостью. С помощью поисковых систем, а также сайтов риэлтерских и девелоперских компаний можно находить подходящие для сравнения объекты, также, с помощью универсальных поисковых систем (к примеру, Rambler), можно отыскать частные предложения по продаже объектов, сопоставимых оцениваемому. Конечно, выявление сопоставимых объектов не ограничивается поиском сведений в сети INTERNET, однако без сомнения намного ускоряет процесс.

При помощи сети INTERNET оценщик может проверить достоверность сделок, связавшись с их непосредственным участником, быстрее, чем если бы он разыскивал его без помощи информационных технологий. Если в качестве аналогового объекта был взят объект, выставленным частным лицом, то обычно на «анкете» имеются координаты продавца. Если же объект был найден на сайте риэлтерской конторы, то тогда связаться с ней будет через письмо на e-mail, либо через послание, оставленное на сайте.

Опять же, это не гарантирует немедленного подтверждения условий сделки (равно как и уведомления оценщика о всех ее условиях), однако позволяет сэкономить изрядное количество времени.

При расчете стоимости объекта оценки доходным подходом, оценщик для облегчения также может использовать INTERNET, в частности для прогнозирования будущих доходов и нахождения ставок капитализации. При прогнозировании доходов оценщик может воспользоваться имеющимися данными по доходам с аналогичных объектов, которые он может отыскать, используя поисковые системы. Также, при прогнозировании доходов, оценщику необходимо учитывать прогнозы по всему рынку недвижимости и по сегменту, к которому относится объект оценки. Подобные прогнозы оценщик может найти на сайтах риэлтерских компаний, статистических компаний, а также на сайтах международных финансовых и негосударственных образований, или опять же при помощи универсальных поисковых систем. Возможно, при расчете прогнозируемых доходов ему придется учитывать и возможное изменения в законодательстве - тогда, ему стоит обратиться на сайты государственных органов и правовых поисковых систем.

Заключение

Написание курсовой работы, позволило мне закрепить теоретический материал, оценить возможные способы его применения на практике, а также получить дополнительные сведения и умения в области оценочной деятельности.

В данной работе я показал умение работать с соответствующими документами и источниками, делать выводы и в доступной форме записывать их.

На мой взгляд, с поставленной целью курсовой работы, а именно определения изменений в оценке недвижимости, связанных с информатизацией общества я справился успешно.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1) Лекции по дисциплине Теория оценки в учебном году 2006/07 в ЮК РАП;

2) «Оценка недвижимости», под редакцией А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой, Москва, «Финансы и статистика» , 2007;

3) Концепция федеральной целевой программы "Развитие информатизации в России на период до 2010 года";

4) Статьи с сайта Autodesk (http://www.esg.spb.ru/);

5) Отдельные материалы Научно-практической конференции «Оценочная деятельность: практика и перспективы развития после отмены лицензирования» 2005 года.

Страницы: 1, 2, 3, 4