увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;

возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости. Кроме аренды, ГК предоставляет собственникам (в том числе и муниципалитетам) еще немало способов управления имуществом без его отчуждения. Очень интересные результаты дает передача имущества в доверительное управление коммерческим организациям. Серьезные перспективы может открыть совсем не освоенный механизм коммерческой концессии. Таким образом в сфере непосредственной хозяйственной деятельности у муниципалитетов очень широкие возможности. Приватизация муниципальной собственности является одним из наиболее важных элементов, обеспечивающих укрепление экономической основы местного самоуправления в условиях рыночной экономики. Федеральный закон «Об общих принципах…» гласит, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяются населением непосредственно или представительными органами муниципального образования. Доходы от приватизации муниципальной собственности в полном объеме поступают в местный бюджет. [27] Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» определяет основные способы приватизации муниципального имущества:

продажа муниципального имущества на аукционе, в том числе акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

продажа муниципального имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями;

продажа акций, созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ их работниками;

выкуп арендованного муниципального имущества;

преобразование муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, 100% акций которых находятся в муниципальной собственности;

внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ;

отчуждение находящихся в муниципальной собственности акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ владельцами муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций.

Впервые комитеты по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) были обозначены в законе РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ», где комитетам отводилась роль органа приватизации муниципальной собственности. В соответствии с упомянутым законом комитетам придавались некоторые черты, отличающие их от традиционных структур местной администрации, а именно:

председатель комитета по должности становился заместителем главы администрации;

комитеты наделялись правами юридического лица;

деятельность комитетов осуществлялась за счет части средств, вырученных от приватизации. [31]

С самого начала круг обязанностей КУМИ не ограничивался подготовкой объектов к приватизации. На них было возложено:

выполнение программы демонополизации (коммерциализации) сферы розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания с созданием вместо единых торгов и трестов множественности юридических лиц - муниципальных предприятий;

оформление прав муниципальной собственности на предприятия, движимое и недвижимое имущество;

инвентаризация муниципального имущества;

создание на базе принятого в муниципальную собственность имущества структуры муниципальных предприятий и учреждений и закрепление за ними муниципального имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Работа по подготовке муниципальных объектов к приватизации включала в себя решение следующих задач:

оценка объекта приватизации (в том числе оценка финансово-экономического состояния, недвижимости, ликвидности);

разработка конкурсных условий (в том числе необходимость сохранения или изменения вида деятельности приватизируемого предприятия, правопреемство покупателя по его правам и обязанностям, отношения с трудовым коллективом и т. д.)

выбор способа приватизации;

обеспечение конкуренции между покупателями муниципального имущества.

Все перечисленное КУМИ приходилось делать без каких-либо инструкций из областного центра, работая «с листа» по совершенно новым, только что опубликованным нормативно-правовым документам. Выше названные особенности комитетов и виды выполняемых ими работ требовали от работников комитетов профессиональных навыков, не ведомых ранее работникам местных администраций. Необходимость учебы, наличие финансовых возможностей, организация Госкомимущества обучающих семинаров, обмена опытом и сети учебных центров создали благоприятную основу для повышения квалификации работников КУМИ. Первыми в новейшей истории России именно комитеты по управлению имуществом начали работу с иностранными консультантами по созданию методической базы реформирования местной экономики. Таким образом, в местных администрациях появились органы относительно самостоятельные, профессионально подготовленные, вовлеченные в процессы рыночных реформ и оперирующие сугубо рыночными понятиями (цена, конкурс, договор), имеющие налаженные рабочие контакты с нарождающимся классом предпринимателей. Комитетами наработана основательная практика защиты интересов муниципального образования через суд. В построенных по отраслевому принципу местных администрациях, КУМИ является межотраслевым органом, что само по себе обозначает его ведущую роль в системе муниципального управления. В части муниципальных образований КУМИ привлечены к решению земельных вопросов, что совершенно естественно, так как земля также является муниципальным имуществом. Наработанная комитетами практика работы с объектами недвижимости (договоры купли-продажи и аренды, обусловленные параметрами использования, обязательствами покупателей и арендаторов по реконструкции и содержания объектов, конкурсы по продаже права собственности и права аренды, претензионная и судебная практика) полностью применима в решении земельных вопросов. Практически купля-продажа и аренда муниципальной недвижимости может оформляться единым договором (земельный участок плюс здание или помещение). В большинстве муниципалитетов на кадровой и технической базе КУМИ созданы органы регистрации юридических лиц и недвижимости; представительства агентств по банкротству; структуры по поддержке предпринимательства и работе с инвесторами; и, наконец, подразделения по разработке стратегических программ развития муниципальных образований. Комитеты по управлению имуществом с готовностью и знанием дела подключаются к вопросам конкурсного размещения муниципальных заказов, к реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Можно заключить, что возможности для создания и укрепления собственной экономической основы у местного самоуправления имеются. Органы местного самоуправления обязаны осуществлять контроль за полнотой и своевременностью поступления средств от покупателей объектов приватизации, обеспечить учет поступающих средств по каждому проданному объекту, предоставлять налоговому органу по месту расположения сведения о поступлении средств в местный бюджет, то есть они должны организовать процесс приватизации имущества. В июне 1995 года по инициативе Новосибирского комитета по управлению имуществом в рамках Ассоциации Сибирских и Дальневосточных Городов было проведено совещание представителей КУИ городов Сибири, Дальнего Востока и Урала по вопросам управления муниципальным имуществом. К этому времени процесс массовой приватизации муниципального имущества практически завершился и на первый план вышли вопросы эффективного управления городской собственностью, поэтому совещание в Новосибирске вызвало большой интерес. Участие в нем приняли 83 представителя из 38 городов Сибири, Дальнего Востока и Урала. Совещание было настолько актуальным и плодотворным, что его участники решили сделать его ежегодным, а для его подготовки и координации работ комитетов создали при АСДГ постоянно действующую секцию “Проблемы приватизации и управления муниципальным имуществом”. В состав правления секции вошли представители Новосибирска, Омска, Томска, Сургута, Новокузнецка, Елизово, Улан-Удэ, Иркутска. Главная цель создания секции - широкий обмен имеющимся в городах опытом, совместный поиск эффективных решений, выработка общей согласованной позиции по тем вопросам, которые либо недостаточно проработаны законодательством, либо в нормативных актах имеются противоречия. Управление собственностью - один из важнейших аспектов муниципальной деятельности. Доля платежей от использования муниципальной собственности в доходах местных бюджетов из года в год возрастает, хотя и остается значительно ниже, чем в зарубежных странах. Сейчас, когда этап массовой приватизации собственности в России завершился, на первый план в городах выходят вопросы эффективного управления муниципальной собственностью. АСДГ была в числе пионеров изучения проблем управления собственностью, обобщения и распространения опыта городов Сибири и Дальнего Востока по их решению. С этой целью в составе АСДГ 5 лет назад была образована секция управления муниципальным имуществом. В управлении имуществом, как может быть ни в одной другой сфере муниципальной деятельности, важен комплексный взгляд на вещи, сочетание правовых, экономических и социальных аспектов. В комитетах по управлению имуществом должны быть сильные и юридические, и экономические подразделения и они должны взаимодействовать с муниципальными органами, отвечающими за социальную политику. Только такая совместная работа позволит находить наиболее эффективные решения. Другая сторона комплексного подхода к управлению имуществом связана с общим понятием недвижимости. Градостроительство или еще шире - градоустройство - это, по сути, процесс развития и наращивания городской собственности для решения социальных задач. Управление недвижимым имуществом не может рассматриваться также в отрыве от управления городской землей как основой недвижимости. К этому толкает и предстоящая замена трех налогов [на землю, на имущество физических лиц, на имущество юридических лиц] на единый налог на недвижимость. В администрациях ряда городов уже созданы единые структурные подразделения по управлению недвижимостью и, этот опыт заслуживает изучения и распространения. АСДГ не может стоять в стороне от этих тенденций. Секция управления имуществом -одна из лучших в АСДГ по уровню организации и эффективности своей работы. По итогам деятельности органов по управлению имуществом городов АСДГ за 2002 и 2003 года просматривается рост размера полученных денежных средств от аренды нежилых помещений и имущества и от приватизации нежилых помещений и имущества. (Таблица 1.1). Это говорит о положительном обмене опытом. АСДГ постоянно проводит заседания правлений секций, уже были практически во всех городах. Ежегодно проводится совещание - итоговое, где подводятся итоги работы секций, идет обобщение, издаются сборники, даются рекомендации, резолюции. Участники семинара делятся опытом.