· продажа имущественных комплексов в рамках приватизации городской собственности;

· продажа арендованного имущества арендаторам, у которых оно находилось в аренде с правом выкупа;

· продажа незавершенных объектов.

К сожалению, не всегда основным критерием таких сделок является экономическая целесообразность, что приводит к занижению поступлений в городской бюджет. Поэтому необходимо, чтобы сделки купли-продажи совершали профессиональные управляющие, поскольку их деятельность включает такие немаловажные компоненты как предпродажная подготовка, привлечение инвестиций для увеличения стоимости продаваемых объектов (на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т. д.), финансовый анализ результатов. Все это, безусловно, повысит эффективность управления муниципальной недвижимостью. Важным является вопрос о соотношении масштабов продаваемого и сдаваемого в аренду недвижимого имущества. Продажа нежилых помещений может обеспечить крупные единовременные поступления в бюджет города. Однако более эффективным было бы сохранить значительную часть производственных площадей и нежилых помещений в собственности города. Этот подход к управлению недвижимостью позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет, т. к. является важнейшим рычагом регулирования экономики. Управление имущественными комплексами, находящимися в собственности города, принципиально отличается от управления однородными объектами собственности. Имеется в виду не непосредственное управление комплексами, а управление соответствующими видами коммерческой деятельности, для осуществления которой используются имущественные комплексы, предоставленные городом как собственником. Как правило, имущественные комплексы, включающие земельные участки, нежилые помещения, инженерные сети, передаются городской администрацией унитарным и казенным предприятиям, учреждениям на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Невысокая эффективность работы государственных унитарных предприятий (далее - ГУП) обусловлена:

· наличием необоснованно большого количества государственных и муниципальных предприятий, что не позволяет органам управления в полной мере координировать и контролировать их деятельность;

· дублированием некоторыми государственными и муниципальными предприятиями функций органов исполнительной власти города;

· неоправданно широкими полномочиями руководителей государственных и муниципальных предприятий в части распоряжения имуществом при недостаточной ответственности перед собственником;

· отсутствием практики пообъектного планирования и регулярного контроля деятельности предприятий.

Причиной невысокой эффективности работы ГУПов является также слабая подготовка управляющих кадров, отсутствие четко определенных границ ответственности управляющих, стимулирования управляющих по результатам их деятельности. Все это приводит к низкой эффективности управления недвижимым имуществом унитарных предприятий и недополучению доходов в бюджет города. На основании изложенного становится очевидным, что для повышения доходности использования недвижимости целесообразно выводить имущественные комплексы из сферы хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования, сдачи в аренду, продажи, с целью их передачи профессиональным управляющим. Результаты анализа динамики развития объектов недвижимости в муниципалитетах показывают, что существуют программы строительства жилья и объектов социально-культурного назначения с отлаженным механизмом их финансирования, бурно развивается строительство объектов, используемых в предпринимательской деятельности - торговые сети, объекты представления платных услуг (автосервисы, мойки, объекты телекоммуникаций), благоустраиваются городские территории, развивается стационарная реклама, применяется художественное оформление и подсветка зданий, улиц, мест отдыха, развлекательных центров. Однако содержание объектов недвижимости оставляет желать лучшего. Стратегия управления должна заключаться в выполнении программы строительства, обновления, развития, благоустройства и сохранения недвижимости на конкретной территории, ключевым моментом которой является анализ доходности управления. Результатами построения системы управления являются:

· разработка мероприятий по управлению имущественными комплексами;

· учет спроса и предложения в зависимости от настроения и финансовых возможностей потребителей;

· разработка тактической программы управления недвижимостью и ее согласование с общей стратегией управления недвижимостью.

Методы оперативного управления должны выбираться для каждого конкретного объекта (группы объектов) тем управляющим, которому собственник поручает достижение определенных целей, характерных для этого объекта (группы объектов). Необходимость изменения способов и методов управления недвижимостью обусловлена и другими причинами. Муниципалитет, являясь собственником, в лице своих органов сочетает две функции: собственника недвижимого имущества и управляющего субъекта. Причем методы, посредством которых осуществляется управление, преимущественно административные (установление ставок земельного налога, арендной платы, коэффициентов пересчета в зависимости от видов деятельности арендаторов). Используя такие методы, невозможно учитывать особенности каждого объекта недвижимости, что в свою очередь приводит к снижению поступлений средств в городской бюджет. С целью учета особенностей каждого объекта, необходимо привлекать профессиональных управляющих, имеющих опыт работы с потенциальными заказчиками и инвесторами, владеющих методиками и технологиями управления недвижимостью. Законным основанием для передачи недвижимого имущества управляющей компании является договор доверительного управления имуществом. Необходимо отметить основные черты и особенности такого договора. Доверительное управление - это новый институт российского права, появившийся на современном этапе развития рыночных отношений. Появление такой правовой формы обусловлено стремлением повысить эффективность управления хозяйственной деятельностью и имуществом. Раньше существовал только один метод выбора хозяйственного руководителя - административный. В новых условиях хозяйствования этот метод оказался неэффективным из-за отсутствия экономической заинтересованности ответственного лица, создающей условия для злоупотреблений. Это послужило причиной создания системы привлечения хозяйственного руководителя не на административной, а на гражданско-правовой, коммерческой основе, при которой руководитель оказался бы материально заинтересованным в результатах своей деятельности, ее эффективности, нес бы ответственность за нерезультативность своей деятельности. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) имущество в доверительное управление на определенный срок, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передавая имущество в доверительное управление, собственник не передает управляющему правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом (они по-прежнему остаются у собственника), а лишь наделяет доверительного управляющего правом осуществлять эти правомочия от своего имени. Вместе с тем до тех пор, пока действует договор доверительного управления имуществом, собственник не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию или распоряжению имуществом, переданным ему в доверительное управление. В соответствии с п. 1 ст. 1016 ГК РФ существенными условиями договора доверительного управления имуществом считаются:

· точное обозначение состава имущества, передаваемого в доверительное управление (поскольку по окончании срока действия договора это имущество подлежит возврату учредителю);

· наименование выгодоприобретателя, в пользу которого учреждается доверительное управление, в том числе и в случаях, когда бенефициаром по этому договору является учредитель управления;

· размер и форма вознаграждения управляющему;

· срок действия договора. [15]

Договор доверительного управления всегда является срочным, причем срок его действия не должен превышать пяти лет. Договор не может служить основанием для фактического отчуждения имущества собственника, то есть совершения под видом этого договора сделок купли-продажи или дарения имущества в обход установленных запретов и ограничений.

Как профессиональный участник экономических (имущественных) отношений доверительный управляющий в предусмотренных законом случаях должен обладать специальной правоспособностью, и его деятельность может подлежать лицензированию в оговоренных законом случаях (производство строительных работ, эксплуатация инженерных систем, деятельность на рынке ценных бумаг и прочее). Необходимо отметить, что передаваемое в доверительное управление имущество должно быть обособлено как от прочего имущества учредителя доверительного управления, так и от имущества управляющего. И это положение должно быть документировано закреплено. Существо доверительного управления не допускает возможности смешения находящегося в управлении имущества с имуществом самого управляющего. В противном случае неизбежно смешивались бы не только доходы от использования такого имущества, но и возникающие при этом права и обязанности, а имущество учредителя, находящееся в управлении, могло бы стать объектом взыскания кредиторов по личным долгам управляющего. Особенностью оформления доверительного управления недвижимостью также является требование о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. В соответствии с российским законодательством государственная регистрация должна осуществляться в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. В настоящее время государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 4 указанного закона говорится, что доверительное управление имуществом подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество. Государственную регистрацию доверительного управления имуществом, равно как осуществление других сделок с ним и ограничений прав на него, осуществляет учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенное на территории регистрационного округа, в котором находится недвижимое имущество. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ юридического лица или органа власти; наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав и осуществляет государственную регистрацию прав в Едином государственном реестре прав. После завершения необходимого оформления заявителю выдается документ, подтверждающий государственную регистрацию передачи недвижимого имущества в доверительное управление. [14] Доверительный управляющий обязан действовать в интересах выгодоприобретателя и учредителя, т. е. заботиться о сохранности имущества или его минимальном износе, получении доходов от эксплуатации этого имущества, обоснованной минимизации расходов на его содержание и т. п. Все это должно быть оговорено договором. Управляющий обязан передавать выгодоприобретателю все доходы, полученные от эксплуатации имущества, и обеспечивать уровень этих доходов, предусмотренный договором. По общему правилу доверительный управляющий обязан лично осуществлять как юридические, так и фактические действия по управлению имуществом учредителя, поэтому его обязанности носят личный характер, хотя сам договор доверительного управления и не является лично-доверительной (фидуциарной) сделкой. Управляющий вправе поручить иному лицу совершать от своего имени действия, необходимые для управления имуществом, только в случае, когда такая возможность прямо предусмотрена договором или полученным от учредителя письменным согласием, либо, когда допускается возможность передоверия (п. 2 ст. 1021 и п. 1 ст. 187 ГК РФ). Наряду с совершением управляющим действий по управлению чужим имуществом к числу его основных обязанностей также относится представление учредителю и выгодоприобретателю отчетов о результатах его деятельности. Порядок и сроки представления отчетов устанавливаются договором. Принятие отчетов без замечаний свидетельствует о надлежащем исполнении управляющим своих обязанностей по договору. По окончании срока действия договора управляющий по общему правилу обязан возвратить имущество учредителю.

Учредитель управления обязан уплатить управляющему вознаграждение, а также компенсировать ему необходимые расходы, понесенные в процессе управления. Вознаграждение управляющему может устанавливаться в форме однократно выплачиваемой суммы, периодических, например ежемесячных, выплат, части дохода от управления имуществом и т.п. Важно, что в соответствии со ст. 1023 ГК РФ вознаграждение, как и компенсация необходимых расходов, должно производиться за счет доходов от использования имущества, переданного в управление. Данное положение призвано стимулировать эффективность и доходность управления, т. к. при отсутствии доходов управляющий лишается источника своего вознаграждения. Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную за время доверительного управления имуществом выгоду, а учредителю управления - ущерб, причиненный утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления. Таким образом ответственность доверительного управляющего является повышенной, т. к. он несет ответственность за убытки, понесенные как по его вине, так и в силу случая. Закон исходит из того, что доверительный управляющий имеет правовой статус профессионального предпринимателя, на него распространяется общее правило о повышенной ответственности предпринимателя. Одним из преимуществ договора доверительного управления является возможность сочетания управления недвижимым имуществом с заключением инвестиционных контрактов. Решение о заключении контракта принимается только учредителем управления на основании экономического расчета, содержащего вывод о более эффективном использовании прибыли, получаемой от объекта недвижимости. С договором доверительного управления возможно также сочетать комбинированные инвестиционные проекты. Практика показывает, что это актуально для ветхих объектов, подлежащих реконструкции или модернизации, для объектов, требующих больших финансовых вложений, а также для объектов, представляющих собой памятники культуры. Пятилетнего срока, на который в соответствии с российским законодательством может быть заключен договор доверительного управления, достаточно для реализации инвестиционных контрактов среднего размера. Собственник, он же учредитель управления недвижимости объекта, заинтересован в получении своего объекта или его частей с улучшенными характеристиками после истечения договора доверительного управления, что приводит к повышению рыночной стоимости объектов. Следует отметить, что во всем мире содержание недвижимого имущества является довольно обременительным для собственника. Взвешенная политика взаимоотношений с арендаторами, позволяющая в полной мере учесть особенности рынка, арендных услуг, позволила добиться улучшения качества сдаваемых помещений. Это означает, что на момент истечения срока договора доверительного управления муниципалитет получит помещения принципиально нового качества, отличающиеся многократно возросшей арендной стоимостью. Для достижения положительного экономического результата социально-ориентированной управляющей организации необходимо иметь надежное обеспечение для доступа к недорогим и долгосрочным инвестиционным ресурсам, каковым может являться собственное недвижимое имущество. В этом случае реализованные инвестиции дополнительно повышают кредитоспособность организации. Формирование и введение новых механизмов управления недвижимостью осложняется несовершенством организационного и правового законодательства. Отсутствие в России права на частную собственность течение семи десятилетий, тотальный характер государственной собственности на землю, сложившиеся традиции централизованного управления через множество специализированных отраслевых структур привели к тому что, значительное количество объектов недвижимости приобрело своеобразный статус объектов с многими сособственниками. Для большинства объектов недвижимости и имущественных комплексов точные границы земельных участков и состав имущества остаются незафиксированными и документально не оформленными. При этом российским законодательством установлены различные права собственности и методы управления земельными участками и зданиями, сооружениями, расположенными на этих участках. К тому же отсутствует практический опыт управления недвижимостью с привлечением профессиональных управляющих и не получила необходимого развития соответствующая нормативная база. Механизм доверительного управления находится в начальной стадии становления, конструктивные прецеденты единичны и претерпевает значительные трудности в процессе своего развития. Это объясняется отсутствием закона «О доверительном управлении» и разработанных в его развитие нормативных документов. В результате проводимых реформ на отечественном рынке недвижимости сложилась специфическая ситуация. С одной стороны, государственные и муниципальные собственники, продолжая процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими собственниками недвижимости и занимают особые позиции, например, на первичном рынке нежилых помещений. С другой стороны, государственные и муниципальные властные структуры принимают основные нормативные акты для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. Как показывает практика, в результате такого регулирования не всегда решаются проблемы эффективного пополнения государственного и муниципального бюджетов. Кроме того, до сих пор не сложился рынок компаний, которые осуществляли бы профессиональное управление государственной и муниципальной недвижимостью. На сегодняшний день существует несколько десятков управляющих компаний, которые в основном концентрируют свое внимание на управлении эксплуатацией. Представляется необходимым создание управляющих компаний с сохранением стопроцентного пакета акций в собственности государства, что позволило бы приблизиться к рыночным методам управления имуществом. Кроме того, это позволило бы принципиально поменять исходную государственную форму собственности и совершенствовать механизмы хозяйственного управления объектом. Право собственности на стопроцентный пакет акций, с точки зрения решения главных задач государственного собственника, обусловливает для него безусловную управляемость объектами недвижимости и полную принадлежность результатов его деятельности. Для комплексной реализации городской программы развития, связанной с повышением эффективности управления городской недвижимостью, необходимо обеспечить подготовку квалифицированных профессиональных управляющих. Проведение следующего комплекса мероприятий позволит городской администрации:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7