- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В целом при выполнении регистрационных действий регистрирующие органы руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184.

Особенности государственной регистрации также определены:

- Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 (в ред. от 24.12.2004г.);

- Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 N 213;

- Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70.

Ключевая процедура государственной регистрации - правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.

Правовая экспертиза - это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).

За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические лица и граждане обращаются в суд, а в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП. Поэтому можно согласиться с Е.А.Киндеевой, М.Г.Пискуновой, что задачи правовой экспертизы - это установление:

- соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок Гражданскому кодексу Российской Федерации и иным правовым актам;

- юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;

- отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, т.е. до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу закона, является юридически действительной.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона:

- перехода данного права,

- его ограничения (обременения),

- сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие Закона.

Органы по государственной регистрации прав проводят регистрацию только бесспорных прав на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП.

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом состоит в том, что государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочения прав на недвижимое имущество; наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя.

1.2 Место судебного решения среди оснований для регистрации прав на недвижимое имущество

В процессе государственной регистрации выявляются основания для регистрации, приостановления регистрации либо отказа в регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Остановимся подробно на некоторых из них.

Среди оснований для государственной регистрации как наличия прав на недвижимое имущество, так и их возникновения, прекращения, перехода (обременения) на первое место помещены "акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции". Под такими актами в абз. 2 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав подразумеваются нормативные по своей правовой природе акты.

Пределы нормотворческой компетенции определяются Конституцией Российской Федерации, а также другими нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Статья 71 Конституции Российской Федерации безоговорочно относит к исключительному ведению Российской Федерации гражданское законодательство, тогда как в ст. 72 говорится, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находятся: "владение, пользование и распоряжение землей, недрами, водными и другими природными ресурсами" и соответственно жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах. Совместная компетенция предполагает возможность нормотворческой деятельности в определенной сфере как Российской Федерации, так и ее субъектов. Однако при обнаружении противоречий между актами, изданными на том или ином уровне, приоритетом пользуется акт Российской Федерации (п. 5 ст. 76 Конституции Российской Федерации).

Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы местного значения. В частности, к вопросам местного значения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Таким образом, решение вопросов, связанных с правовым режимом недвижимости, включая ее регистрацию, в принципе может осуществляться на разных уровнях. Прямые указания на этот счет, основанные на приведенных выше положениях Конституции, конкретизируются иногда в отдельных нормативных правовых актах. Примером может служить Земельный кодекс Российской Федерации, согласно которому земельное законодательство состоит из соответствующего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ). На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права (ст. 2 ЗК РФ).

При проведении государственной регистрации прав на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления регистрирующий проводит проверку: издан ли такой акт в рамках компетенции соответствующего органа и соблюден ли установленный для его принятия порядок.

При применении законодательства необходимо учитывать действие нормативных правовых актов не только в пространстве, но и во времени. Порой органу по государственной регистрации прав бывает нелегко определить, в компетенцию какого органа входило издание того или иного нормативного акта в тот или иной период.

Решающее значение для выбора разных по времени их действия актов имеет указание ст. 17 Закона о государственной регистрации на необходимость руководствоваться законодательством, действовавшим на момент издания соответствующего акта органом государственной власти или местного самоуправления.

Кроме того, основанием регистрации являются многообразные акты (свидетельства), относящиеся к категории индивидуальных актов, адресованных определенному лицу. Соответствующий акт (свидетельство) может относиться к различным по их природе правам и таким же различным стадиям их реализации. Общим для всех этих актов является то, что они исходят от управомоченного органа. Компетенция тех или других органов определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

Примером таких актов могут служить акты предоставления гражданам земельных участков органами местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование для строительства объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, выдававшиеся до введения в действие ЗК РФ.

Наличие прав на недвижимое имущество подтверждается теми выданными государственным органом или органом местного самоуправления актами, которые имеют правоустанавливающий характер в соответствии с действовавшим в месте регистрации права (нахождения недвижимости) законодательством и изданы в установленном порядке.

Среди оснований для проведения государственной регистрации в законе указано свидетельство о праве на наследство. Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на перешедшее в порядке универсального правопреемства имущество. Поскольку наследники приобретают право собственности на унаследованное имущество со дня открытия наследства, постольку как свидетельство о праве на наследство, так и государственная регистрация соответствующего права имеют не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение.

К иным актам передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, можно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимого имущества в уставный капитал учреждаемого ими хозяйственного общества, наделение собственником правом оперативного управления недвижимостью создаваемого учреждения, передача прав на недвижимость от одного юридического лица к другому в порядке реорганизации и др.

Одним из оснований для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Законе о регистрации прав обозначены вступившие в законную силу судебные акты.

Многие физические и юридические лица обращаются в регистрирующий орган с судебными решениями, охватывающими различные вопросы: вопросы о признании права собственности, об установлении юридического факта принадлежности какого-либо документа данному лицу, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки и др.

Указанному в абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основанию регистрации - вступившему в законную силу судебному решению - посвящена специальная статья 28 Закона о государственной регистрации.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9