Следует заметить, что еще в римском праве товарищество являлось договором строго личным, основанным на особом взаимном доверии его участников. Фидуциарный характер отношений участников договора простого товарищества сохраняется и на современном этапе развития гражданского права [36]. Партнеры вверяют друг другу часть своего имущества, которое по взаимному согласию используется для достижения поставленной цели на благо всех участников. В интересах общего дела каждому товарищу обычно предоставляется право выступать от имени всех участников (на основе доверенности), которые полагают, что никто не злоупотребит своими правами, а будет действовать добросовестно и разумно. Если товарищи договорились о совместном ведении дел, то никакую сделку в общих интересах нельзя совершить против воли хотя бы одного участника. Из содержания договора участия в долевом строительстве жилья, заключаемого между гражданином и специализированной организацией, видно, что инвестор не обладает правом на участие в ведении общих дел инвестиционной компании. Процедура прекращения договора о совместной деятельности также свидетельствует о лично-доверительном характере отношений участников простого товарищества (ст.1050 ГК РФ). Объявление одного из товарищей недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, смерть товарища, его реорганизация может повлечь прекращение договора о совместной деятельности. Согласно договору участия в долевом строительстве аналогичные обстоятельства либо не влияют на договор, либо влекут правопреемство, в том числе в порядке наследования. Таким образом, в договоре участия в долевом строительстве отсутствует еще один признак присущий договору о совместной деятельности.

Отличительной особенностью договора о совместной деятельности является то, что внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью (ст. 1043 ГК РФ). Значит, если предположить, что общей целью инвесторов является строительство объекта недвижимости, то созданный объект должен поступить в общую собственность сторон. Однако на практике в результате исполнения условий договора участия в долевом строительстве создается не общая долевая собственность, а собственность отдельного участника на конкретную квартиру [22]. Кроме того, ч. 5 ст. 16 Закона закрепляет следующее правило: «у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». Это говорит о том, что долевая собственность у участников долевого строительства возникает только на общее имущества многоквартирного дома.

Это же мнение, на наш взгляд, можно подкрепить решением суда, вынесенным еще задолго до принятия Закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому отказано в иске о признании права собственности на часть здания инвестору, уплатившему две трети стоимости выполненных работ и прекратившему дальнейшие платежи. Суд признал, что «право собственности у истца в соответствии с условиями договора могло возникнуть после исполнения договора и передачи ему здания. По условиям договора создание общей долевой собственности не предусматривалось» [45]. По этим основаниям все здание было передано ответчику - строительной организации. Данное решение суд вынес, ссылаясь на ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», согласно которой долевая собственность у субъектов инвестиционного процесса возникает лишь на незавершенные объекты инвестиционной деятельности до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. А в случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором). Следует предположить, что, по-видимому, при разработке данной нормы на первом плане здесь была цель создания дополнительных способов обеспечения исполнения обязательств. Тогда обеспечение режима общей собственности до приемки и полной оплаты выступает как угроза инвестору потерять «предполагаемое (и уже возникшее) вещное право на объект» тем самым понуждает его к исполнению своих обязательств [46]. Как видно из приведенного примера, по основанию возникновения общей долевой собственности в результате строительства договор участия в долевом строительстве нельзя считать договором о совместной деятельности.

Кроме того, бесспорность этих выводов следует и из положений ст. 11 Закона, согласно которой участнику долевого строительства предоставляется право уступить свои права требования по договору участия в долевом строительстве другому лицу, при этом нет надобности получения согласия всех остальных участников, как это было бы необходимо в случае, если бы этот договор квалифицировали как разновидность договора о совместной деятельности (ст. 252 ГК РФ).

Помимо этого, согласно ст. 1048 ГК РФ прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело. В свою очередь прибыль застройщика состоит из разницы между суммой привлеченных денежных средств гражданин (инвестиционных взносов инвесторов) и фактически понесенными затратами на строительство. Следовательно, действия застройщика нельзя рассматривать как вклад в общее дело, так как в действительности они выполняются за плату [41]. Таким образом, участие в деятельности по финансированию строительства объектов недвижимости, по крайней мере, для одного из ее субъектов является предпринимательской деятельностью, направленной на извлечение прибыли (либо иного полезного эффекта) из результата строительства, что также препятствует возможности отнести договор участия в долевом строительстве к договору о совместной деятельности, так как в соответствии с п. 2 ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации [39]. Это свидетельствует о том, что физические лица - участники (инвесторы), как правило, участвуют в таких договорах в иной роли.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что в большинстве случаев мы не можем отнести договор участия в долевом строительстве к договору о совместной деятельности (договору простого товарищества). В пользу данного утверждения мы привели как минимум шесть доводов: во-первых, в договоре участия в долевом строительстве отсутствует единая для сторон цель; во-вторых, нет таких элементов как соединения вкладов и совместная деятельность; в-третьих, такой договор не носит доверительного характера; в-четвертых, не имеет места возникновение общей собственности на внесенное имущество и на результат строительства; в-пятых, отсутствует распределение прибыли пропорционально внесенному вкладу; и, наконец, различен субъектный состав. Помимо всего вышеперечисленного, бухгалтерский учет и налогообложение операций по договорам простого товарищества осуществляются по иной схеме, чем учет операций по договорам участия в долевом строительстве. Кроме того, участники простого товарищества должны вести отдельный баланс совместной деятельности, чего не происходит в процессе осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве [47].

3.3 Соотношение договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости с инвестиционным договором

Изучая практику рассмотрения судами дел связанными с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, мы приходим к выводу о том, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры, которые чаще всего называются «Договор о долевом инвестировании», «Договор долевого участия в строительстве», «Договор финансирования строительства жилого дома», «Договор о совместном участии в строительстве дома», «Договор о долевом участии в инвестициях в строительство дома», «Инвестиционный контракт на строительство дома» и другие [41, 42]. При этом в тексте предлагаемого к подписанию договора обычно дополнительно делается ссылка на Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Ввиду того, что типовая форма договоров, применяемых в сфере инвестирования строительства жилья, законодательством не утверждена, оценивая правовую природу вышеуказанных договоров, суды исходили из их содержания, а не из наименования.

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия, взаимные права и обязанности сторон) являются практически одинаковыми, несмотря на разные названия. По сути, в каждом из таких договоров на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционная компания, заказчик, застройщик) принимают на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с обязательством передать гражданину (инвестору) в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи его в эксплуатацию.

Основанием выделения инвестиционного договора в отдельный вид следует считать его цель - особую причину установления обязанностей сторон (инвестор, заказчик) по данному договору, охватывающую деятельность по реализации инвестиционного проекта: помощь инвестору в выработке конечных характеристик объекта недвижимости, осуществление контроля за ходом строительства объекта, создание объекта и его передача инвестору. В результате исполнения обязательства, у инвестора возникает право собственности на объект недвижимого имущества.

Следовательно, вполне обоснован вывод, что названные выше договоры независимо от их наименования являются конструкцией инвестиционного договора, так как они регулируют отношения, складывающиеся в процессе инвестиционной деятельности и отражают специфику данного вида деятельности. Кроме того, Б.В.Муравьев исследовал элементы инвестиционного договора, определяющие его правовою природу, на примере договоров о долевом участии в строительстве (существовавших на практике до введения в действие Закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») и подобных ему договоров, так как в сфере инвестирования строительства объектов недвижимости они стали преобладающей формой взаимодействия заказчика и инвестора [41].

Однако с принятием Закона, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, можно выделить ряд отличий этого договора от инвестиционного договора, регулируемого инвестиционным законодательством. Во-первых, исходя из сущности отношений по инвестированию процесса строительства под предметом в инвестиционном договоре могут пониматься два материальных блага: [41] 1) инвестиционный взнос, передаваемый инвестором в распоряжение инвестиционной компании; и 2) та часть строящегося объект недвижимости, которая подлежит передаче в собственность инвестору. Таким образом, в договоре должно быть точно определено, что является вкладам в строительство объекта недвижимости, будь то денежные средства или другие объекты гражданских прав (п.1 ст. 1 Закона РСФСР от 26 июня 1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» [10]). В то время как в договоре участия в долевом строительстве предметом договора является только подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства, определяемый в соответствии с проектной документацией (ч. 4 ст. 4 Закона). При этом вкладом могут быть только денежные средства. Кроме того, в соответствии со ст. 3 Закона к застройщику, имеющему право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, предъявляется ряд требований, не соблюдение которых влечет ответственность. В свою очередь ни Закон РСФСР от 26 июня 1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» таких требований к заказчику не содержит. Мы привели только наиболее яркие отличия рассматриваемых договоров, но далеко не все из существующих.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10