Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений был проведен на территории Российской Федерации в 2003-2005 гг. в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждены приказом Росземкадастра от 26.08.2002 г. № П/307).

Работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялись на основании статистического анализа рыночных цен и характеристик земельных участков. Для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по каждому объединению собиралась информация по оценочным показателям, влияющим на цену одного квадратного метра площади земельных участков при совершении сделок по их купле-продаже, таким, как: расстояние от центра субъекта Российской Федерации; расстояние от районного центра; число рейсов общественного транспорта (всех видов) в день; доступность остановок общественного транспорта; расстояние до ближайшей остановки; вид покрытия подъездной дороги; водоем на доступном расстоянии; лес на доступном расстоянии; наличие электричества; наличие водопровода; наличие магистрального газоснабжения; возможность подтопления, заболоченность и т. д.

Наличие и степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков объединений определялись корреляционно-регрессионным анализом.

Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - удельные показатели кадастровой стоимости земель в границах указанных объединений, утверждены органами исполнительной власти в 77 субъектах Российской Федерации.

В городах Москве и Санкт-Петербурге, а также в Агинском, Бурятском, Ненецком, Корякском, Усть-Ордынском Бурятском, Таймырском (Долгано-Ненецком), Чукотском, Эвенкийском, Ямало-Ненецком автономных округах государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений не проводилась по причине отсутствия объекта оценки. При этом в Коми-Пермяцком автономном округе результаты оценочных работ до конца 2006 года не утверждены органом исполнительной власти региона.

Анализ удельных показателей кадастровой стоимости земель позволяет говорить об их существенной дифференциации в пределах территории региона и одновременно достаточной однородности в пределах территории страны. Например, самая дорогая цена одного квадратного метра земель садоводческих и огороднических объединений установлена в Московской области и составляет 957,87 руб./кв.м, а самая низкая менее одного рубля - в Вологодской, Саратовской и Челябинской областях (0,06 руб./кв.м).

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке основной бюджетообразующей категорий земель - земель поселений - был проведен на всей территории Российской Федерации в 2001-2002 гг.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель определено, что земли данной категории оцениваются на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также других методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка земель поселений основывалась на экономическом анализе факторов, оказывающих влияние на стоимость земель. В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений показатели кадастровой стоимости земель рассчитывались с учетом следующих экономических факторов: информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (принимались во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости; факторов, характеризующих влияние на объект различных точечных и линейных объектов инфраструктуры поселения, вид территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка; факторов, характеризующих местоположение объекта в границах поселения.

Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов поселений по видам функционального использования.

Например, среднее значение кадастровой стоимости в столицах субъектов Российской Федерации варьируется: по землям под домами многоэтажной застройки от 27,89 руб./кв.м (в поселке городского типа (пгт) Агинское Агинского Бурятского автономного округа до 11897,00 руб./кв.м в г. Москве (рисунок 3-15); по землям под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания от 58,82 руб./кв.м (пгт Агинское Агинского Бурятского автономного округа) до 15532,00 руб./кв.м (г. Москва); по землям под промышленными объектами от 40,30 руб./кв.м (пгт Агинское Агинского Бурятского автономного округа) до 6444,01 руб./кв.м (г. Казань Республики Татарстан).

В соответствии с перечнем мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 года № 560, в 2007 году на территории Российской Федерации предусмотрено проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель поселений.

Однако в некоторых субъектах Российской Федерации (Чеченская Республика, Ставропольский край, Белгородская область, Курская область, Мурманская область, Пермская область, Тюменская область, г. Санкт-Петербург) органы исполнительной власти регионов воспользовались правом на переоценку и за средства бюджета субъекта Российской Федерации в 2006 году провели государственную кадастровую оценку земель поселений. Указанные результаты будут применяться для целей налогообложения земельным налогом с 1 января 2007 года.

Кроме того, в ряде субъектов Российской Федерации (Республика Башкортостан, Удмуртская Республика, Краснодарский и Красноярский край, Нижегородская область) государственная кадастровая оценка земель поселений в 2006 году проведена по отдельным муниципальным образованиям региона, что не отвечает основным принципам массовых оценочных работ, это создает основу для создания несопоставимой внутри региона налоговой базы.

В целях совершенствования методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений и методического обеспечения работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, проведение которых намечено на 2007 год, Роснедвижимостью совместно с Минэкономразвития России разработан проект методических указаний по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель поселений, который предусматривает осуществление оценочных работ в разрезе каждого земельного участка. В целях обеспечения автоматизированного расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель поселений (в соответствии с проектом новых методических указаний) Роснедвижимостью в 2006 году разработано специальное программное обеспечение.

Оценка земель лесного фонда Российской Федерации в соответствии Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель и Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда осуществлялась на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда был проведен на территории Российской Федерации в 2002-2003 гг. в два этапа. Результатом первого этапа оценки являются средние для субъекта Российской Федерации удельные показатели кадастровой стоимости земель лесного фонда. Так, самые ценные лесные земли, кадастровая стоимость которых составляет 0,75 руб./кв.м, расположены в республиках Адыгея, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Северной Осетии - Алании. При этом в городах Москве и Санкт-Петербурге оценка земель лесного фонда не проводилась по причине отсутствия объекта оценки.

Второй этап оценочных работ проводился по решению субъектов Российской Федерации. Так, в 34 субъектах Российской Федерации проведен второй этап государственной кадастровой оценки земель лесного фонда и рассчитаны удельные показатели кадастровой стоимости лесных земель в границах лесхозов. По результатам оценочных работ самые ценные лесные земли в границах лесхозов, кадастровая стоимость которых составляет 1,22 руб./кв.м, расположены в Ставропольском и Приморском краях.

Результаты государственной кадастровой оценки земель лесного фонда утверждены органами исполнительной власти во всех субъектах Российской Федерации за исключением Московской области, Республики Калмыкия и Ханты-Мансийского автономного округа. Кроме того, в 2006 году специалистами Роснедвижимости совместно со специалистами Минэкономразвития России дорабатывался проект Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда.

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения был проведен на всей территории Российской Федерации в 2003-2005 гг.

Все земельные участки промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению их кадастровой стоимости объединены в шесть групп.

Первая группа включает в себя земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, аэропортов, аэродромов, гидроэлектростанций, атомных станций. Ко второй группе отнесены земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений. Третья группа представлена земельными участками под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог. К четвертой группе отнесены земельные участки для разработки полезных ископаемых, железнодорожных путей, автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи. Пятая группа - земельные участки для размещения и эксплуатации железнодорожных вокзалов, автовокзалов, речных портов, иных подобных объектов. Шестая группа представлена земельными участками под военными организациями, учреждениями, другими военными объектами, а также землями иного специального назначения.

Для целей определения кадастровой стоимости каждого из земельных участков, отнесенных к первой группе, применялся индивидуальный подход, как к участкам, занятым единичными, уникальными объектами. При этом использовались сравнительный подход (метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения) и доходный подход к оценке (метод остатка и метод предполагаемого использования). Земельные участки второй группы оценивались с использованием моделей регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода. При оценке земельных участков третьей группы использовался подход, основанный на определении эталонного (базового, типичного) земельного участка. Земельные участки четвертой, пятой и шестой групп оценивались исходя из результатов оценок земель иных категорий или групп земельных участков, в составе земель промышленности и иного специального назначения (сравнительный подход).

В результате проведения оценочных работ были определены удельные показатели кадастровой стоимости по шести группам земель промышленности и иного специального назначения, а также кадастровая стоимость в рублях за квадратный метр каждого земельного участка в составе земель промышленности и иного специального назначения. При этом в городах Москве и Санкт-Петербурге оценка земель промышленности и иного специального назначения не проводилась по причине отсутствия объекта оценки.

В субъектах Российской Федерации органы исполнительной власти утверждали результаты государственной кадастровой оценки земель этой категории в виде удельных показателей кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения (руб./кв.м) и (или) кадастровой стоимости каждого земельного участка (в рублях). При этом самые дорогие земельные участки промышленности вне населенных пунктов - это участки под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог (III группа). Средние удельные показатели кадастровой стоимости указанной группы земель промышленности и иного специального назначения распределились следующим образом: самые дорогие участки, стоимость которых составляет 1554,06 руб./кв.м, расположены в Московской области, а в Ярославской области самая низкая стоимость этих земель - 2,78 руб./кв.м.

Кроме того, в 2006 году специалистами Роснедвижимости совместно со специалистами Минэкономразвития России дорабатывался проект Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения.

Необходимо отметить, что органы исполнительной власти некоторых регионов обеспокоены падением налоговой базы для земельных участков, отнесенных к четвертой группе использования в составе земель промышленности и иного специального назначения. При анализе причин полученных результатов следует принимать во внимание, что Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения создавалась в строгом соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации. Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 установлено, что государственная кадастровая оценка земель иных категорий (земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель водного фонда, земель запаса) осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14