Каталог Рефератов - Жилые помещения как объекты жилищных прав

	Информационно-образоательный портал
	Рефераты, курсовые, дипломы, научные работы,



МЕНЮ\|

поиск

Жилые помещения как объекты жилищных прав

3. Перевод жилых помещений в нежилые, нежилых в жилые

3.1 Перевод жилых помещение в нежилые помещения

В настоящее время многим предпринимателям становятся интересны обычные жилые квартиры, расположенные на первых этажах, в целях коммерческого использования данных объектов недвижимости. При этом собственнику будущего «бизнес-помещения» необходимо перевести такую квартиру из жилого фонда в нежилой.

По мнению Д.А.Медведева некоторые из регулятивных норм, содержащихся в ЖК РФ, являются абсолютно новыми (не имеющими "корней" в ранее действовавшем законодательстве). Так, о переводе жилого помещения в нежилое помещение (а такой перевод получил в последние годы широчайшее распространение) и нежилого помещения в жилое помещение прежнее законодательство лишь упоминало. В связи с объективно существовавшей потребностью регулировать соответствующие отношения субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями на этот счет принимались различного рода положения, правила и т.п. Понятно, что такого рода акты разительно отличались друг от друга как с точки зрения содержательной (в том числе степенью детализации), так и с точки зрения юридической техники. ЖК РФ ввел единые правила о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое Кодификация российского частного права/Под ред. Д.А. Медведева М.,Статут, 2008.-С.123.

Согласно Жилищному кодексу для перевода в нежилой фонд квартира должна соответствовать определенным требованиям. В частности, перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно ч. 3 ст. 22 квартира в многоквартирном доме может быть переведена в нежилое помещение только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома.

Квартира, находящаяся выше первого этажа, может быть переведена в нежилое помещение только при условии, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Например, если квартира находится над магазином или иным нежилым помещением, то перевод в нежилое помещение возможен.

Возможны случаи, когда квартира находится на втором этаже, а на первом этаже расположены и магазин, и квартиры. Если помещение, расположенное непосредственно под данной квартирой жилое, то в нежилое помещение перевод не допускается. Однако если помещение, расположенное непосредственно под квартирой на первом этаже, нежилое, то это не препятствует переводу квартиры на втором этаже в нежилое помещение, даже если все остальные помещения, расположенные на первом этаже, являются жилыми.

На практике возникли вопросы: допускается ли перевод квартиры в нежилое помещение, если квартира находится на цокольном этаже, т.е. относится к разряду полуподвальных квартир. По мнению Г.Ю. Малумова перевод такой квартиры возможен, согласно ч. 3 ст. 22, а также ст. 1 Градостроительного кодекса (главное, что такая квартира расположена ниже первого этажа) Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. М. Юстицинформ, 2008.-С.12.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Если помещение не соответствует вышеуказанным требованиям, то это может послужить основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилой фонд (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

Жилищный кодекс закрепляет перечень документов, которые собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо должны представить в орган, уполномоченный осуществлять перевод из жилищного фонда в нежилой.

Из содержания ст. 23 ЖК РФ следует, что для перевода в нежилой фонд необходимо представить следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Стоит сказать о том, что данный перечень является исчерпывающим, а следовательно, требовать другие документы, кроме указанных в п. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган, уполномоченный переводить помещения из жилого фонда в нежилой (орган местного самоуправления), не вправе (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Как отмечает Е.И Литовкин, на практике зачастую складывается иная ситуация. Например, местные органы исполнительной власти требуют от владельцев переводимых помещений представить согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или, того хуже, требуют представить согласие всех собственников, проживающих в доме. Неудивительно, что такой подход надолго приостанавливает процесс перевода в нежилой фонд или делает эту процедуру вообще неосуществимойНикифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение// Жилищное право. - 2008. - № 9. - С. 23..

Так, согласно ЖК РФ (п. 1 ст. 23) и Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 31 августа 2005 г. № 1272 функция перевода помещений в нежилой фонд перешла к администрациям районов Санкт-Петербурга. Жилищный кодекс определяет, что «жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления» (п. 2 ст. 5 ЖК РФ).

Г.Ф. Шешко также отмечает, что проблемой является то, что органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п. 7 ст. 5 ЖК РФ) Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В.Справочник по жилищным вопросам. М., ИНФРА-М, 2008.- С.122.. В соответствии с ЖК РФ местные администрации должны принимать нормативно-правовые акты.

Вместе с тем, как считает В.Н. Литовкин любые требования чиновников, со ссылкой на местный регламент, будь то согласование с собственниками или наличие согласования ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, являются неправомерными. В п. 8 ст. 5 Жилищного кодекса предусмотрено, что «в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса применяются положения Жилищного кодекса»Литовкин В.Н. Перевод жилого помещения в нежилое как предмет совместного Регулирования Российской Федерации и ее субъектов. Комментарий судебной практики. Вып. 11 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература. 2005. - С. 87..

Таким образом, при отказе в переводе в нежилой фонд по основаниям, не предусмотренным жилищным законодательством, собственник имеет право обжаловать решение органа местного самоуправления в судебном порядке. Как отмечает А.Б. Рыжов арбитражной практики в пользу собственников переводимых помещений достаточноРыжов А.Б. Координация государством интересов собственников помещений в многоквартирном доме при переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. - 2008. - № 3. - С. 24..

Отказать в переводе в нежилой фонд местные органы исполнительной власти могут только в случаях, установленных законодательством (п. 1 ст. 24 ЖК РФ). Отказ допускается в случае:

1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

3.2 Перевод нежилых помещений в жилые помещения

Вопросы перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, в настоящее время, пожалуй, как никогда актуальны. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое - процесс обязательный, ведь объекты недвижимости должны использоваться строго по своему назначению.

Нормативную базу по этому вопросу составляют Жилищный кодекс (гл. 3, ст. 22 - 24), градостроительное законодательство, куда входит Градостроительный кодекс, другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации (ст. 3 Градостроительного кодекса). Могут приниматься и муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу.

В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в жилой фонд, если:

- оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В качестве оснований для перевода можно выделить признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, необходимость получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие и благоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразность изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или в строениях нежилого назначения.

Следующим этапом является сбор документов, которые необходимы собственнику (или уполномоченному им лицу) для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК в этот перечень входят:

1) заявление о переводе помещения;

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Должностные лица настаивают на получении от заявителя еще целого ряда «необходимых» документов, будь то согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Понятно, что это порой существенно затягивает процедуру сбора документов или, того хуже, делает перевод вообще невозможным.

О. обратился в суд с иском о сохранении в перепланированном состоянии нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Победы, дом 93, комнаты NN 137, 170 - 177. В качестве основания иска была указана статья 29 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), устанавливающая, что жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда.

Решением Федерального суда Советского района г. Самары в удовлетворении искового требования было отказано по следующим основаниям.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность сохранения нежилого помещения в перепланированном состоянии. Применение по аналогии статьи 29 Жилищного кодекса РФ в данном случае невозможно, поскольку указанная норма регулирует жилищные отношения, перечисленные в статье 4 ЖК РФ, к которым не относятся отношения по перепланировке нежилых помещений.

Аналогия закона применяется в случае, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон (статья 6 ГК РФ, статья 7 ЖК РФ). В рассматриваемом случае законодатель регламентировал пути решения указанной проблемы, установив правила реконструкции нежилого помещения в Градостроительном кодексе, следовательно, применение аналогии закона, тем более жилищного законодательства, недопустимо.

В данном случае необходимо руководствоваться статьей 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 31.12.2005) Обзор судебной практики главного управления Федеральной Регистрационной службы по Самарской области за 2005 год//Судебная практика (Приложение к информационному бюллетеню управления Судебного департамента в Самарской области).- 2006№ 2(21).-С.11..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12

© 2003-2013
Рефераты бесплатно, курсовые, рефераты биология, большая бибилиотека рефератов, дипломы, научные работы, рефераты право, рефераты, рефераты скачать, рефераты литература, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты медицина, рефераты на тему, сочинения, реферат бесплатно, рефераты авиация, рефераты психология, рефераты математика, рефераты кулинария, рефераты логистика, рефераты анатомия, рефераты маркетинг, рефераты релиния, рефераты социология, рефераты менеджемент.