Каталог Рефератов - Жилые помещения как объекты жилищных прав

	Информационно-образоательный портал
	Рефераты, курсовые, дипломы, научные работы,



МЕНЮ\|

поиск

Жилые помещения как объекты жилищных прав

p align="left">В Определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. указывалось, что ст. 288 ГК не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством. Законодательно установленное требование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определенными целями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов других лиц, само по себе - вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оно осуществляется, - не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющего права граждан, закрепленные в ст. ст. 34 и 35 Конституции РФ Определение Конституционного Суда РФ № 262-О, от 21.12.2000 г. // Вестник Конституционного Суда РФ. - 2001. - № 7. - С. 43.

В законодательстве дается понятие общей площади жилого помещения. В это понятие помимо собственно жилых помещений входят помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Законодатель не расшифровывает указанный термин, однако очевидно, что сюда входят ванные комнаты, туалеты, кухни, коридоры, кладовки, вместе с тем в жилую площадь не входят балконы, лоджии, веранды и террасы.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Ч. обратилась в Федеральный суд Самарского района города Самары с требованием о признании незаконными действий Главного управления по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи и указанию в свидетельстве о государственной регистрации права данных о площади квартиры, внесенных согласно данным органа технической инвентаризации: общая площадь квартиры составляет 110,7 кв. м, жилая - 35,40 кв. м, площадь лоджий, балконов, террас - 4,80 кв. м - и обязании внести в ЕГРП следующие характеристики объекта недвижимого имущества: общая площадь 115,5 кв. м с учетом балконов и лоджий.

Решением суда первой инстанции от 12.10.2005 действия Главного управления были признаны соответствующими действующему законодательству, кассационной инстанцией решение суда было оставлено без изменения.

Судом были применены нормы статьи 15 ЖК РФ, закрепляющей положения о том, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Также в подраздел I ЕГРП вносятся данные об общей площади объекта недвижимого имущества. Следовательно, Главным управлением правомерно была проведена государственная регистрация квартиры с указанием общей площади без учета балконов и лоджий, что подтверждается судебной практикой. Несмотря на то что в правоустанавливающем документе может быть в качестве общей площади указана площадь, отличная от установленной органом технической инвентаризации, данные в ЕГРП вносятся на основании сведений органов технического учета.

Согласно разъяснению Федеральной регистрационной службы (№ 11/ 1-1698 от 12.07.2005) в случае изменения площади объекта недвижимого имущества, произошедшей в результате изменения закона или иного нормативного акта, внесение изменений в ЕГРП осуществляется на основании заявления правообладателя с обязательной уплатой государственной пошлины Обзор судебной практики главного управления Федеральной Регистрационной службы по Самарской области за 2005 год//Судебная практика(Приложение к информационному бюллетеню управления Судебного департамента в Самарской области).- 2006.- № 2(21).-С.12..

Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее.

Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которой свойственны следующие отличительные признаки:

1) жилое помещение - это предмет материального мира, который предназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именно для удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и может находиться в обладании человека;

2) жилое помещение является прочно связанным с землей, таким образом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительским качествам, его назначению невозможно;

3) жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жилое помещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном, индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный в специальных учетных документах;

4) для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте.

1.2 Требования предъявляемые к жилому помещению

Жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового. Однако критерии, предъявляемые к жилому помещению, не всегда были четко обозначены в законодательстве, что на практике являлось причиной многочисленных злоупотреблений.

В п. 2 ст. 288 ГК РФ, только отмечалось их предназначенность для проживания граждан. Как видно, был утрачен такой признак жилого помещения, как предназначенность для постоянного проживания.

Таким образом, нельзя не констатировать, что нормативно-правовыми актами предъявлялись разные требования к жилому помещению.

Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятие «жилое помещение», «жилое строение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Проспект. 2007. - С. 46..

Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г.] Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14. жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как отмечает Л.В. Щенникова, такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, будучи отделенными от нее, они становятся движимыми Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2008. - № 3. - С. 21.. Следует отметить, что именно по поводу второго критерия возникают споры, как в доктрине, так и на практике Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут. 2004. - С.39; Чимов, З.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере - субинститут института государственной регистрации // Бюллетень нотариальной практики. - 2008. - № 3. - С. 23..

Не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики.

Хотя известен случай, когда судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2000 года. // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2000. - № 9. - С. 15. Щитовой дом, в котором он проживал, пришел в негодность и был снесен. Взамен ему предложено помещение в аналогичном щитовом сборно-разборном доме, на переселение в которое он вначале согласился, подписав договор имущественного найма, а затем отказался, так как предоставленное помещение не отвечает санитарно-техническим требованиям, и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение.

Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить в пользование истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м в виде отдельной квартиры. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение, которое он оплачивал как наниматель.

Такое решение вызвало неоднозначную реакцию. Так, И. Кузьмина отмечает, что при вынесении своего постановления по анализируемому делу Президиум Верховного Суда РФ руководствовался в большей степени такими гуманными соображениями, чем буквой закона. А между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - 2001. - № 9. - С. 36..

Отнесение жилого помещения к недвижимым вещам получило закрепление уже в нормах Закона «Об основах федеральной жилищной политики», в котором в ст. 1 было дано понятие недвижимости в жилищной сфере. Итак, недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др Малумовм Г.Ю., Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. М.: Юстицинформ. 2008. - С. 47..

Как уже отмечалось, такой признак, как предназначенность для постоянного проживания, не всегда получает свое закрепление в нормах действующего законодательства. Так, согласно п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 47, от 28.01.2006 г.] //Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702., жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. В ст. 673 ГК РФ применительно к объекту договора найма жилого помещения говорится о том, что таковым может выступать изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Санитарные требования устанавливаются специальным законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 года «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения [Текст]: [Федеральный закон № 52-ФЗ, принят 30.03.1999 г.] //Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 14. - Ст. 1650. жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Так, Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. В частности, отмечается, что помещение с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение Санитарные правила и нормы «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.1 1278-03»: Утверждены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ № 34, от 06.04.2003 г. // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2003. - № 31. - С. 31..

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. В свою очередь и содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (п. 3 ст. 23 вышеуказанного Закона). С данным положением корреспондирует обязанность нанимателя в качестве пользователя жилого помещения допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ. Такая обязанность закреплена в п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25 Об утверждении правил пользования жилыми помещениями [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 25, от 21.01.2006 г.]//Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 5. - Ст. 546..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12

© 2003-2013
Рефераты бесплатно, курсовые, рефераты биология, большая бибилиотека рефератов, дипломы, научные работы, рефераты право, рефераты, рефераты скачать, рефераты литература, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты медицина, рефераты на тему, сочинения, реферат бесплатно, рефераты авиация, рефераты психология, рефераты математика, рефераты кулинария, рефераты логистика, рефераты анатомия, рефераты маркетинг, рефераты релиния, рефераты социология, рефераты менеджемент.