При формировании земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, с целью передачи в состав общего имущества многоквартирного дома производится разработка проекта границ земельных участков, на которых находятся ближайшие многоквартирные дома. Эти проекты прилагаются к решению о передаче земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома.

Орган местного самоуправления информирует граждан, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в связи с формированием земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, и разработкой проекта границ земельных участков, на которых находятся ближайшие многоквартирные дома.

Решение о предоставлении земельного участка в существующей застройке или об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд.

В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предоставлении земельного участка в существующей застройке или об отказе в предоставлении земельного участка суд в своем решении вправе обязать исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

Для характеристики понятия "многоквартирный дом" следует исходить из того, что многоквартирный дом - это вид жилого дома, специфическим признаком которого, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - жилых помещений, нежилых помещений, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, других частей этого комплекса (общее имущество), находящихся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением.

Участники общей собственности многоквартирного дома - собственники помещений этого дома по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, владеют, то есть фактически обладают общим имуществом (непосредственно воздействуют на него), пользуются, то есть потребляют имущество в зависимости от его назначения по соглашению всех собственников, а в случае его отсутствия в порядке, установленном судом по иску любого из собственников, объектами общего пользования в многоквартирном доме, но вправе распоряжаться ими только в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут произвести реконструкцию общего имущества в многоквартирном доме, если такая реконструкция ведет к уменьшению размера общего имущества в доме, только с согласия всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Часть 4 ст. 36 ЖК РФ определяет право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома собственниками его помещений, предоставленное частью 2 ст. 36 ЖК РФ, то есть позволяет совершать распорядительные действия в отношении общего имущества, а именно передавать в пользование иным лицам объекты общего имущества в многоквартирном доме.

При этом ЖК РФ ставит следующие условия для совершения указанных действий:

- собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение на своем общем собрании о передаче объектов общего пользования;

- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не должно нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц.

ГК РФ (ст. 274) право ограниченного пользования чужим земельным участком называет сервитутом.

Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

ЖК РФ устанавливает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (объект общего имущества собственников многоквартирного дома), может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены гражданским законодательством и земельным законодательством, в частности в ст. 23 ЗК РФ.

Земельное, как и гражданское, законодательство различает частные и публичные сервитуты. Согласно ст. 23 ЗК РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельное законодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает.

В соответствии с ГК РФ (ст. 274) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в т.ч. путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка, когда необходим доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Например, проходят какие-то коммуникации. Значит, обременения были, они не новые, старые, и нельзя запретить доступ к этим участкам.

В дальнейшем новые обременения (сервитут) устанавливаются по соглашению между лицом, требующим такого обременения участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество, по правилам ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственников участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством.

Собственники участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

3.2 Общее имущество собственников в многоквартирном доме

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме признаются все элементы жилого многоквартирного дома (кроме жилых и нежилых помещений), предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Состав и границы общего имущества определяются п. 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". К такому имуществу относятся:

- фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома; - помещения, не являющиеся частями жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; - инженерные коммуникации и оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т.п.) за пределами и внутри здания, обслуживающие более одного помещения; - земельный участок с элементами озеленения и благоустройства; - иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на данном земельном участке.

Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности. 1. Фундамент, крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома - несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.

Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности, долгие годы. Крыша - это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции. Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом: - конструкции обслуживают более одного помещения; - конструкции являются ограждающими.

Ограждающие конструкции - строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).

Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на:

- ограждающие несущие конструкции;

- ограждающие ненесущие конструкции.

Ограждающие несущие конструкции - конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.

Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.

Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.

Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые "общие" балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и ненесущие конструкции дома. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше, полом, т.е., во-первых, оно ограждает квартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир.

К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые характерны для городских населенных пунктов. Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94. Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом. В частности, на свои общие собрания собственники помещений не обязаны, но могут пригласить собственников пристроенных объектов (например, для вступления в ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом.

2. Помещения, не являющиеся частями квартир, - подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8