Категория «управление имуществом», на наш взгляд, носит более общий характер и может в равной мере затрагивать деятельность по осуществлению любого из трех правомочий. Такой вывод основывается на всестороннем рассмотрении значения феномена управления имуществом в российском законодательстве (в том числе и доверительного управления имуществом). Он также находит свое подтверждение в отдельных нормах Жилищного кодекса (например, в ч. 2 ст. 137 предусмотрено право ТСЖ предоставлять в пользование или ограниченное пользование, надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме, получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации и т.п.) [46].

Необходимо отметить, что до принятия ЖК РФ понятие «управление» применительно к обязанностям собственника в гражданском праве не использовалось. Это объясняется тем, что собственник, единолично и самостоятельно реализующий свои правомочия, может вообще не осуществлять управление, допуская гибель своего имущества. Как отмечает, например, Э.В. Талапина: «Для гражданского права не имеет значения, каким образом и что именно делает собственник в отношении своего имущества (если только речь не идет о нарушении прав и интересов других лиц, публичного порядка и прочих нарушениях)» [47].

В случае же осуществления управления общей собственностью в многоквартирном доме имеет место непосредственная опасность нарушения прав и законных интересов сособственников. Надо полагать, именно поэтому была законодательно установлена обязанность собственников квартир решать вопросы обеспечения управления многоквартирным домом. Такое управление представляет собой сложную совокупность действий собственников помещений, в которую включаются: определение политики в области решения вопросов общей собственности; образование институциональной основы управления (учреждение ТСЖ, ЖСК и наделение их компетенцией, а также передача полномочий управляющей компании); осуществление контроля над использованием общей собственности; передача объектов общей собственности третьим лицам; осуществление непосредственного управления общим имуществом и пр.

Таким образом, управление представляет собой не отдельное правомочие собственника, а некую совокупность правовых возможностей, включающую действия по владению, пользованию и распоряжению. В правоотношениях с множественностью собственников управление имуществом является инструментом реализации сособственниками своих правомочий.

На основании изложенного видится целесообразным ст. 161 ЖК РФ в части определения одной из целей управления как деятельности по обеспечению решений вопросов пользования общим имуществом дополнить указанием на решение вопросов владения и в установленных законодательством пределах распоряжения.

Список установленных законодательством правил по осуществлению управления многоквартирным домом замыкает нормы об обеспечении предоставления коммунальных услуг установленных объемов и качества. Это означает, что управление многоквартирным домом кроме общего имущества распространяется также на жилые помещения в многоквартирном доме, т.е. управление не ограничивается одним общим имуществом в качестве объекта управления.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. При этом у субъекта, осуществляющего управление домом, возникает обязанность по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений. На первый взгляд, при формальном рассмотрении норм, регулирующих основные понятия и правила предоставления коммунальных услуг, все кажется безупречным. Однако это приобретает форму заблуждения, когда мы подвергаем анализу правовую природу отношений по предоставлению коммунальных услуг, что, в свою очередь, может поставить под сомнение включение в состав управления действия по их предоставлению.

Для этого прежде всего необходимо проанализировать значение коммунальных услуг и отдельные элементы содержания договора по их предоставлению.

В законодательстве РФ до недавних пор не существовало единого подхода в определении коммунальных услуг, что создавало многочисленные проблемы, выражающиеся в неоднозначности правовой оценки их предоставления. Например, Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (п. 4 ст. 17) относил к коммунальным услугам «водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, канализацию и другие услуги», оставляя этот перечень открытым; Федеральный закон «О предоставлении социальных гарантий Героям социалистического труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» (п. 2 ст. 3) относил к коммунальным услугам «водоснабжение, канализацию, газ, электроэнергию, горячее водоснабжение, центральное отопление».

Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» (п. 3) помимо водо-, газо-, тепло-, электроснабжения и горячего водоснабжения относил к коммунальным услугам также «вывоз бытовых отходов и обслуживание лифтового хозяйства».

С принятием ЖК РФ состояние дел в корне изменилось. Руководствуясь ст. 157 ЖК, Правительство РФ приняло Постановление (от 23 мая 2006 г. N 307), которым в целях защиты прав потребителей коммунальных услуг утвердило Правила предоставления этих услуг гражданам. Помимо определения понятия коммунальные услуги данный нормативный акт регулирует также отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливает их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

При рассмотрении указанных Правил сразу же обращает на себя внимание отсутствие четкого разграничения предоставления коммунальных услуг и снабжения коммунальными ресурсами. Вследствие этого происходит неоправданное смешение разных по своей сущности правоотношений (продаже коммунальных ресурсов и возмездного предоставления услуг). По сути, потребитель прежде всего оплачивает не деятельность по подаче и обслуживанию коммунальных сетей, а сами ресурсы, что позволяет считать ядром данных правоотношений все-таки куплю-продажу коммунальных ресурсов. Поэтому мы склонны понимать под коммунальными услугами деятельность по обслуживанию сетей, через которые осуществляется подача ресурсов, а также приборов их учета.

Согласно ЖК РФ и Правилам предоставления коммунальных услуг субъектом, производящим или приобретающим коммунальные ресурсы, предоставляющим коммунальные услуги и отвечающим за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги, признается исполнитель. Им может быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. При этом продажу коммунальных ресурсов исполнителю осуществляет ресурсоснабжающая организация (любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель).

Следовательно, в соответствии с выбранным способом управления (ч. 2 ст. 162 ЖК) управляющая организация, ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив предоставляет потребителю коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление). Пункт 4 Правил устанавливает, что коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения.

Помимо этого в п. 6 Правил излагается состав и содержание предоставляемых потребителю коммунальных услуг. В частности, коммунальные ресурсы должны предоставляться потребителю по присоединенной сети в его жилое помещение, круглосуточно (бесперебойно), надлежащего качества, в необходимых объемах.

Иначе говоря, согласно закону потребитель (собственник) получает коммунальные ресурсы и оплачивает их на основании договора, заключенного с исполнителем (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив), вследствие чего у исполнителя возникают обязательства по бесперебойному предоставлению этих услуг надлежащего качества и в необходимых объемах перед всеми потребителями (п. 5 Правил).

Из этого можно заключить, что ресурсоснабжающая организация на основании заключенного с исполнителем договора купли-продажи продает коммунальные ресурсы исполнителю, а он, в свою очередь, через заключенный договор на предоставление коммунальных услуг с потребителем получает оплату за предоставленные услуги, в которую включена и стоимость приобретаемых ресурсов.

Такой подход далеко не бесспорен. Функции исполнителя в соответствии с указанными нормами не ограничиваются обеспечением надлежащего состояния коммуникаций и оборудования, они выходят за рамки этого. По сути, законодатель определил исполнителя в качестве продавца коммунальных ресурсов, а заказчика как покупателя. В то же время, как было уже сказано, продавцом коммунальных ресурсов является все же ресурсоснабжающая организация (п. 3 Правил), что более чем противоречиво. Следовательно, если отталкиваться от имеющихся в законодательстве неоднозначных формулировок, можно ошибиться не только в выборе типа договора, подлежащего заключению при предоставлении потребителю коммунальных ресурсов, но и в определении сторон в нем.

Осознавая важность наличия четкого представления обо всех этих категориях, мы попытаемся их раскрыть. Так, по договору купли-продажи продавец (в нашем случае ресурсоснабжающая организация) ресурс продает, а в связи с тем, что принимает коммунальный ресурс, использует и оплачивает его потребитель (а не исполнитель), то и стороной данного договора (покупателем) должен являться сам потребитель, а никоим образом не исполнитель. Однако подлежащую уплате цену за ресурс потребитель передает ресурсоснабжающей организации только лишь через исполнителя.

Кроме того, именно на исполнителя закон возлагает обязанность и по обеспечению в необходимых объемах и надлежащего качества коммунальных услуг. Это также достаточно спорно, так как зачастую возможности исполнителя в этом ограничены. Во-первых, напрямую необходимый объем и надлежащее качество коммунальных услуг могут быть обеспечены ресурсоснабжающей организацией, во-вторых, косвенно - собственниками через утверждение перечня и качества услуг и работ по содержанию и ремонту внутридомовых инженерных систем, а также размером платы потребителей за эти услуги и работы.

Немаловажно определить к тому же, в чьих интересах действует исполнитель в данных правоотношениях. Например, в соответствии со ст. 137 ЖК исполнитель заключает договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в исключительных интересах собственников (потребителей), а не ресурсоснабжающей организации, в пользу которой согласно Правилам фактически должен осуществлять свою деятельность исполнитель (требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, уплаты неустоек; приостанавливать или ограничивать подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа и т.п.).

Выход видится в исключении из обязанностей исполнителя обеспечения предоставления коммунальных услуг в необходимых объемах и надлежащего качества, о возложении их на ресурсоснабжающую организацию. Исполнитель же предоставляет потребителю за плату работы и услуги по поддержанию присоединенных сетей и используемых им приборов и оборудования в состоянии, обеспечивающем безопасную эксплуатацию. При этом исполнитель в отношениях предоставления коммунальных услуг в рамках заключенного договора управления берет на себя определенные представительские функции от своего имени, но в интересах потребителей (собственников) в отношении с ресурсоснабжающей организацией.

Важно отметить также, что кроме коммунальных услуг на исполнителя (на основании договора, если управление осуществляется управляющей организацией, или устава, если - ТСЖ) может быть возложено осуществление иных работ и оказание иных услуг в отношении жилых помещений (сантехнические, электромонтажные, отделочные, столярные и стекольные работы в квартире, выполнение работ по переоборудованию и перепланировке квартир, оформление необходимой для этого разрешительной и рабочей (проектной) документации и т.д.).

Итак, подытоживая результаты проведенного обобщения, можно предложить законодателю следующее, как представляется, наиболее оптимальное определение понятия «управление многоквартирным домом». Управление многоквартирным домом представляет собой упорядоченный комплекс мер, направленных на осуществление правомочий владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом, на обеспечение его сохранности и надлежащего содержания в соответствии с установленными нормами, а также на обеспечение предоставления коммунальных ресурсов и иных работ и (или) услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7