|
Що стосується правового регулювання обігу
зазначених об'єктів, то необхідно зазначити, що, оскільки в Україні встановлено
виключне право власності народу України на надра, а передача їх у користування
здійснюється на підставі дозволів на спеціальне використання природних
ресурсів, правова природа яких дозволяє віднести їх до адміністративного
акту-ліцензії, то про цивільний обіг даного виду об'єктів говорити не можна.
Специфіка правового режиму лісів та багаторічних
насаджень полягає у тому, що ці об'єкти є, по-перше, природними, а по-друге,
вони настільки невіддільно пов'язані з землею, що переміщення їх без
непропорційної шкоди їх призначенню неможливе. У той же час, від договорів
купівлі-продажу зазначених об'єктів як нерухомого майна, коли вони відчужуються
одночасно з переходом відповідних прав на земельну ділянку, необхідно
відрізняти правочини, за якими ліс та багаторічні насадження реалізуються як
рухоме майно, коли продається, наприклад, «ліс на корені» чи рублені дерева.
Оскільки «ліс на корені» та рублені дерева не є об'єктом, нерозривно пов'язаним
з землею, правила, що регламентують порядок відчуження нерухомості, до них не
застосовуються.
Будівлі та споруди також є об'єктами нерухомого
майна за ознакою нерозривного зв'язку з землею та неможливості в силу цього їх
вільного переміщення у просторі без непропорційної шкоди їх призначенню. Право
власності на будівлі, споруди та інше вперше створене нерухоме майно, що
підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 333
ЦК України).
У зв'язку з цим виникає проблема щодо
приналежності до нерухомого майна будівель та споруд, не завершених
будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва).
З одного боку, відсутність обов'язкової державної
реєстрації об'єктів незавершеного будівництва викликає сумнів у їх юридичній
природі як об'єктів нерухомості, свідчить про те, що такі об'єкти не є
нерухомістю. З іншого боку, нести такі об'єкти до категорії рухомих речей також
буде невірно, оскільки об’єкт незавершеного будівництва має всі ознаки
нерухомості, передбачені статтями ЦК, а саме – значимість та індивідуальну
цінність, нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований,
неможливість вільного пересування даного об'єкту в просторі без його знецінення
та зміни призначення. Такі ознаки нерухомого майна, як його обов'язкова
державна реєстрація ЦК України не містить. Отже, немає підстав вважати, що
нерухоме майно; стає таким лише після державної їх реєстрації, (воно існує і до
цього акту в іншому випадку реєстрація була б просто неможлива), але права на
нерухомість виникають після його здійснення. Як зазначає з цього приводу
відомий французький вчений-цивіліст Р. Саватьє, не реєстрація повинна
перетворювати майно на нерухомість, а, навпаки, стабільність положення
нерухомого майна дає можливість реєструвати його [13].
На жаль, сьогодні в Україні відсутній єдиний
нормативно-правовий акт, який би, по-перше, визначав особливості виникнення,
зміни та припинення речові прав на нерухоме майно та здійснення правочинів з
ним, а по-друге, встановлював порядок та специфіку обігу об'єктів незавершеного
будівництва. Нині чинний нормативно-правові акти у цій сфері мають суперечливий
та неоднозначний характер. Так, у Положенні про порядок виплати компенсацій
громадянам за вилучене нерухоме майно у разі виселення або самостійного
переселення з радіоактивно забруднених територій, затвердженому Постановою
Кабінету Міністрів України від 26 липня 2001 р. №875 до об'єктів
нерухомого майна відносить об'єкти незавершеного будівництва. Такий самий
підхід до проблеми визначення поняття об'єктів нерухомості спостерігається і в
іншому нормативно-правої акті – у Тимчасовому положенні про порядок проведення
прилюдних торгів по реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженого
Наказом Мінюсту України 27 жовтня 1999 р. №6815, який також відносить
об'єкт незавершеного будівництва до категорії нерухомого майна. З іншого боку, правозастосовна
практика системи загальних судів України, свідчить про те, що право власності
на житловий будинок, як на об'єкт нерухомого майна, виникає лише з часу його реєстрації
у виконкомі місцевої ради, а до цього моменту суд може визнати за його
власниками, що виділяються, лише право на будівельні матеріали та конструктивні
елементи будинку [12].
Солідарні з позицією суддів Верховного суду України
розробники ЦК України, які у ст. 333 нового ЦК України розмістили норму: «Право
власності на новостворене нерухоме майно (житлові буди будівлі, споруди тощо)
виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право
власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації,
право власності виникає з моменту державної реєстр До завершення будівництва
(створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які
були використані в процесі цього будівництва (створення майна)». Водночас ч. 4
цієї статті проголошує право заінтересованої особи звернутися до суду з заявою
про визнання її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде
встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною.
На жаль, законодавець не вказав у тексті ч. 4 ст. 333 ЦК України, що
необхідно розуміти під «незначною часткою робіт» та не вирішив питання про те,
хто і на підставі яких критеріїв визначатиме її розмір.
Загалом, можна з впевненістю стверджувати, що об'єкти
незавершеного будівництва не можна відносити до будівель (споруд), оскільки до
останніх відносяться лише такі об'єкти, спорудження яких закінчено і вони вже
використовуються або можуть бути використані за прямим призначенням. У той же
час хибною, на наш погляд, є і пануюча на даний момент думка про те, що об'єкт
незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів та обладнання,
які відносяться до рухомого майна. Включення таких об'єктів у цивільний обіг,
здійснення правочинів з ними за спрощеними правилами відчуження рухомого майна
своїм наслідком матимуть порушення прав та інтересів учасників таких
правочинів.
Все вищесказане дає підстави зробити висновок про
те, що об'єкт незавершеного будівництва, який має всі ознаки нерухомого майна,
а саме – нерозривний зв'язок з земельною ділянкою, на якій він розташований, та
неможливість пересування у просторі без його знецінення та зміни призначення, є
специфічним об'єктом нерухомості з притаманним йому спеціальним правовим
режимом. Щодо оборотоздатності такого об'єкту, то він може виступати предметом
правочинів (у тому числі й договору купівлі-продажу), але з урахуванням вимог,
що висуваються до нерухомого майна, та з дотриманням спеціальних правил
відчуження такого роду об'єктів. При цьому слід відрізняти об'єкт незавершеного
будівництва як предмет договору підряду на капітальне будівництво та як
самостійний об'єкт речового права. У першому випадку про нього не можна
говорити не лише як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових
прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду
і заміна сторін цього зобов'язання (замовника та підрядника) можлива лише за
правилами уступки права вимоги і переводу боргу за зобов'язаннями [11].
Спірним питанням залишається і віднесення до
категорії нерухомості нежитлових приміщень, розташованих у середині будівлі,
оскільки ЦК України дає підстави стверджувати, що ці об'єкти речових прав не
відносяться до категорії нерухомості. Так, зокрема, нежитлові приміщення, що
знаходяться у складі будівель та споруд, не мають безпосереднього зв'язку з
земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. Крім того,
суб'єктивне цивільне право на нежитлові приміщення не має такого тісного
зв'язку, який спостерігається між будівлею (спорудою) та земельною ділянкою.
Однак ця категорія об'єктів речових прав має ті самі істотні риси, як і будівля
в цілому, а саме – цінність та індивідуальну значимість (ознаки, спільні для
будь-якого різновиду нерухомості), а також характеризується нерозривним зв'язком
зі спорудою (будівлею), у якій вона розташована. А оскільки нежитлові
приміщення характеризуються тими самими ознаками, що обумовили специфіку
правового регулювання інших об'єктів нерухомості, навряд чи є сенс виводити їх
з кола традиційних об'єктів нерухомості та встановлювати для них окремий правовий
режим. Адже нежитлові приміщення у складі нежитлової будівлі чи будинку об'єкти
тієї самої класифікації і підлягають аналогічному правовому регулюванню. А,
отже, спеціальні правила, що регулюють договір продажу нерухомості підлягають
застосуванню у повному обсязі і до відносин, пов'язаних з продаж нежитлових
приміщень [19].
Об'єктом нерухомості, що має суто цільове
призначення, визнається житлом під яким ЦК розуміє не лише житлові будинки та
садиби, призначені придатні для постійного проживання в них, а й окремі
квартири, інші житлові приміщення (у тому числі ізольовані кімнати у
квартирах). Житлові приміщення призначені для проживання у них громадян.
Власник житлового приміщення має право використовувати помешкання для власного
проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права
використовувати його для промислового виробництва (ст. 385 ЦК України).
Самостійним об'єктом нерухомого майна виступають
також особливо цінні рухомі об'єкти, які підлягають обов'язковій державній
реєстрації (повітряні морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні
об'єкти). Ці об'єкти не мають таких обов'язкових ознак нерухомості, як
нерозривний зв'язок із зе лею та неможливість переміщення у просторі без непропорційної
шкоди призначенню. Більш того, основним призначенням цих об'єктів є саме
переміщення просторі. Але внаслідок високої вартості такого роду об'єктів та
наявності вимоги про обов'язкову державну реєстрацію, що забезпечує їх
індивідуалізацію, законодавець поширив на них правовий режим нерухомого майна.
Ціна договору купівлі-продажу нерухомості складає
наступну істотну умову даного договірного типу. Відповідно до статей 634, 693
ЦК України продаж майна проводиться за цінами, що встановлюються за погодженням
сторін. За відсутності у договорі узгодженої сторонами у письмовій формі умови
про ціну договір вважається неукладеним.
В останні роки урядом України було зроблено
декілька спроб встановити мінімальний розмір ціни на об'єкти нерухомості, що
виступають предметом купівлі-продажу. Так, у Постанові Кабінету Міністрів
України «Про врегулювання сплати державного мита при відчуженні об'єктів
нерухомого майна», було встановлено правило, згідно з яким при відчуженні
нерухомості її вартість не повинна бути менше балансової вартості, що визначена
у довідці-характеристиці БТІ. Ця постанова втратила чинність відповідно
Постанови Кабінету Міністрів України від 9 червня 1997 р. №544. Звісно, спонукальним
мотивом прийняття даної постанови були, передусім, фінансові інтереси держави.
Але для охорони інтересів казни було б достатньо вимагати, що мито на користь
держави платилось принаймні з розміру балансової вартості об’єкта нерухомості,
яка зазначена у довідці-характеристиці БТІ. Саме такий підхід закладено в
Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мито затвердженій
наказом Головної державної податкової інспекції України від 22 квітня 1993 р.,
згідно з якою при обчисленні суми державного мита за посвідчення договорів
відчуження нерухомого майна, що перебуває у власності фізичних та юридичних
осіб, вартість таких договорів приймається, виходячи із суми договору, але не
нижче його інвентаризаційної або балансової вартості з урахуванням коефіцієнтів
індексації вартості цих об'єктів та зносу на момент відчуження, що вказується в
довідках-характеристиках БТІ.
Як відомо, окрім загальних вимог закону про форму
договору, що встановлені для усіх видів правочинів, існують і спеціальні
вимоги, передбачені саме для договорів як для багатосторонніх правочинів.
Останні у свою чергу поділяються на ті, що поширюються на всі види договорів,
та ті, що передбачені для окремих їх різновидів. Однією з таких спеціальних
вимог закону щодо форми договору певного виду є вимога, згідно з якою договір
купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча
б однією зі сторін є громадянин України. Недодержання цієї вимоги тягне
недійсність договору [18].
Окрім нотаріального посвідчення договору
купівлі-продажу нерухомості закон вимагає реєстрації такого договору у
виконавчому комітеті місцевої ради. У зв'язку з цим виникає питання, чи не
тягне за собою відсутність такого роду реєстрації недійсність цієї категорії
договорів, як таких, що не втілені у відповідну форму. ЦК України
запроваджується обов'язкова державна реєстрація речових прав на нерухоме майно
та правочинів з ним, таким чином є правові підстави визнавати нотаріально
посвідчений договір купівлі-продажу нерухомості недійсним внаслідок відсутності
реєстрації. Відповідно до ч. 1 ст. 45 ЦК України недодержання форми
угоди (правочину), якої вимагає закон, тягне за собою недійсність угоди лише в
разі, якщо такий наслідок прямо зазначено в законі.
Крім того, не треба забувати і про те, що сам
факт посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу нерухомості є визнанням
його з боку держави таким, що породжує відповідні права і обов'язки для сторін
і є юридичне вірогідним.
Таким чином, на даний час реєстрація договору
купівлі-продажу нерухомості має в основному адміністративно-правовий характер,
жодним чином не впливає на чинність нотаріально посвідченого договору
купівлі-продажу нерухомості і є скоріш обов'язком дбайливого власника, а не
умовою дійсності правочину.
За ЦК України договір купівлі-продажу нерухомості
укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній
реєстрації (ст. 659 ЦК України). Недодержання сторонами встановленої форми
договору продажу нерухомості має наслідком його неукладеність (статті 642, 659
ЦК України).
Страницы: 1, 2, 3, 4
|
