Відповідно до ч. 4 ст. 336 ЦК України право власності у набувача за договором продажу нерухомості виникає з моменту його державної реєстрації.

Отже, за ЦК України при продажу нерухомого майна перехід права власності від продавця до покупця не реєструється, оскільки момент укладення договору продажу нерухомості та перехід права власності на набувача за ним співпадають [17].

За своєю природою, як уже було вказано вище, договір купівлі-продажу нерухомості є консенсуальним правочином. Тому, якщо сторони у договорі домовляться, що зобов'язання щодо фактичної передачі нерухомості та її оплати повинні бути виконані сторонами не у момент державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, а після її проведення, то кожна з заінтересованих осіб має право вимагати їх виконання. Саме в цій можливості контрагентів і підлягає консенсуальність договору купівлі-продажу нерухомості. У той же час сторони не можуть на власний розсуд визначити момент виникнення права власності за договором, оскільки це питання врегульовано імперативною нормою закону.

На нашу думку, вимога законодавця щодо обов'язкової державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості зумовлена передусім необхідністю належного захисту законних прав та інтересів учасників цивільного обігу.

Вдалою та виправданою є позиція законодавця щодо наслідків відсутності державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості. Відповідно до ЦК України правочин (договір) вважається вчиненим (укладеним) з моменту державної реєстрації. Враховуючи ту обставину, що реєстрація договору та перехід права власності до набувача співпадають за часом проведення, момент виникнення права власності у набувача співпадає з моментом вчинення правочину (укладення договору), який є правовою підставою для такого виникнення. Приурочення моменту переходу права власності на предмет договору купівлі-продажу нерухомості до моменту вчинення самого договору має ряд переваг [15].

У випадках, коли момент переходу права власності до набувача та момент вчинення правочину не співпадають, виникає ряд проблемних питань, що потребують ефективного вирішені Так, укладення договору продажу нерухомості шляхом складання єдиного письмового документа та його нотаріального посвідчення робить його обов'язковим лише для продавця та покупця (але не для третіх осіб). З моменту нотаріального посвідчення і до моменту державної реєстрації переходу права власності нерухомого майна статус покупця за договором має невизначений характер. З іншого боку, він набуває права титульного (фактичного) власника переданої його за договором нерухомості, з іншого боку, право власності на предмет договору зберігається за продавцем. У зв'язку з цим виникає ряд гострих питань, наприклад, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна в результаті виконання продавцем зобов'язань, що випливають з договору продажу нерухомості, але до моменту державної реєстрації переходу до нього права власності, відчужувати об'єкт нерухомості? Чи має право робити аналогічні дії продавець? Чи мають право кредитори продавця або покупця звернути стягнення на нерухоме майно у період з моменту укладення договору і до моменту реєстрації переходу прав на нерухоме майно? Невідомо також, хто у даний проміжок часу визнаватиметься належним позивачем у випадку виникнення необхідності у застосуванні речово-правових засобів порушеного права власності.

Всі ці питання не можуть виникнути, якщо момент укладення договору купівлі-продажу нерухомості співпадає з моментом переходу права власності на нерухоме майно за ним.

Функції реєстратора прав на об'єкти нерухомого майна здійснюють бюро технічної інвентаризації (БТІ). Запроваджується реєстр прав власності на нерухоме майно, держателем якого є Міністерство юстиції України. Реєстр ведеться в електронній та паперовій формах, при чому в разі виявлення невідповідності запису Реєстру прав на електронних носіях запису на паперових носіях пріоритет має запис на паперових носіях. Під реєстрацією прав власності на нерухоме майно розуміється внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі право встановлювальних документів, за рахунок коштів особи, що звернулася до БТІ. Реєстрація прав проводиться шляхом приймання і перевірки документів, поданих до реєстрації, установлення відсутності підстав для відмови в реєстрації прав, прийняття рішення про реєстрацію прав власності або про відмову в реєстрації, внесення записів до реєстру прав, учинення написів на право встановлювальних документах, видачі витягів із Реєстру прав про реєстрацію прав. Рішення про реєстрацію чи відмову в реєстрації приймає реєстратор прав власності на нерухоме майно – працівник БТІ з вищою юридичною освітою [16].

Передбачається граничний шестимісячний строк, протягом якого новий власник нерухомого майна має звернутися із заявою про реєстрацію свого права власності. У разі порушення цього строку попередній власник може звернутися із заявою про скасування попереднього запису щодо права власності на нерухоме майно. Крім того, у випадку порушення строку подачі заяви, реєстрації прав власності повинна передувати технічна інвентаризація об'єктів.

Право на отримання витягів про зареєстровані права мають власник (власники), його спадкоємці та правонаступники юридичних осіб, уповноважені ними особи, а також органи державної влади, якщо запит зроблено у зв'язку зі здійсненням ними повноважень, визначених чинним законодавством України. Таким чином, законодавчо закріплюється принцип публічності проведення державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, який полягає у можливості безперешкодного доступу до інформації, яка міститься у Реєстрах всіх зацікавлених третіх осіб [14].

Реєстратор повинен установити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомості та перевірити угоди які відповідно до чинного законодавства України не були нотаріально посвідчені.

Підставою відмови у реєстрації прав на нерухоме майно є наявність вже зареєстрованого права на нього.

2.3 Сторони договору купівлі-продажу нерухомості

Продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом чи спеціальною вказівкою закону для юридичних осіб можуть бути встановлені обмеження щодо набуття та відчуження нерухомого майна (наприклад, ст. 48 Закону України «Про банки і банківську діяльність», ст. 41 Закону України «Про господарські товариства»).

За загальним правилом як продавець може виступати власник нерухомо майна. Продавцем також може бути особа, уповноважена власником відповіді до закону або договору.

Учасниками договору купівлі-продажу нерухомості на стороні як продавці так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. Але участь у договорі деяких суб'єктів цивільного права має певні особливості.

Якщо як продавець виступає державне або комунальне підприємство, яке має право повного господарського відання (а казенне підприємство – оперативного управління), воно має лише обмежені права з розпорядження закріпленим за ним майном і не вправі відчужувати нерухоме майно без згоди на це власника. Продане державним чи комунальним підприємством нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (чи оперативного управління), так і з державної власності (власності територіальних громад) [18].

Те саме відбувається, якщо ці суб'єкти виступають на боці покупця, тобто одночасно відбувається і зміна власника, і виникнення права повного господарського відання (оперативного управління).

При продажу нерухомості у процесі приватизації діють спеціальні правила передбачені приватизаційним законодавством України.

Особливий порядок встановлений законом і для відчуження нерухомого майна, що перебуває у спільній власності, наприклад подружжя. Відповідно до Сімейного кодексу України для укладення угод з відчуження спільного майна подружжя, що потребують обов'язкового нотаріального засвідчення, згода другого з подружжя повинна бути висловлена у письмовій форм. Справжність підпису на заяві другого з подружжя про згоду на продаж спільного майна повинна бути засвідчена у нотаріальному порядку або іншими уповноваженими законом на вчинення таких дій державними і громадськими органами та організаціями. Засвідчувати справжність підпису не потрібно, якщо чоловік або дружина відчужувача особисто подасть нотаріусу заяву про згоду на відчуження. Угода про відчуження майна, яка потребує обов'язкової нотаріальної форми може бути посвідчена без згоди другого з подружжя, якщо з правовстановлюючого документу, свідоцтва про шлюб та інших документів видно, що зазначене майно є не спільною, а особистою власністю одного з подружжя. Невиконання цієї вказівки закону має своїм наслідком недійсність угоди як такої, що не відповідає вимогам закону [17].

Відповідно до ст. 65 Сімейного кодексу України для укладення одним з подружжя договору на відчуження спільної сумісної власності, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, необхідно отримати письмову згоду іншого з подружжя, засвідчену нотаріально.

При відсутності такої згоди на укладення договору, він може бути визнаним недійсним в судовому порядку на вимогу подружжя, який не брав безпосередньої участі у його укладенні, але згоду якого необхідно було отримати.

Продаж частки в спільній власності одним співвласником сторонній особі має здійснюватися з дотриманням права привілеєвої купівлі інших співвласників.

Чинне законодавство дозволяє провести класифікацію договорів купівлі-продажу житла. Цю класифікацію можна провести по різних підставах, що дозволить визначити особливості окремих видів договорів купівлі-продажу житлових приміщень:

1. по предмету:

а) по виду предмета:

договір купівлі-продажу житлового будинку

договір купівлі-продажу квартири

договір купівлі-продажу частини житлового будинку

договір купівлі-продажу частини квартири

договір купівлі-продажу частки

У судовій практиці, зв'язаної з відчуженням житлових приміщень, найбільша кількість спорів виникає при продажі частки житлового приміщення (квартири, житлового будинку).

Громадянин, що продає свою частку в загальній власності на житлове приміщення, у першу чергу повинен запропонувати викупити її своїм співвласникам, і тільки у випадку їх відмови придбати зазначену частку за ціну і на умовах, названих власником, можливий продаж цієї частки іншим особам. Факт відмовлення співвласників житлового приміщення від придбання відчужуваної частки в загальній власності на житлове приміщення, або підтвердження того, що власник, що відчужує свою частку в загальній власності, сповістив про продаж і ціну договору інших учасників загальної часткової власності повинний бути відбитий у тексті договору.

На відчуження кімнати в комунальній квартирі згоди сусідів на продаж кімнати не потрібно, оскільки така квартира вже розділена між мешканцями в натурі, і правила про загальну часткову власність на такі квартири не поширюються.

б) по цілісності предмета

договір закупівлі-продажу житлового приміщення, незавершеного будівництва

договір закупівлі-продажу житлового приміщення, (закінченого об'єкта).

2. по підставах перебування житлового приміщення з власності:

договір закупівлі-продажу житлового приміщення в житлово-будівельних і житлових кооперативах

договір закупівлі-продажу житлового приміщення, що належить на праві власності за іншими підставами (наприклад, у результаті приватизації) [11].

3. по суб'єктах

договір закупівлі-продажу житлового приміщення між громадянами

договір закупівлі-продажу житлового приміщення за участю юридичних осіб (юридичної особи)

договір закупівлі-продажу житлового приміщення за участю державних чи органів муніципальних утворень

Значно відрізняється від загальних положень про договори і така умова договору продажу житлового приміщення, як ціна.

По-перше, положення про те, що виконання договору, у якому не визначена ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари, не підлягає застосуванню до договорів продажу житлових приміщень, як і взагалі до договорів продажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: при відсутності в договорі погодженого сторонами в писемній формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним.

По-друге, ціна на житловий будинок, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної чи ділянки права на неї, якщо інше не передбачено чи законом договором. У випадках, якщо відбувається одночасне відчуження житлового будинку і земельної ділянки, сторони в договорі можуть указати ціну кожного об'єкта окремо.

У випадках, коли ціна житлового приміщення в договорі продажу встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.

Як істотні умови договорів, предметом яких є нерухомість, ЦК України встановлює два – предмети і ціну. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) чи квартири, у яких проживають громадяни, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визнається перелік таких осіб із указівкою їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним [9].

Перехід права власності (у тому числі за договором купівлі-продажу) на житло сам по собі не є підставою для припинення права користування цим приміщенням з боку членів родини попереднього власника, що раніше проживали в цьому приміщенні.

Інакше кажучи, це право як би «обтяжує» таку нерухомість, що зближає його з речовими правами. Практично це означає, що при чи відчуженні іншім розпорядженні власником-громадянином приналежним йому житлом без згоди спільно проживаючих з ним членів його родини, вони продовжують користатися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Таким чином, у даному «праві користування» речові елементи переважають над зобов'язальними, що і дає підстави закону оголосити його речовим правом.

Перелік таких осіб виявляється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації або паспортного столу за місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинна бути присутнім посилання на реквізити цієї довідки.

У довідці вказується:

– для приватизованих житлових приміщень – хто проживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає в даний час;

– для житлових приміщень, придбаних іншим способом – хто проживає в даний час.

Ці зведення необхідно знати для того, щоб визначити – хто, крім власника вправі претендувати на користування житловим приміщенням

У законодавстві передбачено порівняно небагато випадків, коли необхідне спеціальне оформлення договірних відносин купівлі-продажу. Зокрема, за статтею 227 ЦК України договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (ст. 47 ЦК України) [18].

Такий договір має бути зареєстрований у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Реєстрація договору купівлі-продажу жилого будинку, яку безпосередньо здійснюють бюро технічної інвентаризації, має переважно адміністративно-правове значення, а її відсутність не тягне за собою недійсність нотаріально посвідченої угоди купівлі-продажу.

Згідно із статтею 15 Закону України «Про власність» кожному наймачеві жилого приміщення в будинку державного чи громадського фонду та членам його сім'ї було надано право придбати у власність відповідну квартиру або будинок шляхом їх викупу або на інших підставах, передбачених законодавством. Незважаючи на застосування в Законі терміну «викуп», фактично законодавець мав на увазі придбання такого житла на умовах договору купівлі-продажу, для якого необхідне відповідне нотаріальне посвідчення. Нині у зв'язку із здійсненням в Україні приватизації державного та громадського житлового фонду викуп втратив своє первісне значення.

За Законами України «Про приватизацію майна державних підприємств» і «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) договори купівлі-продажу державного майна підлягають нотаріальному посвідченню з наступною реєстрацією виконкомом Ради народних депутатів протягом місяця з дня його укладення (за першим Законом) або місцевою Радою народних депутатів (за другим Законом) [17].

Відповідно до статті 18 Земельного кодексу України земельні ділянки також можуть бути у приватній або колективній власності. Так, громадянам надаються з державного земельного фонду ділянки у власність для ведення селянського (фермерського) господарства у встановлених межах безоплатно, а понад ці межі – за договором купівлі-продажу з посвідченням у нотаріальному порядку. Однак для укладення такого договору повинно бути прийняте відповідною Радою народних депутатів рішення з цього питання. Придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності, проводиться лише за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. В обох випадках договір купівлі-продажу земельної ділянки і документ про сплату вартості землі є підставою для відведення земельної ділянки в натурі і видачі державного акта на право власності.

Недодержання форми договору купівлі-продажу та інших вимог до його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом.

Купівля-продаж майна здійснюється шляхом укладення відповідного договору. Залежно від того, що є предметом договору купівлі-продажу, він може бути укладеним як в усній, так і в письмовій (простій чи нотаріальній) формі. Випадки, коли угода має бути укладена в письмовій формі або посвідчена в нотаріальному порядку, прямо зазначені в законі. При цьому договір купівлі-продажу, під час оформлення якого не додержано обов'язкової нотаріальної форми, якщо таку форму встановлено законом, вважається недійсним з моменту його укладення (ст. ст. 47, 48 та 59 Цивільного кодексу).

Чинним законодавством передбачено, що договори купівлі-продажу жилих будинків та земельних ділянок з метою запобігання їх недійсності мають бути нотаріально посвідченими. Так, відповідно до ст. 227 Цивільного кодексу «договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідченим, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору».

Проте за бажанням учасників угоди нотаріально може бути оформлена також: і угода, для якої обов'язкова нотаріальна форма не передбачена (договори про встановлення порядку користування житлом, оренди, найму, позики тощо). Відмова у посвідченні такої угоди є протизаконною.

За своєю природою договір купівлі-продажу є однією з форм передачі майна (як рухомого, так і нерухомого) як товару, що використовується в сфері товарно-грошового обігу. За договором купівлі-продажу одна із сторін (продавець) зобов'язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Отже, при купівлі-продажу має місце оплатна угода, що відрізняє її від договору дарування. При цьому засобом платежу при укладенні договору купівлі-продажу можуть бути лише гроші, а не інше майно, що є ознакою договору-міни. За договором купівлі-продажу (на відміну від договору найму, оренди) майно передається у власність.

Договір купівлі-продажу є двостороннім, оскільки права і обоє 'язки лежать як на продавцеві, так і на покупцеві. Причому, таким (тобто, двостороннім) він залишається навіть тоді, коли на боці покупця чи продавця виступають двоє чи кілька осіб. При посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус керується, насамперед, вимогами Конституції України, Законом України «Про власність», Цивільним кодексом, Законом України «Про нотаріат», іншими законами України, що стосуються права власності, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, а також іншими законодавчими актами, що регулюють чи якоюсь мірою стосуються цього питання.

При посвідченні договору купівлі-продажу жилого будинку (квартири) чи їх частин нотаріусу мають бути подані такі документи:

– правовстановлюючий документ, реквізити якого зазначаються в тексті договору;

– довідка-характеристика, видана відповідним органом технічної інвентаризації (БТІ). Термін дії такої довідки – 3 місяці з дня її видачі;

– документ (як правило – довідка Реєстратора), що підтверджує відсутність заборони відчуження або арешту житла.

Крім цього, вимагається письмовий дозвіл другого із подружжя на відчуження того нерухомого майна (чи його частки), що набувалося подружжям у період знаходження в зареєстрованому шлюбі, а також виконуються вимоги ст. 114 Цивільного кодексу про право привілеєвої купівлі співвласником відчужуваної частки майна (чи частки від частки).

Відповідно до ст. 105 Цивільного кодексу громадянин, який збудував або будує жилий будинок, здійснив або здійснює перебудову чи прибудову без встановленого дозволу, або без належно затвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, чи з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не вправі розпоряджатися цим будинком чи частиною його (продавати, дарувати, здавати в найом тощо). Співставляючи відомості, викладені у правовстановлюючому документі та в довідці-характеристиці, нотаріус з'ясовує, чи не зводились відчужувачем самовільно будівлі, не робились прибудови, переобладнання нежилих приміщень в жилі тощо (про що вказується у довідці-характеристиці БТІ).

1.  Конституція України від 28 червня 1996 р. / Відомості Верховної Ради (ВВР), 1996, №30.

2.  Цивільний кодекс України // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2003, NN 40–44, ст. 356.

3.  Сімейний кодекс України // Відомості Верховної Ради (ВВР), 2002, №21–22, ст. 135.

4.  Закон України «Про зовнішньоекономічну діяльність» №959 – XII від 16.04.1991 року (із змінами і доповненнями);

5.  Закон України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 року №1956 – XII;

6.  Закон України «Про цінні папери та фондову біржу» від 18 червня 1991 року №1201 – XII.

7.  Наказ Міністерства зовнішніх економічних зв'язків і торгівлі України від 27 травня 1996 року №294 «Про затвердження Правил продажу непродовольчих товарів»;

8.  Постанова Пленуму Верховного Суду України №5 від 12.04.1996 року «Про практику розгляду цивільних справ за позовами про захист прав споживачів»;

9.  Зобов'язальне право: теорія і практика. Навч. посібн. Для студентів юрид. Вузів і фак. ун–ів / О.В. Дзера, Н.С. Кузнєцова, В.В. Луць та інші; За ред. О.В. Дзери. – К.: Юрінком Інтер, 1998. – 912 с.;

10. Іваненко Л.М. Цивільно-правові засоби захисту прав споживачів (покупців). Монографія: – К.: Юмана, 1998. – 224 с.;

11. Підопригора О.А., Боброва Д.В.: Цивільне право. Ч. 2. – К.: 2006;

12. Цивільне право України / За ред. В.О. Панченко – К., 2003.

13. Цивільне право України: Підручник / Є.О. Харитонов. Н.О. Саніахметова. – К.: Істина, 2009. – 776 с.

14. Цивільне право України: Академічний курс: Підруч. / За ред. Я.М. Шевченко. – К, 2008.-Т. 1. – 574 с.

15. Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. / За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнецевої. – К.: Юрінком інтер, 2008. К.2. – 651 с.

16. Цивільне право України: Підручник: У 2 т. / За заг. ред. В.І. Борисової, І.В. Спасибо-Фатєєвої, В.Л. Яроцького. – К.: Юрінком Інтер, 2007. – Т. 2. – 761 с.

17. Цивільний кодекс України. Постатейний коментар у двох частинах. Частина 1. / Керівники авторського колективу та відповідальні редактори проф. А.С. Довгерт, проф. Н.С. Кузнєцова. – К.: Юстиніан, 2008. – 965 с.

18. Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар. Видання третє перероблене та доповнене – Х.: ТОВ «Одіссей», 2009. – 879 с.

19. Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар: У 2 ч. / За заг. ред. Я.М. Шевченко. – К.: Концерн «Видавничий Дім «Ін Юре», 2008. – ч. 1. – 1074 с.

20. Яковлев А.С. Имущественные права как объекты гражданских правоотношений. Теория и практика. – М., 2005. – С. 125.