Это выражение также можно перенести на сделки с недвижимым имуществом.

Главным выводом данного пункта является то, что договор продажи недвижимости отличается от договора купли-продажи наличием такого существенного условия как цена. Так как если отсутствуют в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже является не заключенным. Отсутствие в договоре условия о цене не может быть заменено общим правилом определения цены в договоре, потому что в своем большинстве предметы недвижимого имущества строго индивидуальны и имеют свои особенности даже по сравнению с аналогичными предметами.

В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с сущностью и особенностями договора продажи недвижимости в общем.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом Республики Беларусь предусмотрена обязательная регистрация перехода прав собственности по договору продажи недвижимости.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.

Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

1.  Гражданский Кодекс Республики Беларусь 7 декабря 1998 г. N 218-З (в ред. от 10.01.2011 N 241-З). - 296 с.

2.  Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З (с изменениями и дополнениями от 1 января 2011 г.).

3.  Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-3 "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями от 4 января 2010 г.).

4.  Постановление Пленума ВХС Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 "О применении норм ГК Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и распоряжение договоров" (с изм. и доп. от 26.09.2008).

5.  Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.11.2007 N 1578 "Об утверждении перечня административных процедур, совершаемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 июня 2004 г. N 689"

6.  Разъяснение ВХС Республики Беларусь от 16.12.2005 № 03-24/2340 "О порядке государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества".

7.  Александров, Д. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество может быть осуществлена только одновременно с регистрацией самой сделки / Д. Александров // Бюллетень нормативно-правовой информации. Юридический мир. - 2008. - № 5.

8.  Брагинский, М.И. Договорное право / М. И Брагинский, В.В. Витрянский, - Минск: Статут, 2006. - 576 с.

9.  Волчек, А.В. Договоры предпринимательской деятельности / А.В. Волчек. - Минск: Регистр, 2010. - 260 c.

10.  Каравай А.В. Договор продажи недвижимости / А.В. Каравай // Обзор судебной практики. - 2001. - № 1.

11.  Колбасин Д.А. Гражданское право РБ. Общая часть: учеб. пособие / Д.А. Колбасин. - Минск: ФУ Аинформ, 2009. - 592 с.

12.  Комментарий к ГК Республики Беларусь под редакцией Каменкова В. С.

13.  Комментарий к ГК Республики Беларусь под редакцией Подгруши В. В.

14.  Сергеев А.П. Гражданское право. Том 2/Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - Москва: Велби, 2003. - 848 с.

15.  Станкевич, Н.Г. Сделки с недвижимостью граждан: квартира, дача, земельный участок, гараж / Н.Г. Станкевич. - Минск: Амалфея, 2002. - 432 с.

16.  Фадеев, В. Договор купли-продажи есть, а право собственности под вопросом / В. Фадеев // Обзор судебной практики. - 2010. - № 3.

17.  Чигир В.Ф. Гражданское право: учеб. для вузов: В 2 ч. Ч.1/Под общ. ред. В.Ф. Чигира. - Минск: Амалфея, 2000. - 976 с.

18.  Шулейко, Е. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и последствия его нарушения / Е. Шулейко // Обзор судебной практики. - 2010. - № 3.

Приложения

Приложение А

ДОГОВОР

купли-продажи жилого помещения республиканского жилищного фонда

"__" __________ 20__ г. г. Минск

__________________________________________________________________

(наименование юридического лица)

__________________________________________________________________

(далее - Продавец) в лице _________________________________________________________

(должность, фамилия, собственное имя, отчество)

действующего на основании _______________________________________________________

(устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и _______________________________________________________________

(наименование юридического лица,

__________________________________________________________________

(фамилия, собственное имя, отчество физического лица)

в лице __________________________________________________________________

действующего на основании _______________________________________________________

(устава, положения, свидетельства, доверенности)

либо физического лица ___________________________________________________________

(фамилия, собственное имя, отчество; документ, удостоверяющий личность)

(далее - Покупатель), с другой стороны, по результатам аукциона заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора:

1.1 Продавец обязуется передать в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) Покупателя жилое помещение республиканского жилищного фонда (далее - жилое помещение) <**>

__________________________________________________________________

(наименование, сведения о продаваемом жилом помещении:

__________________________________________________________________

адрес, общая площадь, инвентарный номер в едином государственном регистре

недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним)

а Покупатель обязуется принять жилое помещение и оплатить его цену в соответствии с настоящим договором;

1.2 Продавец передает Покупателю жилое помещение свободным от любых прав третьих лиц (с обременением - залог и т.д.);

1.3 продажа жилого помещения осуществляется в соответствии с

_____________________________________________________________

(решение Президента Республики Беларусь)

2. Цена продажи:

Цена продажи жилого помещения ________________________________________________

(наименование)

__________________________________________________________________

определенная по результатам аукциона, состоявшегося "__" ________ 20__ г.

в г. _______ протокол N ________ составляет _________________________________________

(сумма цифрами и прописью)

белорусских рублей.

3. Права и обязанности сторон:

3.1 Продавец обязуется:

3.1.1 составить и представить на подписание Покупателю акт приемки-передачи жилого помещения, который является неотъемлемой частью настоящего договора;

3.1.2 представить Покупателю документы, которыми он располагает, относительно состояния жилого помещения;

3.1.3 в течение 10 дней после представления Покупателем платежных документов о полной оплате цены жилого помещения в соответствии с пунктом 2 настоящего договора и поступления денежных средств, а также пени в случае несвоевременной оплаты в соответствии с подпунктом 4.2 пункта 4 настоящего договора передать жилое помещение по акту приемки-передачи;

3.2 Покупатель обязуется:

3.2.1 обеспечить государственную регистрацию настоящего договора в соответствии с законодательством не позднее 15 рабочих дней со дня его подписания сторонами;

3.2.2 произвести оплату цены жилого помещения, указанной в пункте 2 настоящего договора, в течение 30 календарных дней со дня заключения настоящего договора путем перечисления денежных средств на

_____________________________________________________________

(номер текущего (расчетного) счета Продавца или номер счета

_____________________________________________________________

или номер счета казначейства по месту расположения жилого помещения)

В счет оплаты цены продажи жилого помещения засчитывается ранее внесенная сумма задатка в размере

___________________________________________________________

(сумма цифрами и прописью)

белорусских рублей.

Оплата цены жилого помещения считается произведенной с момента поступления всей суммы цены и пени в случае задержки оплаты на указанный в настоящем подпункте счет.

Покупатель вправе исполнить обязательства по оплате цены жилого помещения досрочно;

3.2.3 принять жилое помещение в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) в соответствии с актом приемки-передачи в срок, установленный подпунктом 3.1.3 пункта 3 настоящего договора;

3.3 право собственности на жилое помещение возникает у Покупателя (собственника имущества Покупателя) после государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Государственная регистрация перехода права собственности, а также возникновения, перехода, прекращения права хозяйственного ведения, оперативного управления на жилое помещение допускается только после полной оплаты цены жилого помещения и подписания сторонами акта приемки-передачи;

3.4 риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения переходит на Покупателя с момента подписания сторонами акта приемки-передачи жилого помещения.

4. Ответственность сторон:

4.1 если Покупатель в нарушение настоящего договора не принимает жилое помещение или не оплачивает его цену в соответствии с условиями настоящего договора, Продавец вправе потребовать оплату и принятие жилого помещения или отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке;

4.2 в случае несвоевременной оплаты цены жилого помещения Покупатель уплачивает в республиканский бюджет пеню за каждый день просрочки в размере процентной ставки, равной 1/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действующей на день исполнения обязательства, от просроченной суммы. Пеня уплачивается Покупателем в соответствии с направлением основного платежа;

4.3 в случае нарушения условия, предусмотренного в подпункте 3.2.1 пункта 3 настоящего договора, Покупатель уплачивает в республиканский бюджет пеню за каждый день просрочки в размере 0,05 процента от цены жилого помещения;

4.4 при расторжении настоящего договора в соответствии с подпунктом 4.1 настоящего пункта либо по решению суда жилое помещение возвращается Продавцу, а задаток, уплаченный Покупателем за жилое помещение, возврату не подлежит.

5. Заключительные положения:

5.1 настоящий договор вступает в силу со дня его государственной регистрации.

Расходы по государственной регистрации настоящего договора, перехода права собственности, а также возникновения, перехода, прекращения права хозяйственного ведения, оперативного управления на жилое помещение по настоящему договору возлагаются на Покупателя;

5.2 настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. При этом жилое помещение возвращается Продавцу, в том числе с учетом выполненных Покупателем неотделимых улучшений без возмещения их стоимости. Покупателю возвращается сумма, уплаченная им по настоящему договору, за вычетом суммы задатка;

5.3 изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в случае, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями обеих сторон и зарегистрированы в установленном порядке или внесены по решению суда;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5