Договор купли-продажи_0
Под куплей-продажей
действующее законодательство понимает
договор, по которому одна
сторона (продавец) обязуется передать
имущество в собственность
другой стороне (покупателю), а покупа-
· 9 -
тель обязуется принять это
имущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договор купли-продажи
не устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество.
Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ,
устанав ли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с момента
передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор
об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с
момента регистрации.
_ш+_0 В связи с
особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них
установлен особый порядок оформления дого-вора купли-продажи. По аналогии со
ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа жилого дома) договор считается заключенным
после того, как оформление договора прошло две стадии:
а) нотариальное
удостоверение;
б) последующую регистрацию
соответствующим органом исполни-
тельной власти. При
нотариальном удостоверении договора куп-ли-продажи квартиры нотариус
проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность
сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной
конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации
но-тариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь
обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывает-ся от договора до
его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым
соглашением или судом. _ш-_0 Если договор не зарегистрирован и стороны
договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в
нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на
первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же
регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить
новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.
Фактическая передача квартиры
покупателю не связана с момен-том перехода права собственности, она может
предшествовать ре-гистрации или следовать за ней (немедленно или спустя
некоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время
факти-ческой передачи, но не могут изменить юридического значения самой
регистрации.
Правоустанавливающими
документами на квартиру, на основании
которых можно заключить
договор купли-продажи, являются: свиде-
· 10 -
тельство о собственности на
жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о
праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем;
свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор
купли-про-дажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в
Департа-менте муниципального жилья.
Регистрация договора
отчуждения квартиры или комнаты комму-нальной квартиры, находящейся в частной
собственности, осущест-вляется при условии, что стороны представят справку
из ремонт-но-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по
квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки вы-даются по
установленной форме и действительны в течение месяца.
В соответствии со ст. 56
Основ законодательства РФ о нотари-ате удостоверение договоров об отчуждении
квартиры производится по месту нахождения этой квартиры.
Договор купли-продажи
квартиры может быть удостоверен соот-ветствующим органом власти в тех
населенных пунктах, где нет но-тариальных контор.
Несоблюдение правил об
обязательной нотариальной форме дого-вора купли-продажи квартиры делает такой
договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК
РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное
по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить
его стоимость в деньгах.
В исключительных случаях в
соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку
купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при
условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она
была испол-нена обеими сторонами или одной.
При удостоверении нотариусом
сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающих
право собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.
Если квартира является
общей долевой или совместной собс-твенностью, ее отчуждение требует согласия
других участников об-щей собственности. Такое согласие должно быть дано в
письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть
удос-товерено по месту жительства или месту работы.
В тексте
договора об отчуждении доли указываются арифмети-
· 11 -
ческие доли, а не конкретные
реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными
частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и
зарегистриро-ванного в БТИ соглашения между собственниками о таком порядке
пользования в соответствии с долями участников.
Продавец должен представить
письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой
собственности о намере-нии продать свою долю посторонним с указанием цены и
других усло-вий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления
об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли
квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля).
Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше.
Доля общей собственности на
квартиру может быть отчуждена также иными способами, например подарена.
Любое отчуждение или
приобретение квартиры допускается толь-ко в нотариальном порядке.
Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местной администрации,
которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен быть
штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником.
Если квартира является
общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответствии с
правоустанавливающими документами указывается долевое участие каждого, при
этом лицоl отчуждающхе часть квартиры, указывается в ней первым. Если есть
решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенного
пункта, или наложенный нотариальными органами запрет на отчужде-ние, или на
квартиру наложен арест судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства
отражаются в справке БТИ.
В связи с тем,что в ГК
отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяются
те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома. Так, продавец в
соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя о правах
третьих лиц на продаваемую квартиру. К таким лицам могут отно-ситься,
например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права
собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно,
что для покупателя немаловажным является то обстоятельство, что в
покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.
· 12 -
Если продавец этого не
сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены, либо
расторжения договора куп-ли-продажи и возмещения убытков. Для того, чтобы
устранить воз-можные конфликты, соответствующее положение должно включаться в
договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной
залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.
Следует, однако, иметь в
виду, что заложенной квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в
большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.),
посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение
квартиры.
Приватизация квартир
вызвала волну связанных с ней крими- нальных явлений._0 Возник, так
называемый, квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилия
собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою
квартиру. Иногда прибегают к обману. Жертвами таких преступлений становятся,
как правило, престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в
течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою
квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они
передают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на
совершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенности
продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.
Подобные виды сделок не
подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно
идет на сделку.
Нередки случаи, когда
квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивому договору
купли-продажи. Иногда уже после заключения договора купли-продажи
выясняется, что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и, следовательно,
является на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно.
В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выписка
из домовой книги.
В настоящее время очень
распространена следующая схема мо-
шенничества. Собственник
квартиры оформляет договор дарения, на
основании которого квартира
позже отчуждается третьему лицу. Че-
рез некоторое время
появляется первый собственник квартиры и за-
являет, что договор дарения
его вынудили подписать. Второе звено
· 13 -
в этой цепочке (одаряемый)
пропадает, и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры. В
связи с этим следует очень осторожно относиться к предложению о продаже
дешевых квартир. Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся
ны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по
договорам купли-продажи, дарения и т.д.
К числу наиболее
распространенных правонарушений по куп-ле-продаже квартир относится и так
называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько
ниже рыночной, в результате чего появляется достаточно большое количество
покупа-телей. Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим. В
случае заинтересованности берется залог в размере 10-15% от продажной
стоимости с условием продажи квартиры через неделю. После получения залога
от нескольких покупателей квартира прода-ется самому “везучему” из них,
после чего продавец исчезает, а новому владельцу приходится объясняться с
обманутыми претендента-ми на покупку.
Иногда квартира продается по
фальшивым документам, причем фальшивыми могут быть как первичные документы
(свидетельство о собственности), так и вторичные (договор купли-продажи,
дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум договорам”.
При регистрации договора купли-продажи составляются два абсолютно одинаковых
экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель, другой - продавец.
Получив экземпляр договора продавца (например, путем обмана), покупатель
располагает двумя документами, по которым он имеет право перепродавать
квартиру двум лицам, оформляя договор купли-продажи одновременно в двух
нотариальных конторах.
Для того, чтобы избежать
подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать документы, подтверждающие
право собственности на продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться,
не прожива-ют ли в продаваемой квартире лица, выписанные из нее временно
(находящиеся в загранкомандировке, на службе в армии, на учебе или в
заключении: в соответствии с действующим законодательством эти лица имеют
право на заключение договора найма по месту преж-него проживания). В случае
возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на
квартиру потенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги.
· 14 -
При заключении сделок с
квартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, что
привлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время расследуются десятки
уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов или покупателей
приватизированных квартир.
Для того, чтобы избежать
подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в
качестве посредников при зак-лючении договоров купли-продажи квартир. Для
этого покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В
соответствии с этим договором покупатель принимает на себя обязательство
пере-вести в банк в течение трех дней с момента подписания договора
предусмотренную договором сумму, которая депонируется банком на имя продавца.
Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления
договора. Убедившись в серьезности взаимных намерений, продавец и
покупатель начинают оформление договора. Только по окончании нотариального
оформления договора и регистра-ции договора в Департаменте муниципального
жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает
вознаграждение за посреднические услуги.
Распоряжением мэра Москвы “О
дополнительных мерах по защите
граждан от противоправных
действий преступных сообществ при при-
ватизации и отчуждении жилых
помещений” от 26 мая 1994г. Департа-
мент муниципального жилья
должен производить регистрацию сделок
по отчуждению жилья лишь
после их прописки на другое место жи-
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
| 
