|
стве данных
помещений.Следовательно, он вправе получить имущест-
· 27 -
венные выгоды от их
использования.Причем на тех же основаниях,
что и члены данного ЖСК,
принявшие такое же участие в сданных в
аренду помещений, что и
выбывший пайщик , уступивший свои права
покупателю квартиры._57
Иное решение
вопроса-отстранение новых владельцев квар-
тир,не пожилавших вступить в
ЖСК ,от участия в получении выгод
отпользования кооперативным
имуществоми прдоставлемние таких выгод
исключительно членам
кооператива -означало бы неосновательное
сбережение ими своего
имущества (путем уменьшения взносов на экс-
плуотацию) за счет других
лиц. Таким образом , сделку по отчужде-
нию квартиры в доме ЖСК
нельзя признать только куплей-прода-жей.По существу, здесь имеет место сделка
,одним из элементов ко-торой является купля-продажа квартиры,а
другим-переуступка поку-пателю квартиры прав выбывшего члена кооператива
,связанных с его имущественным участем в ЖСК.Такие сделки ,даже если они и не
уре-гулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют
право на жизнь в силу ст.8 ГК РФ.Она предусматривает воз-можность возникновения
гражданских прав и обязанностей из дейс-твий, хотя и не предусмотренных
законом , но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства
порождающих такие права и обязанности.Это, однако, не исключает
желательности более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с
преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его
членам права собственности на квартиры.
Сделки с приватизированными
квартирами._0
Характерная для
Москвы бурная предпринимательская деятель-
ность и стремительное
накопление капитала привели к тому, что са-
мым бойким рынком в столице
стал рынок жилья._58
По некоторым оценкам, около
30% предложений о продаже жилья попытки совершить незаконные сделки.Самые
распространенные из них:
_ш+1. Продажа квартиры
лицом, не являющимся ее собственником. Документы на квартиру могут быть либо
подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.
2. Продажа квартиры
несколькими покупателями одновременно. У продавца имеется несколько
экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и
других документов.
3. Продажа незаконно
присвоенной квартиры (если договор куп-ли-продажи или дарственная на квартиру
оформлены с помощью угроз и насилия). Ситуация осложняется тем, что
документы могут быть безукоризненными по содержанию.
4. Продавец, получив деньги
от покупателя, отказывается вы-писаться из квартиры, тем самым оставляя себе
право на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.
5. Продается
приватизированная квартира, принадлежащая на праве собственности нескольким
лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться._59
_ш- Независимо от того, имеется ли подозрение о возможном обма-не, при
совершении сделок, связанных с куплей-продажей квартир, следует самым
тщательным образом изучить документы, прежде всего устанавливающие право
собственности на жилье, навести справки в Департаменте муниципального жилья,
РЭУ, паспортном столе. Полез-ный может быть и беседа с соседями.
Для совершения сделки с
приватизированной квартирой (впервые продающейся) покупатель должен потребовать
от продавца следующие документы:
_ш+ -
свидетельство о собственности на жилье;
· договор передачи жилья в собственность; - справку из
бюро технической инвентаризации, в которой указана инвентариза-ционная
стоимость квартиры (форма 11А); -справку из РЭУ об отсутствии задолженности по
платежам; -выписку из домовой книги; - копию финансового лицевого счета; -
если в кварти-ре прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо согла-сие
органов опеки и попечительства и свиде-
_ш- тельство о
рождении детей.
Если продавец - не первый
собственник квартиры, документом,подт-верждающим его право собственности на
квартиру, служит договор купли-продажи, дарения и проч.
Следующая стадия после
проверки документов на их подлинность
и соответствие содержания
требованиям законодательства - удосто-
верение договора в
нотариальной конторе.
Нотариус требует справку
формы 11-а из БТИ, подтверждающую наличие объекта сделки в натуре,
принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартиры
или комнаты, ука-зана их инвентаризационная стоимость (основание для
определения размеров госпошлины и подоходного налога), представлена
информа-ция об имеющихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).
В ст.56 Основ
законодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение договоров об
отчуждении квартиры производится по месту ее нахождения. Поэтому
потенциальному покупателю стоит по-думать, прежде чем решиться на покупку
квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности на
квартиру предъявля-ет договор купли-продажи,удостоверенный нотариусом из
другой местности.
Наконец, договор должен быть
зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья, без чего сделка не
может считаться заклю-ченной.
В практике нередко случаются
попытки продажи квартир “с на-чинкой”, когда продавец не предупреждает
покупателя о возможных претензиях третьих лиц на жилплощадь. Наиболее часто
это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в
до-говор передачи жилья в собственность несовершеннолетних детей,
пропитанных на момент приватизации в этих квартирах.
В Законе РФ “О приватизации жилищного
фонда в Российской Фе-дерации” не отражены положения о праве
несовершеннолетних членов семьи на приватизированное жилье. Это теперь
исправлено “Пример-ным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в
Рос-сийской Федерации”, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по
муниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Поста-новлением
Правительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238.
В “Примерном положении”
установлено, что несовершеннолетние
дети, проживающие совместно
с нанимателями, и являющиеся членами
его семьи либо бывшими
членами семьи, наравне с совершеннолетними
пользователями вправе
стать участниками общей собственности на
это помещение. Отказ от
включения несовершеннолетних в число
участников общей собственности
на приватизируемое жилое помещение
может быть осуществлен
опекунами и попечителями, в том числе ро-
дителями и усыновителями
несовершеннолетних, только при наличии
разрешения органов опеки и
попечительства.
Следствием
“невнимательности” Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в
практике судов достаточно часто встре-чаются споры по поводу признания сделок
купли-продажи квартир не-действительными по тому основанию, что при
приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на
участие в приватизации. Суды в таких случаях принимают решение о признании
сделок, последовавших после приватизации квартир, недействитель-ными.
Покупателю также следует быть
осторожным, если в цепочке до-говоров купли-продажи имеется сделка,
совершенная поверенным, действовавшим по “генеральной доверенности”, выданной
лицом, яв-лявшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник
может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверен-ному совершить
обмен квартиры с доплатой и был введен им в заб-луждение относительно
характера сделки, связанной с его кварти-рой.
Много проблем счастливым
обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна из
самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности,
оказывается, ограничивается волей власть предержащих - “прописать” или “не
прописать” в приобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Москве
квартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.
Еще один момент, связанный с
пропиской. При покупке жилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в
этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет
прописки.
Что касается налогообложения
денежных сумм, полученных про-давцами от продажи жилплощади, то в
соответствии с пп. “в” п.6 ст.3 Закона “О подоходном налоге с физических
лиц” в совокупный доход не включаются суммы, получаемые в течение года от
продажи квартир, не превышающие 500-кратного установленного законом раз-мера
минимальной месячной оплаты труда.
Среди банков и других
субъектов предпринимательской деятель-
ности растет интерес к залогу
недвижимости как средству обеспече-
ния исполнения обязательств.
Применение законодательства о залоге
на практике оказывается
проблематичным, но, поскольку развитие
этого института
представляется перспективным, рассмотрим, как
· 31 -
можно применить залог в
современных условиях.
_ш+_0Для
оформления договора залога квартиры требуется:
1). совместное заявление
залогодателя и залогодержателя в Департамент муниципального жилья;
2). нотариально
заверенный договор о залоге;
3). справка БТИ;
_ш-4). квитанция
об уплате госпошлины.
Регистрация залога квартиры
осуществляется Департаментом му-ниципального жилья в соответствии в
постановлением Правительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.
Временное положение о
регистрации залоговых операций с жилы-ми помещениями предусматривает, что
регистрация производится пу-тем:
_ш+ 1). внесения
регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми
помещениями;
2). проставления отметки о
регистрации на всех оригинальных эк-земпляров договора о залоге;
3). внесения
сведений о залоге в банк данных собственников жилья;
4). выдачи свидетельства о
регистрации залога. Договор залога
должен быть зарегистрирован
в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представления
документов в Департамент муници-пального жилья.
Погашение регистрационной
записи при прекращении залога осу-ществляется при условии:
1). подачи совместного
заявления залогодателя и залогодержа-теля;
2). представления оригиналов
договора о залоге с от-меткой о его регистрации;
3). представления
доказательств исполнения обеспе-ченного залогом обязательства.
При погашении
регистрационной записи делается от-метка в реестровой книге, в банке данных
собственников жилья, на оригиналах договора о залоге.
По запросу залогодателя и
залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамент
муниципального жилья выдает:
· выписки из реестровой книги;
· информацию о регистрации залога. Договор залога
считается заключенным с момента государственной регистрации. Совершение
сделок с квартирами иногда усложняется тем, что в квартире может быть прописан
человек (не включенный в свидетельство о собствен-ности на квартиру, так как
был, например, прописан в нее после
· 32 -
приватизации), который там
продолжительное время не живет. В этом случае необходимо доби-ваться в
судебном порядке признания лица утратившим право пользо-вания жилым помещением
вследствие сверх установленных сроков._510 Только после этого отсутствующий
утрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьи
квартире.
Наниматели, бывшие члены
семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками
приватизированного жилого помещения, могут быть выселены собственником только
в случаях, предусмотрен-ных законом_511_0 , в частности, если это лицо
систематически разрушает или портит жилое помещение или использует его не по
назначению, либо систематически нарушает правила проживания, что делает
невозможным для других проживание с ним в одной квартире, а меры
предупреждения и общественного воздействия не дали результатов.
Тема наследования жилища,
принадлежащего наследодателю на праве собственности, заслуживает отдельного
разговора, поэтому остановимся лишь на ключевым моментах.
Граждане, ставшие
собственниками жилых помещений, владеют, поль-
зуются и распоряжаются ими по
своему усмотрению, вправе прода-
вать, завещать, дарить,
сдавать в аренду эти помещения, а также
совершать с ними иные, не
противоречащие закону сделки._512
Если гражданин желает, чтобы
квартира досталась, например, его внуку, ему следует оформить завещание на
его имя, поскольку наследование по закону имеет место, если оно не изменено
завеща-нием. В противном случае наследниками в первую очередь станут де-ти,
супруг и родители умершего. Во вторую очередь - братья, сест-ры умершего, его
дед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин,
который по достижении совершенно-летия должен нотариально оформить вступление в
право на наследс-тво.
На практике немало проблем
приносят сделки, связанные с
квартирами, принадлежащими
нескольким гражданам на праве общей
собственности. Ставшие собственниками
приватизированного жилого
помещения граждане вправе
владеть, пользоваться и распоряжаться
им по своему усмотрению, не
нарушая при этом прав и охраняемых
законом интересов других
лиц. Продажа одним из участников общей
долевой собственности на
приватизированную квартиру своей доли
· 33 -
постороннему лицу возможна
лишь при условии, если остальные собс-твенники откажутся от осуществления права
преимущественной покуп-ки либо не осуществят это право в течение
месяца_513 Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной
форме остальных участников общей собственности о наме-рении продать свою долю
постороннему лицу с указанием цены и дру-гих условий, на которых он ее
продает. При продаже с нарушением права преимущественной покупки другие
участники общей долевой собственности в течение трех месяцев имеют право
требовать в су-дебном порядке перевода на них прав и обязанностей
покупателя. Выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему
доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ист-цу
изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования
отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе
истца определить порядок пользования квар-тирой.
З а к л ю ч е н и е
Подготовка
офицеров-пограничников, призванных проходить службу в различных уголках
России, предусматривает их всесторон-нюю военную, специальную и юридическую
подготовку.Наряду с этим хочется подчеркнуть, что отнюдь не второстепенное
значение играет юридическая подготовка курсантов-пограничников.Вся наша
жизнь напрямую связана с гражданскими правоотношениями, и участившиеся в
последнее время высказывания курсантов о ненужности юридическо-го образования
не имеют под собой ни какого основания.Каждый кур-сант, без исключения, после
окончания института столкнется с проблемой обеспечения и получения жилья.По
этому отрицание необ-ходимости получения полного и всестороннего юридического
образо-вания может привести в будущем к большим жизненным трудостям.
Примером такой необходимости служит данная работа, призванная по-мочь в
разрешении основных проблем возникающих в области жилищных правоотношений и
послужить практическим пособием при заключении гражданско-правовых сделок с
жильем.В этом и заключается наряду с теоретическим,-практическое значение
курсовой работы.
П р и м е ч а н
и я_0
1 И.И.Андрианов Жилищное
законодательство,-М.,юр.лит.,
1988,с.3
2 см. список используемой
литературы
3 Домашний адвокат N 24 ,1995
,с.6
4 см. ст.7 п.1 Постановления
правительства Москвы от 27 апреля 1993 г.
5 см. ст.534 ГК РСФСР
6 Домашний адвокат N 5,1995
,с.2
7 Домашний адвокат N N 7,8
,1996 ,с.с. 2, 5
8 Домашний адвокат N 1, 1995
,с.5
9 Домашний адвокат N 21-22
,1995 ,с.10
10 см. ст. ЖК РСФСР
11 см. ч.1 ст.89 , ст.ст. 135
136 ЖК РСФСР
12 см. ст.3 Закона РФ “О
приватизации жилищного фонда.”
13 см. ст.120 ГК
РСФСР
Список использованной литературы
1 Конституция РФ ст.ст.25,40
2 Гражданский кодекс РФ ч.1 гл.18 3
Гражданский кодекс РСФСР
раздел 7 4 Основы гражданского законода-
тельства союза ССР и
республик
раздел 6 5 Жилищный кодекс
РСФСР 6 Закон РФ “Об основах феде-
ральной жилищной политики”
Постановление правительства
РФ от 17 июля 1995 года N 713. “Об утверждении правил регистрации и снятия
граждан РФ с регистра-ционного учета по месту пребывания и по месту
жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц ответственных за
регист-рацию.”
7 Постановление
правительства Москвы от 19 декабря 1994 года N
628 “О переходе ко второму
этапу реформы системы оплаты жилищ-но-комунальных услуг.”
8 Распоряжение
мэра Москвы от 5 января 1995 года N 20 “О введении
единой системы страхования
жилищного фонда в г. Москве.”
9 Приложение к
распоряжению мэра от 5 января 1995 года N 20 “Кон-
цепция страхования жилищного
фонда г. Москвы.”
10 Распоряжение
мэра Москвы от 18 января 1995 года N 21 “О финан-
совой поддержке граждан,
проживающих в домах жилищных и жилищ-но-строительных кооперативов.”
11 Прилоложение
N 2 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994
года N 560-РМ “Порядок
оформления документов о разрешении пе-репланировки жилых и нежилых
помещений в жилых домах в г. Москве.”
12 Распоряжение
мэра Москвы от 21 декабря 1994 года N 628 “Об ут-
верждении порядка создания
коллективов индивидуальных застрой-щиков для малоэтажного и коттеджного
строительства в Московс-кой области из жителей г.Москвы, нуждающихся в
улучшении жи-лищных условий.”
13 Андрианов И.И. Жилищное
законодательство.-М.: юр.лит.,1988г. 14 Фадеев В.И. Муниципальное право
России.-М. Юрист, 1994г. 15 Приватизация в России. Сборник нормативных
документов.
ч.2.-М.:юр.лит.,1994г. 16
Как решить ваши жилищные пробле-
мы.-СПб.:произв.-техн. фирма
АКМЕ,
1994г. 17 Жилье :справ.-СПб.:
фирма АТ, 1995г. 18 Жилищное за-конодательство:сб.нормат. актов и
документов-М.:юр.лит.,1995г.
|
