Таблица 8. – Эффект ипотечного
кредитования для банка при
фиксировании процентных ставок в целом
по портфелю кредитов
Планируемые
платежи по фиксированной процентной ставке, тыс.руб. |
Год |
1 |
2 |
3 |
ИТОГО |
Основной долг |
66666,67 |
66666,67 |
66666,67 |
200000,00 |
Проценты |
42000,00 |
28000,00 |
14000,00 |
84000,00 |
Всего платежи |
108666,67 |
94666,67 |
80666,67 |
284000,00 |
Планируемые
платежи с учетом снижения процентной ставки, тыс. руб. |
Динамика
прочих ставок P,% |
21,0 |
18,0 |
16,0 |
|
Проценты |
42000,00 |
24000,00 |
10666,67 |
76666,67 |
Всего платежи |
108666,67 |
90666,67 |
77333,33 |
276666,67 |
Процентный
выигрыш банка при фиксированной ставке |
Эффект, тыс.
руб. |
0,00 |
4000,00 |
3333,33 |
7333,33 |
|
|
|
|
|
|
|
Таким образом, представленная методика
позволяет на основе ситуационного анализа, изменяя параметры схем банковского
ипотечного кредитования, прогнозировать доходы, расходы и потери банка. При
этом следует отметить, что банком практикуется продажа закладных.
Заключение
Ипотека – это долгосрочная ссуда, выдаваемая банком под залог
недвижимости. Ипотека позволяет предпринимателю увеличить долю производительно
используемого свободного капитала, землевладельцам – финансировать покупку
дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведение
современных производственных построек и сооружений, физическому лицу – улучшать
свои жилищные условия: покупать новое и дополнительное жилье.
Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального
производственного капитала путем выпуска первичных и вторичных закладных,
оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства.
При осуществлении гражданско-правовых сделок с закладными
следует помнить, что каждая закладная, основанная на ипотечном кредите и
ипотеке жилой недвижимости, удостоверяет права ее законного владельца как
кредитора по ипотечному кредиту и залогодержателя по залогу жилой недвижимости.
Из чего следует, что законный владелец закладной должен организовать
соответствующее обслуживание ипотечного кредита, заемщиком по которому является
конкретное физическое лицо.
Надежность ипотечного кредитования состоит в том, что
государство защищает залогодержателя даже при банкротстве залогодателя, так как
из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства,
обеспеченные залогом.
В России формируется своеобразная система вторичного рынка. Внешне она
очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам,
агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально
другая, т.к. в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок
сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает
на этот рынок бюджетные средства, т.е. средства отечественных и зарубежных
налогоплательщиков. Однако, если на этих принципах будет создана развитая
система, то жилищный рынок России окажется зависимым от притока зарубежных
средств, что в любой момент может его обрушить.
В настоящее время в России создана система внешне очень похожая на
немецкую, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным
содержанием и механизмом работы.
У нас немецкую систему ипотеки формируют самым оригинальным образом – вообще
обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации-застройщики. В
течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в
строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство.
По его окончании клиент получает в свое распоряжение квартиру. При этом он уже
оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от
застройщика в качестве товарного кредита.
Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень
похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады
на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру и
выплачивает равными долями стоимость второй половины.
Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент
в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно
проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома.
Средства, которые используются для выдачи кредита – это не средства других
клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства
застройщика.
Список использованной литературы
1.
Абрамова М.В. Ипотечные банки в Германии // Банковское право. – 2007. – №3.
– С. 57-59.
2.
Агарков М.М. Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. – М.,
2004.
3.
Веремейкина В.Д. Анализ рынка ипотечного кредитования // Банковские
услуги. – 2008. – №1. – С. 17-22.
4.
Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных
организаций // Банковские услуги. – 2008. – №5. – С. 21-26.
5.
Веремейкина В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного
кредитования // Банковские услуги. – 2007. – №4. – С. 20-28.
6.
Веретенников Ю. Рынок готовится к
выпуску ипотечных ценных бумаг // Электронный ресурс:
http://www.denex.ru/news/2005/9/20/30/11243.html
7.
Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное
кредитование. – М., 2008. – 137 с.
8.
Горемыкин В.А., Бугулов Э. Экономика недвижимости. – М., 1999. – 475 с.
9.
Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. –
2009. – №10. – С. 47-53.
10.
Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство
и экономика. – 2008. – №9.
11.
Ковалишина Г.В. Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и российские
условия // Электронный ресурс – http://www.finansy.ru/publ/fin/ 005.htm
12.
Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России //
Деньги и кредит. – 2008. – №2. – С. 41-48.
13.
Макаревич Л.М. Российские банки: между эффективностью и стабильностью. –
М., 2006. – 836 с.
14.
Матюхин Г.Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы
// Банковское дело. – 2009. – №3. – С. 25-27.
15.
Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории к современности // Банковское дело. – 2007.
– №1. – С. 9-14.
16.
Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и
современность // Банковское дело. – 2006. – №10. – С. 35-40.
17.
Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечного кредитования //
Экономика строительства. – 2009. – №1. – С. 78-87.
18.
Проскурякова Н.А. Земельные банки Российской империи. – М., 2005. – 517
с.
19.
Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных
условиях: [в России] // Финансы. – 2007. – №1. – С. 79.
20.
Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное
строительство. – 2006. – №1. – С. 7-9.
|