|
Так,
к примеру, основные итоги развития промышленного сектора экономики
свидетельствуют о наличии устойчивой тенденции к росту. По такому показателю,
как рост промышленного производства (125,5%), Брянская область заняла в 2009
году 1-е место в ЦФО и пятое - в России. Во многом
такой внушительный рост обеспечен успешной работой целой группы крупных
предприятий - ЗАО «УК БМЗ», ОАО «Брянский Арсенал», ОАО «Брянский
автомобильный завод», ОАО «Бежицкий сталелитейный завод», ООО «Новозыбковский
станкозавод», ОАО «Дятьково-ДОЗ» и других. Объем инвестиций
в основной капитал вырос почти на треть (1503%), по темпу
роста инвестиций Брянская область занимает в ЦФО второе месте, в России -
7-е. Сохраняется позитивная динамика в финансовой сфере области. Результатом
положительных итогов 2009 года стала победа Брянска во Всероссийском конкурсе
«Лучшее муниципальное образование», организованного Министерством регионального
развития РФ. По результатам конкурса город Брянск занял первое место в
номинации «Экономика и финансы». В конкурсе приняло участие 664 муниципальных
образования из 74 субъектов РФ. Это различные городские округа, муниципальные
районы, городские и сельские поселения России. Однако одним из ключевых факторов
риска, ограничивающих рейтинговую оценку, является довольно существенная
зависимость от финансовой помощи из федерального бюджета. Доля доходов
регионального бюджета без учета безвозмездных перечислений из бюджетов других
уровней составила почти 47, что ниже чем в ЦФО и по России в целом. По данному
показателю Брянская область находится едва ли не в седьмом десятке среди всех
регионов. Возросший экономический потенциал Брянской области, концентрация
бюджетных и административных ресурсов на решении задач, способствующих
повышению уровня жизни населения, позволили существенно продвинуться на пути
решения важнейших социальных проблем. Удалось закрепить позитивные тенденции в
динамике показателей, характеризующих уровень жизни населения.
И всё же
жизненный уровень населения области растёт очень медленно и остаётся
низким.
Так,
к примеру, по размеру среднемесячной начисленной заработной платы Брянская
область находится на последнем месте (8224,7 руб.) в ЦФО.
Тенденция
по росту из года в год естественной убыли населения является общей тенденцией
развития центрального федерального округа и в целом по России.
Но, отмечая
это нельзя обойти молчанием улучшение демографической обстановки, которое
в минувшем году выразилось в снижении естественной убыли населения на 20%.
Это говорит о том, что общество очень чувствительно реагирует даже
на малейшие позитивные изменения социально-экономического климата.
Средняя
рыночная стоимость 1 кв. м. общей площади жилой недвижимости на III квартал
2008 года по субъектам Российской Федерации, подлежащая применению федеральными
органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов
Российской Федерации для расчета размеров субсидий, выделяемых в соответствии с
планами на III квартал 2008 г., для всех категорий граждан, которым указанные
субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение
жилых помещений в Брянской области составляет 24600 рублей, в то время как в
Орловской области данный показатель равен 21050 рублей, Калужской – 31250
рублей, Тверской области – 32050 рублей, Тульской области – 24900 рублей.
8.4 Анализ сегмента рынка,
относящегося к объекту оценки
Рынок недвижимости сегментируется исходя из назначения
недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка (см. схему 1).
Схема 1.
Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются
видом использования имущества, потенциалом приносимого дохода, типичными
характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками,
признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества На начальном этапе
анализа оценщик должен решить две задачи:
- идентифицировать объект недвижимости;
- идентифицировать сегмент рынка недвижимости, на котором
объект конкурирует. В нашем случае объект оценки - это однокомнатная квартира №5
расположенная по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Бр. Пролетарской
Дивизии, 38
Объект оценки следует сегментировать с однокомнатными
квартирами на вторичном рынке.
Емкость вторичного рынка с большой долей достоверности
можно проанализировать исходя из данных СМИ (рекламных изданий), в т. ч. на
основании консультаций с представителями риэлтерских агентств города Брянска,
по объявлениям в газете «Моя реклама», «Недвижимость» и т.д.
Предложение на вторичном рынке представляет собой
квартиры в новых домах постройки от 1998 года, домах типовой планировки 80 х -
начала 90х гг.; квартиры улучшенной планировки в домах конца 70-х - начала 80-х
гг.; так называемые «хрущевки» и «сталинки». Согласно с вышеизложенными
категориями объект оценки следует сегментировать с квартирами, относящимися к
категории квартир так называемые «хрущевки» и «сталинки». Анализируя сегмент
вторичного рынка жилой недвижимости города Брянска, относящийся к объекту
оценки, оценщик пришел к выводу о том, что: стоимость 1 кв.м. общей площади в
домах похожей планировки «оставляет 30 000 - 35 000 руб./кв.м., в зависимости
от местоположения и качества внутренней отделки. Из анализа рынка жилой
недвижимости видно, что жилая недвижимость такого класса, центре и на окраине
районов города, пользуется спросом. И цены имеют тенденцию к постепенному
росту.
Из имеющихся предложений можно отметить, что цена
предложения жилой недвижимости определяется следующими факторами:
- типом квартиры;
- географическим месторасположением (район, центр или
окраина района);
- этажом;
- качеством ремонта и отделки квартиры.
Вывод:
В результате анализа рынка жилой недвижимости оценщиком было установлено,
что на дату оценки на рынке жилой недвижимости сохраняются следующие тенденции:
спрос на первичную жилую недвижимость превышает предложение; в настоящее время
на рынке вторичной жилой недвижимости предложение, что ведет к стабилизации
роста цен на рынке жилой недвижимости и свидетельствует о приостановке
роста цен за квадратный метр.
9.
Описание процесса оценки объекта
9.1
Технология определения стоимости объекта
Проведение
оценки включает в себя следующие этапы:
1. Заключение
договора на проведение оценки, включающего задание оценку.
2. Сбор
и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в ходе которой
выполняется:
а) Идентификация
объекта оценки.
б) Идентификация
прав, связанных с объектом оценки.
в) Идентификация
цели оценки и предполагаемого использования ее результатов.
г) Указание
вида рассчитываемой стоимости.
д) Установление
количественных и качественных характеристик объекта оценки.
Для
установления количественных и качественных характеристик объекта оценки
оценщиком проводится:
• сбор общих
данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы,
влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах региона, города и
района;
• сбор
специальных данных (более детальная информация), относящихся к объекту оценки,
таких, как:
- правоустанавливающих
документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
- информации о
физических характеристиках объекта оценки;
- информации,
необходимой для установления количественных и качественных характеристик
объекта оценки с целью определения рыночной стоимости, а также другой
информации, связанной с объектом оценки.
Сбор данных
осуществлялся путём изучения соответствующей документации; консультаций с
сотрудниками агентств по недвижимости, с представителями административных
служб, был проведён также анализ цен предложения и анализ арендных ставок на
рынке недвижимости Брянской области.
е) Анализ
сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
ж) Анализ
наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
После того
как собраны и проанализированы вышеуказанные данные, проведен анализ сегментов
рынка, к которому относится объект оценки, оценщик делает вывод с учётом
существующих ограничений и типичности использования объекта о наилучшем и
наиболее эффективном использовании объекта оценки.
3. Применение
подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых
расчетов.
Для
определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком в соответствии с
Федеральным стандартом оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и
торговли РФ от 20 июля 2007 г., рассматривается три подхода:
•
затратный;
•
сравнительный;
•
доходный.
4. Согласование
(обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой
величины стоимости объекта оценки.
Итоговая
величина рыночной стоимости объекта оценки определяется путем расчета стоимости
объекта оценки при использовании трех подходов к оценке и обоснованного
оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения
различных подходов к оценке.
5. Составление
отчета об оценке.
На данном
этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и
изложены в виде отчёта.
В
соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке
(ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и
торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254 при составлении отчета оценщик должен
придерживаться следующих принципов:
•
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с
точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
•
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная
или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с
точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип
обоснованности);
•
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение
пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования
(принцип однозначности);
•
состав и последовательность представленных в отчете об оценке
материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести
расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип
проверяемости);
•
отчет об оценке не должен содержать информацию, не
использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых
результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных
стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных
саморегулируемой организацией (принцип достаточности).
Итоговая
величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может
быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если
с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки
или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
9.2 Обоснование
отказа от использования двух подходов к оценке
В процессе
работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что
использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного)
является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от
использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и
использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование
данного решения.
Три подхода к
оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.
При
определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов
к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на
мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину
стоимости объекта.
Затратный
подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не
заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на
приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по
своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в
многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и
строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не
располагает.
В свою
очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальных
дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и
«вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности
при вычислениях.
Кроме того,
Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения
жилья, когда покупатель - частное лицо приобретал в собственность одну квартиру
в многоквартирном доме посредством его строительства.
Кроме того, по
мнению Оценщика, стоимость, рассчитанная затратным подходом, дает очень большую
погрешность в вычислениях, т.к при расчетах невозможно точно учесть долю
(стоимости участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, в
стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость
площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в
стоимости одной квартиры.
Принимая во
внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного
подхода, оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного
отчёта.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
| 
