Розділ 3 Грошова оцінка земель населеного пункту

3.1 Визначення нормативної грошової оцінки забудованих земель

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель [3].

Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах.

Грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

де Цн - грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, грн.;

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр, грн.;

Нп - норма прибутку, 6%;

Нк- норма капіталізації, 3%;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), обчислюється за формулою:

де Км1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні чинники місцерозташування земельної ділянки, зокрема:

а)  чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту його місце в системі розселення;

б)  розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

в)  розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів;

Км2 - коефіцієнт, який характеризує зональні чинники місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:

а)  відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;

б)  розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення в приміській смузі населених пунктів; Км3- коефіцієнт, який характеризує локальні чинники місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території [1]. Якщо грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення не проведено, вона визначається за формулою:

де Цн - грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Бн - базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки, гри.;

Пз- площа земельної ділянки, м2; Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Базова вартість одного квадратного метра землі населеного пункту (Цнм) визначена за формулою:

де Км1 - коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах розселення і
виробництва [4].

На території села Дмитровка, площа яка підлягає оцінці дорівнює 29,63га. Для того щоб знайти норматив витрат на освоєння та облаштування території необхідно загальні витрат на освоєння та облаштування території (з табл. 5) поділити на площу в м2:

В = 7877080/694200 = 11,35 грн/м2

Так як село знаходиться далеко від крупних населених пунктів, не підпадає під зону радіоактивного забруднення та має малу чисельність населення, коефіцієнти Км1, Км2, Км3, які зазначені у додатках «Методики розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів» будуть дорівнювати, відповідно до зазначених факторів, одиниці. І в свою чергу . За функціональним використанням земельні ділянки належать до земель житлової та громадської забудови, коефіцієнт дорівнює 1.

До забудованих територій населеного пункту віднесено землі житлової, громадської, комерційної та іншої забудови, а також забудовані землі, які надані для особистих підсобних господарств, господарських будівель сільськогосподарських підприємств, ділянками під залізничними станціями. При виконанні грошової оцінки до території, яка оцінюється як забудована, не включаються: сільськогосподарські угіддя (Рс-г), землі лісів та інші лісовкриті площі (Рл); відкриті землі; водні акваторії (Рв); землі магістральної залізниці та аеропорту (Рт); землі зайняті відкритими розробками, природними відвалами, шахтами (Рр); незабудовані ділянки земель оборони (Роб).

Ро = Рн.п. - (Рс.-г) - (Рл) - (Рв) - (Рт) - (Рр)- (Роб)

Таким чином, якщо загальна площа населеного пункту становить – 545,20га,) у тому числі сільськогосподарські угіддя – 475,78 га - оціночна площа буде складати: Ро = 545,20-475,78 = 69,42 га

Базова вартість одного квадратного метра села Дмитріка визначена за формулою:

Норматив витрат на освоєння та облаштування території (В) включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплозабезпечення, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загального міського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних зі зміною характеру використання території [4]. Для об'єднання оціночних районів з метою встановлення економіко-планувальних зон було застосовано експертний метод оцінки, який має відмінності в розрахунках залежно від типу населеного пункту. Для сільських населених пунктів даний метод полягає в наступному:

1. Заповнення анкети експертної оцінки факторів, що впливають на значення комплексного індексу цінності району (табл. 7)

2.  Оцінка окремого фактора виконується за п'ятибальною шкалою, при цьому "5" балами оцінюється найкраще значення фактора, а балом "1" - його відсутність або найгірше значення.

3.  Визначення суми балів оцінки факторів.

4.Визначення середнього балу по кожному району та середньозваженого балу для населеного пункту в цілому.

5.Розрахунок комплексного індексу цінності для окремого оціночного району здійснюється за наступною формулою:

де Іі – комплексний індекс цінності оціночного району;

Іс - середній бал оціночного району;

Іn - середньозважений бал по населеному пункту.

Таблиця 8 Розрахунок комплексного індексу

Значення середньозваженого бала розраховується за формулою:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15