|
Все упомянутые в данном
параграфе нормы подлежит применению также при обременении ипотекой права аренды
недвижимого имущества, поэтому арендатор-залогодатель не вправе без согласия
залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, передавать
свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В случае выдачи при
ипотеке права аренды закладной перенаем допускается, если право залогодателя на
это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней
установлены.
Сохранение ипотеки при
переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
Лицо, которое приобрело
заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в
порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации
юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя
и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те,
которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Замены должника по
обеспеченному залогом обязательству указанный переход не влечет.
Однако по соглашению с
залогодержателем новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих
обязанностей. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей
закладной, если оно не удостоверено нотариально.
Если имущество,
заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным выше основаниям к
нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет
вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой
обязательства. При этом эти последствия распределяются соразмерно перешедшей к
нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным
основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя,
правопреемники становятся солидарными залогодателями.
Залог имущества по
договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе
этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого
перехода правила.
Закладная
Вступившим в действие 22 июля 1998 года Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гражданский и
коммерческий оборот введен новый вид ценных бумаг – закладные. Названный
Федеральный закон содержит специальные правила составления и выдачи (выпуска в
обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных
закладными обязательств.
Профессиональный участник
рынка ценных бумаг осуществляет операции с закладными с учетом требований,
установленных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Правила нормативных актов
Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг, регулирующих осуществление операций
на рынке ценных бумаг, могут применяться по отношению к операциям с закладными
лишь при условии, что это не противоречит установленным Федеральным законом «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» существенным характеристикам закладной и
содержанию удостоверяемых ею прав.
Закладные могут
использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или
доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях,
устанавливаемых Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг. Исходя из
содержания правил статей 13 и 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», закладная не является эмиссионной ценной бумагой.
Выдача одним лицом двух
или более закладных не является их выпуском, не подлежит государственной
регистрации в соответствии с правилами Федерального закона «О рынке ценных
бумаг».
В соответствии с
Федеральным законом «Об ипотеке» закладная составляется, выдается и обращается
в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее
сертификатом.
Отчуждение имущественных
прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой
закладной передаточной надписи и, фактического вручения закладной ее продавцом
покупателю (приобретателю прав).
Передаточная надпись на
закладной оформляет собой состоявшуюся уступку права требования по закладной с
наступлением последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 146 Гражданского
кодекса Российской Федерации.
Реестровый учет
владельцев закладных не ведется.
Лицо, выдавшее две или
более закладных, может открывать и вести для собственных целей учет владельцев
выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут
использоваться для удостоверения прав на закладные.
Брокерская деятельность
на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между
брокером и его клиентом договора поручения или комиссии.
Договор, заключенный
между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера
самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых
клиентом закладных в пользу их приобретателей.
При исполнении поручений
клиента на приобретение закладной брокер с целью избежания претензий со стороны
клиента и на основании заключенного им с клиентом договора может осуществлять
проверку приобретаемых в собственность клиента закладных на соответствие их
формы и содержания, а также формы и содержания, составленных на закладных
передаточных надписей требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», а также, в случае приобретения закладной в совокупности с
прилагаемыми к ней кредитным договором, договором ипотеки и иными документами,
осуществлять проверку их формы и содержания требованиям Гражданского кодекса
Российской Федерации, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
иных законов и правовых актов Российской Федерации.
К высокорискованным
закладным, в частности, могут относиться следующие:
1) закладные, по которым
залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают
различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей
недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Российской
федерации и муниципальные образования;
2) закладные, залогом
недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных
кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;
3) закладные, законными
владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;
4) закладные, в качестве
первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;
5) закладные, в качестве
первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым
законодательством Российской Федерации не предоставлено право осуществлять
ипотечное кредитование;
6) закладные в отсутствие
приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых
соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, а
также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним;
7) закладные, недвижимое
имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;
8) закладные, недвижимое
имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности,
но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия
третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или
органов местного самоуправления;
9) закладные, по которым
заложенным является право аренды или иное право владения и пользования
недвижимым имуществом;
10) закладные, по которым
заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
11) закладные, недвижимое
имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности
двух или более залогодателей;
12) закладные на жилые
помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о
характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных
(прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов
о землеотводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ипотека жилых домов и
квартир
В главе XIII ФЗ «Об
ипотеке» закреплены правила залога жилых домов и квартир. Нормы этой главы
распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и
многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности
гражданам и юридическим лицам. Не допускается ипотека индивидуальных и
многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или
муниципальной собственности. Этот императивный запрет прямо прописан в ФЗ «Об
ипотеке».
Что касается гостиниц,
домов отдыха, дач, иных строений, которые не предназначены для постоянного
проживания, то они могут быть преданы в залог на общих основаниях, правила о
залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть
жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных
комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры. Критерий
изолированности комнат(ы) определяется возможностью её эксплуатации в режиме
самостоятельного жилища(обязателен, к примеру выход в коридор или на лестничную
площадку, либо непосредственно на улицу, но отнюдь не в другое жилое помещение,
- или хотя бы техническая возможность обустройства соответствующего
самостоятельного выхода).
Договор об ипотеке,
объект которого – жилое помещение, принадлежащее малолетним либо лицам,
признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства,
заключается опекуном. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет и
признанные судом ограниченно дееспособными вследствие злоупотребления спиртными
напитками или наркотическими средствами вправе заключать договор об ипотеке
лишь с письменного согласия своих попечителей. Предварительным условием для заключения
договора ипотеки опекуном либо для согласия на его заключение попечителем
является разрешение органа опеки и попечительства (ч.1 п.2 ст.37 ГК РФ).
Согласно ст.75 ФЗ «Об
ипотеке» при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, в котором общие помещения,
несущие конструкции и др. оборудование, обслуживающие больше одной квартиры, в
силу п.1 ст. 290 ГК РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и
других лиц, заложенной наряду с жилым помещением считается соответствующая доля
в праве общей долевой собственности на жилой дом. Наличие указанного правила
обусловлено тем, что доля собственников квартир на общее имущество
многоквартирного дома не может быть самостоятельным предметом сделки. Она в
этом смысле может рассматриваться как принадлежность к главной вещи, поэтому
законодатель установил одновременный залог жилого помещения и соответствующей
доли в праве общей собственности на жилой дом.
При предоставлении
кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть
предусмотрено обеспечение обязательства объектом незавершенного строительства и
принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены
для строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке). Указанная статья конкретизирует п. 2
ст. 5 этого же Федерального закона, допускающего залог не завершенного
строительством недвижимого имущества.
Ипотека незавершенным
строительством жилых домов допускается лишь в случае предоставления кредита для
сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет только о целевом
использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ.
Нецелевое использование
заемных средств, а также непредставление заимодавцу возможности осуществлять
контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему
право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся
процентов. Ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает возможность заключения
смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ), включающего элементы ипотеки (залог
незавершенного строительством объекта недвижимого имущества – жилого дома) и
обычного залога (залог стройматериалов и строительного оборудования).
Однако при залоге
строящегося дома необходимо помнить правила ГК, посвященные регулированию
ипотеки в ситуации, когда приходится решать вопрос о соотношениях залога
земельного участка с залогом строений на нем (п. 3 ст. 340 ГК РФ). Правило
заключается в том, что ипотека здания или сооружения допускается только с
одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они
находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый
объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его
соответствующей части. Таким образом, исключается возможность заложить здание
или сооружение, находящееся «в воздухе». Если все же это произойдет,
соответствующий договор залога будет являться недействительным. В тех случаях,
когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного
участка, на котором расположено здание или сооружение, составляющее предмет
ипотеки, он вправе заложить только здание. Такой договор является
действительным (см. п.44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).
ГК РФ (п. 6 ст.340)
предусматривает, что предметом договора залога может быть имущество и
имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем. В такой
ситуации право залога возникает с момента приобретения залогодателем имущества,
залогом которого обеспечивается основное обязательство. Данное положение
находит свое развитие в Законе об ипотеке. В том случае, когда банковский
кредит обеспечивается ипотекой жилого помещения (жилого дома, квартиры),
которое построено либо приобретено за счет сумм кредита, обеспечение
осуществляется не в соответствии с договором, а на основании закона (ст. 77
Закона об ипотеке).
Ипотека вступает в силу с
момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом
или квартиру, которые служит объектом обеспечения. Представляется, что с
момента возникновения права собственности заемщика на объект ипотеки
залогодержателю предоставлено право требовать регистрации ипотеки с целью
обеспечения режима обременения
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
| 
