При рассмотрении спора о признании
недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей
долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право
покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности1.
Собственность супругов имеет особый юридический статус. Совместной собственностью
супругов является жилье, нажитое ими во время брака — приобретенное на общие
средства. Исходя из этой формулировки, приватизированное одним из супругов
жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может
признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного приобретения. Если
же один из супругов приобретает жилое помещение у третьего лица, другой
супруг тоже приобретает право собственности на данное жилое помещение.
Основанием возникновения права собственности у первого супруга является заключенный
им с третьим лицом договор купли-продажи, мены и т.п., а у второго супруга
право собственности на данное жилое помещение возникает из непосредственного
указания Закона (п.1 ст. 34 Семейного кодекса) о совместной собственности
супругов на имущество, приобретенное в период брака. Руководствуясь данным
положением Закона, учреждения юстиции субъектов Российской Федерации по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют право
(приобретенной) совместной собственности супругов на жилое помещение по
совместному заявлению обоих супругов, хотя приобретателем в договоре
купли-продажи или мены может выступать лишь один из супругов.
При
приобретении права собственности на кооперативную квартиру, супруги приобретают
право общей совместной собственности в случае, если паевой взнос за
кооперативную квартиру выплачен полностью за счет общего совместного имущества
супругов. В данном случае право совместной собственности возникает у супругов
независимо от того, кто из них является членом ЖСК, ЖК, а также акта
дальнейшего расторжения брака между ними.
Имущество
каждого из супругов, приобретенное ими до вступления в брак, а также полученное
каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной
собственностью. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть
обращено лишь на его собственное имущество, а также на его долю в общем
имуществе (ст. 256 ГК РФ).
1.3.Правоспособность
и дееспособность субъектов жилищных правоотношений.
Согласно
ст. 19 Гражданского кодекса гражданин (физическое лицо) приобретает
гражданские права, в том числе и право собственности на жилище, под собственным
именем, включающем фамилию, имя и отчество. Учитывая, что наступление многих
гражданско-правовых последствий и юридически значимых действий связывается
Гражданским кодексом с местом постоянного или преимущественного проживания
гражданина, то указание места жительства гражданина также является обязательным
компонентом любых документов (ст. 20 ГК РФ). При этом место жительства подтверждается
отметкой о регистрационном учете гражданина. Местом жительства
несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся
под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей,
усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).
Для юридических лиц, в том
числе и для органов государственной власти и местного самоуправления,
обязательными сведениями в документах являются их наименование, содержащее
указание на организационно-правовую форму, и место нахождения юридического
лица, которое определяется местом его государственной регистрации (ст. 54 ГК
РФ). Необходимо обратить внимание на то, что фактический почтовый адрес
расположения фирмы не требует обязательного отражения в юридических документах
и может не совпадать с адресом государственной регистрации (так называемый
юридический адрес).
Как у граждан, так и у юридических
лиц может быть только одно имя (наименование) и одно место жительства (место
нахождения).
Законодательство
не содержит «возрастных» или каких-либо иных ограничений в отношении
прав собственности ни для граждан, ни для юридических лиц. Так, иностранные
граждане и лица без гражданства обладают на территории Российской Федерации в
отношении жилья правоспособностью наравне с российскими гражданами юридическими
лицами.
Правоспособность, т.е. способность гражданина иметь
гражданские права и нести обязанности, в том числе являться собственником
жилья, возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ).
При этом смертью признается не только прекращение физиологического
существования человека, но и объявление его умершим (ст. 45 ГК РФ).
Дееспособность гражданина, т.е. способность
непосредственно своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять
гражданские права, в том числе приобретать и отчуждать жилье, возникает в
полном объеме по достижении совершеннолетия — т.е. возраста восемнадцати лет
(ст. 21 ГК РФ).
В
возрасте до четырнадцати лет за несовершеннолетнего действуют его
родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не вправе без
предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по
отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ). В возрасте от
четырнадцати до восемнадцати лет несовершеннолетний действует сам с
согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию
попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства. И в
первом, и во втором случаях орган опеки и попечительства выдает письменное
разрешение.
Не
требуется разрешение органов опеки и попечительства только при получении
несовершеннолетними в свою собственность жилья путем участия в его приватизации
либо получения жилья в качестве дара или в безвозмездное пользование (ст. 37 ГК
РФ). Необходимо отметить, что Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации» предусматривает возрастной порог пятнадцать лет. В силу
того, что Гражданский кодекс имеет более поздний срок введения и более высокий
юридический статус, возрастной порог в Законе о приватизации должен применяться
по гражданскому кодексу РФ, т.е. с четырнадцати лет.
Дееспособность граждан может быть ограничена либо
они могут быть лишены дееспособности.
Лишение гражданина дееспособности
вследствие психического расстройства осуществляется судом с установлением над ним
опеки. При этом опекун от имени опекаемого совершает все сделки и несет
ответственность за вред, причиненный подопечному (ст. 29 ГК).
Вследствие злоупотребления спиртными
напитками или наркотическими средствами, из-за чего гражданин ставит свою семью
в тяжелое материальное положение, он может быть судом ограничен в
дееспособности и над ним устанавливается попечительство (ст. 30 ГК РФ).
Ограниченно дееспособный гражданин вправе самодеятельно совершать только
мелкие бытовые сделки. Отчуждение жилья, в том числе его обмен и дарение, сдачу
внаем (в аренду) и в безвозмездное пользование, раздел или выдел доли в
собственном жилье подопечный может осуществлять лишь с согласия попечителя. При
этом попечитель также должен получить предварительное разрешение органа опеки и
попечительства (ст. 37 ГК РФ).
По просьбе совершеннолетнего
дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно
осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, органом опеки и
попечительства устанавливается над ним попечительство в форме патронажа.
Попечитель (помощник) распоряжается имуществом подопечного на основании
заключенного с ним договора поручения или договора доверительного управления
(ст. 41 ГК РФ).
Правоспособность
и дееспособность юридического лица, т.е. возможность иметь и осуществлять гражданские права,
нести и выполнять обязанности, соответствующие целям деятельности,
возникает с момента его государственной регистрации (ст. 49, 50 ГК РФ) и
существует до внесения в единый государственный реестр записи о прекращении
юридического лица (ст. 63 ГК РФ).
Глава
2. Приобретение права собственности на жилое помещение.
2.1.Безвозмездное:
Право
собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на
безвозмездном основании.
Жилое помещение может быть
безвозмездно приобретено в результате:
1)
приватизация
государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья;
2)
вступления в
наследство;
3)
получения жилья в
дар;
4)
истечения срока
приобретательной давности.
2.1.1. Приобретение жилья в результате
приватизации.
Приватизация жилья осуществляется
только физическими лицами (гражданами) на основании Закона РФ «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации»1 путем бесплатной
передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых
(забронированных) ими жилых помещений в государственном и муниципальном
жилищных фондах. Участвовать в приватизации могут только граждане, занимающие
это жилье по договору найма или аренды (ст. 2 Закона).
При оформлении приватизации необходимо
добровольное согласие (суд обязать не может) всех совместно проживающих
совершеннолетних лиц, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет
получить занимаемое помещение в собственность (ст. 2 Закона). Думается, что
15-летний возраст после вступления в действие нового Гражданского кодекса
должен быть снижен до 14 лет (т.к. именно в этом возрасте наступает частичная
дееспособность гражданина и он, с разрешения родителей, вправе осуществлять
любые сделки), что требует внесения изменений в Закон о приватизации жилья.
По ст. 2 Закона РФ «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» возможна передача занимаемого семьей
жилого помещения в собственность не всех членов семьи, а некоторых из них или
даже в собственность одного из проживающих в жилом помещении, если на это
выразили согласие все другие пользователи жилья. При этом граждане,
отказавшиеся от получения жилого помещения в собственность путем приватизации,
сохраняют право постоянного пользования этим помещением.
Важно
особо отметить, что как при раздельном проживании супругов, так и в случае,
когда проживающий с нанимателем супруг отказался от участия в приватизации,
совместная (супружеская) собственность не возникает, так как приобретение
жилого помещения путем приватизации носит безвозмездный характер.
За гражданами, выразившими согласие
на приобретение в собственность другими проживающими с ними лицами занимаемого
помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в
порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения,
поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 Закона РФ «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возможность
приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была
реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами. В случае
возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения
в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также
свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут
быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским
законодательством для признания сделки недействительной.
В число будущих собственников
включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым
помещением и проживающие совместно с нанимающими это помещение лицами. В
приватизации также должны участвовать несовершеннолетние, проживающие отдельно
от нанимающих помещение лиц, но не утратившие права пользования данным жилым
помещением (ст. 7 Закона).
Несовершеннолетний ребенок, в случае
раздельного проживания его родителей, приобретает право на жилую площадь в
квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно живет.
Учитывая, что в соответствии со ст.
133 КоБС РСФСР1 опекун не вправе без предварительного
разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за
пределы бытовых, в частности отказ от принадлежащих подопечному прав, а
попечитель давать согласие на совершение таких сделок, Пленум Верховного Суда
разъяснил, что исключение участия несовершеннолетних в приватизации их
родителями и усыновителями, а также их опекунами и попечителями может быть
осуществлено не иначе как с разрешения указанных выше органов1.
Каждый гражданин имеет право
участвовать в приватизации жилья только один раз. При этом
несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в
порядке его приватизации, сохраняют право однократной приватизации иного
жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия (ст. 11
Закона).
Право собственности на жилье при его приватизации
возникает с момента государственной регистрации договора передачи (ст. 7
Закона). При этом, если гражданин выразил волю на заключение договора
передачи, однако умер до регистрации прав собственности, он все же признается
собственником жилья. В случае спора суду необходимо проверить, не было ли
поданное заявление при жизни отозвано гражданином. Пленум Верховного Суда РФ
разъяснил, что таких граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать
приобретшими право собственности на жилое помещение и в удовлетворении
требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может
быть отказано лишь по мотиву несоблюдения наследодателем порядка оформления
приватизации2.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|