Закон четко определяет,  что государственная регистрация является единственным доказательством   существований зарегистрированного права.  Закон вступил в силу,  и его надо  выполнять. 

        Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью стало  отныне необязательным,  а  значит,  не существует более "первичного фильтра", через который ранее проходили все  правоустанавливающие документы. Технический  учет  объектов  ведется сразу несколькими ведомствами, а его правила нередко разнятся даже в пределах одного субъекта Федерации.  Не определена форма свидетельства о государственной регистрации и максимальный размер платы, взимаемый за его выдачу.  Вот  далеко  не полный перечень проблем,  с которыми столкнулись на местах.

        Очевидно, что  число вопросов,  возникающих в ходе регистрации, несоразмерно мизерному сроку действия закона.  Остается лишь надеяться на то, что ситуация изменится.

        Последствия несоблюдения нотариальной формы,  а также требования о государственной регистрации отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой письменной формы. Несоблюдение нотариальной формы сделки,  либо требования  государственной  регистрации влечет  недействительность сделки.  На практике нередко возникают случаи,  когда стороны исполнили сделку, но не оформили ее нотариально.

        Аналогичное правило установлено и для уклонения от государственной  регистрации. В  этом  случае  суд  выносит  решение о регистрации сделки. Двойная санация такой сделки не предусматривается. В случае установления судом  недобросовестного  уклонения  одной  их  сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на  нее  возлагается  обязанность  возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой (п.4 ст.165).  Следует иметь в  виду, что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершенной либо  о ее регистрации еще не доказывает необоснованность  уклонения другой стороны.  Уклонение может быть вызвано и объективными причинами,  препятствующими одной из сторон оформлять сделку надлежащим образом,  например, болезнью, отсутствием по служебным делам.

        Законность содержания сделки означает соответствие ее требованиям закона.  В отечественной цивилистике требования закона понимают весьма  широко.  Такими  требованиями  являются  не только предписания закона в узком смысле слова, но и правила подзаконных нормативных актов.  А в случае коллизий между законом и подзаконным актом содержание сделки должно определяться требованиями  закона.

3.1. Понятие и виды

        Закон не дает понятия недействительной сделки. Такое понятие выработано в теории права и звучит следующим образом.  Недействительными сделками являются действия физических и юридических лиц, хотя и  направленные  на установление,  изменение или прекращение гражданского правоотношения,  но не  создающие  этих  последствий вследствие несоответствия  совершенных действий требованиям закона.

        Недействительная сделка не способна породить желаемые сторонами последствия, но при соответствующих условиях порождает нежелаемые последствия.  Последние  представляют  собой  определенные санкции,  вызванные противоправным характером совершаемой сделки.

        Само понятие "недействительной сделки" не является общепризнанным. Некоторые авторы высказываются,  относительно того, можно ли вообще  говорить  о недействительной сделке:  "если сделка недействительна, значит сделки нет,  если же сделка существует, она не может быть недействительной."

        Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, наступления которых желали субъекты.

        Признание сделок недействительными направлено на охрану правопорядка и влечет за собой аннулирование прав и обязанностей, реализация которых привела бы к нарушению закона.

        Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на  оспоримые  и ничтожные.

А теперь рассмотрим особенности данных сделок.

Абсолютно - недействительные (ничтожные) - сделка, которая недействительна  в силу самого ее несоответствия требованиям закона, т.е. для признания такой сделки недействительной  достаточно констатации судом (арбитражным судом) лишь одного факта совершения такого действия. При обнаружении факта совершения абсолютно недействительных (ничтожных) сделок  юрисдикционный орган по своей  инициативе применяет нормы, влекущие те  негативные  последствия, которые предусмотрены на случай их совершения.

Относительно - недействительные (оспоримые) - сделка, недействительность которой должна быть  констатирована юрисдикционными органами, по иску заинтересованных лиц, т.е. действительность такой сделки поставлена в зависимость от обращения в юрисдикционные органы, контакта прокурора, других заинтересованных лиц и организаций.

        Если последние не обращаются в юрисдикционные органы и не требуют признать сделку недействительной - она действует.

        Если в суде возникает спор о том, что сделка совершена под влиянием обмана со стороны одного из субъектов, то она может быть признана недействительной не сама по себе, а только при доказанности дефектности (упречности) воли субъекта, считающего себя обманутым.

3.2. Виды ничтожных сделок

Пункт 1:  К  числу ничтожных сделок относятся сделки, несоответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ):

 “Сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений “.

Пункт 2:  К ничтожным сделкам относятся сделки, совершенные с целью заведомо противоречащей интересам государства и общества. Таковой может считаться сделка при наличии умысла у одной из обеих сторон.

Например: скупка заведомо краденых вещей.

Пункт 3:  К ничтожным сделкам  относятся внеуставные  сделки, т.е. сделки, совершенные юридическими лицами, в противоречии с целями деятельности этого юридического лица, указанными в его учредительном договоре, уставе

(  ст.173 ГК РФ).

Пункт 4:  К ничтожным сделкам относятся сделки, совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ).

Пункт 5:  К ничтожным сделкам относятся сделки мнимые и притворные.

Мнимые сделки - сделки, совершенные для вида, без намерения создать правовые последствия.

          Например: продажа имущества, для вида, что бы скрыть имущество от описи.

Признание сделки мнимой означает, что она в положении сторон ничего не изменила.

         Притворная сделка - сделка, которую совершают для того, что бы прикрыть другую сделку, которую стороны имели в виду.

Например: договор - дарения, который прикрывает договор купли-продажи.

         Правовые последствия, наступающие в случае совершения притворной сделки таковы:

-притворную сделку признают не действительной - прикрываемую сделку исходя из того, что стороны хотели заключить, юрисдикционные  органы либо признают недействительной, либо дают сторонам совершить ее в порядке, предусмотренном законодательством.

Пункт 6:  Ничтожными сделками признаются также те сделки, в которых не соблюдены требуемые законом формы.

3.3. Виды оспоримых сделок

Оспоримые сделки признаются недействительными в том случае, если:

пункт 1.  Если она совершена ограниченно дееспособным по возрасту (т.е. несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет), без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ).

пункт 2.  Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителей, лицом ограниченно дееспособным в силу злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами.

пункт 3.  Сделки, совершенные дееспособным лицом,  находившимся в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

пункт 4.  Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ).

Заблуждение - ошибочное представление лица о том или ином  обстоятельстве.

          Существенное заблуждение - заблуждение, без которого лицо, действуя разумно, добросовестно и со знанием истинного  положения дела не совершило бы данную сделку.

          Существенное заблуждение чаще всего имеет место в отношении предмета, его свойствах и качествах (принятие копии картины за подлинник).

          Заблуждение возникает:

-  либо в собственной оплошности лица,

-  либо в неумышленных действиях контрагента.

          При заблуждении должен отсутствовать умысел у контрагента. Если имеет место умысел, значит это обман.

пункт 5.  Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а так же сделки, совершенные гражданами под влиянием стечения тяжелых обстоятельств, на крайне не выгодных для себя условиях (ст. 179 ГК РФ).

При совершении этих сделок, одна из сторон не может породить тех правовых последствий, которые порождаются этой сделкой. Воля имеет существенные пороки.

          Под обманом понимается намеренное введение другого лица в заблуждение. Обман обычно состоит в ложном заявлении, распространении ложных сведений или умолчании о существенных  элементах сделки. Для признания факта обмана не требуется, что бы он исходил от другой стороны сделки. К обману может прибегнуть и 3-е лицо по просьбе одной из сторон или с ее ведома.  Если одна из сторон и контрагент к обману не причастны, это рассматривается как заблуждение.

      Для того, что бы признать сделку недействительной (сделку, заключенную по обману) - не требуется, что бы  контрагент или 3-е лицо были привлечены к  уголовной ответственности за мошенничество.

  Относительно недействительна (оспорима) сделка, совершенная под влиянием насилия.

  Основанием признания такой сделки недействительной является то, что воля участника формировалась не свободно.

         Насилие - противоправное воздействие на другую сторону сделки, в силу которого она вступает в сделку под страхом причинения ей имущественного или личного вреда самой стороне или близким.

        Насилие, имеющее значение для признания сделки недействительной, всегда представляет собой гражданское правонарушение, но не обязательно уголовно наказуемое деяние.

   Относительно недействительна (оспорима) сделка, совершенная под влиянием угрозы.

     Угроза - психическое насилие, которое характеризуется  серьезностью, значительностью и вероятностью ее осуществления . Шуточный характер угрозы не исключается.

        От насилия угроза отличается тем, что насилие - это уже осуществленное зло, а угроза - это предупреждение о причинении зла в будущем, т.е. не реализованное насилие.

        Основанием для признания сделки недействительной, угроза должна быть реальной, исполнимой.  

    Относительно недействительна (оспорима) сделка, заключенная в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой.

        Основанием для признания такой сделки недействительной служит то, что в результате умышленного сговора представителя с другой стороной возникают неблагоприятные последствия для представляемого.

        Относительно недействительна (оспорима) сделка, совершенная субъектом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях.

          Основанием для признания недействительности такой сделки служит два взаимосвязанных факта: нахождение субъекта, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах и крайне невыгодные условия сделки. Под стечением тяжелых обстоятельств следует понимать болезнь близкого человека, отсутствие источников для материального содержания семьи и т.п.

        Для признания сделки недействительной, как  совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств, необходимо доказать наличие виновного поведения контрагента, намеренно использующего сделку в своих интересах.

        Наличие всех указанных выше условий должно устанавливаться судом или арбитражным судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

               сделок. Сроки исковой  давности по

               недействительным сделкам.

        Признание сделок недействительными имеет свои процессуальные  особенности. Так требование о признании  сделки  недействительной могут предъявить лица, указанные в  ст. 171-179 ГК.

        Обращение в  суд  с требованием о признании оспоримой сделки недействительной  и  о  применении  последствий  недействительной сделки, как оспоримой, так и ничтожной, может быть осуществлено в пределах срока исковой  давности.  Оспоримая  сделка  может  быть признана  судом  недействительной  в  течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах,  являющихся основанием недействительности сделки.  Это общий порядок начала течения  срока исковой давности.  Для сделок,  совершенных под влиянием насилия или угрозы,  закон устанавливает специальный порядок исчисления срока исковой давности,  ее течение начинается со дня,  когда прекратилось действие насилия или угрозы (п.2  ст.181  ГК).  Логика законодателя вполне понятна:  поскольку насилие или угроза оказали столь сильное влияние,  что привели к заключению сделки, то едва ли можно рассчитывать, что гражданин решиться оспорить эту сделку в период,  пока насилие или угроза продолжают свое действие.  В пределах того же годичного срока может быть заявлено и требование о применении  последствий  недействительности оспоримой сделки.  В соответствии с Федеральным Законом "О введении в действие части первой ГК РФ 51 0  включил  к главе  9  "Сделки" переходную   норму  для  статей,  предусматривающих  основания  и последствия признания сделок недействительными (ст.  162, 165-180 ГК)." Смысл данной нормы состоит в том, что указанные статьи применяются  к  сделкам,  требования о признании недействительными и последствия недействительности которых рассматриваются судом после 1 января 1995 года, независимо от времени совершения соответствующих сделок.  Это означает, что решающее значение имеет момент рассмотрения дела в суде, а не времени совершения сделки.

     В соответствии с п.1 ст.181 ГК срок исковой давности по требованию  о  применении  последствий  недействительности ничтожной сделки составляет десять лет.  Он начинает течь со дня, когда началось  исполнение сделки одной из сторон,  а если стороны начали исполнять сделку одновременно,  то со дня, когда началось это исполнение.

     Признание сделок недействительными связано с устранением тех имущественных последствий,  которые  возникли в результате их исполнения. Ст.167  ГК закрепляет общие положения  о  последствиях недействительности сделки.  Согласно данной статье сделка не влечет юридических последствий кроме тех,  которые связаны с ее  недействительностью,  и  сделка считается недействительной не с момента установления или признания этого факта судом,  а с  момента ее совершения.  Поэтому правовые последствия данной сделки применяются к действиям участников сделки,  произведенным с момента ее совершения  до вынесения судом соответствующего решения,  и могут распространяться на действия, которые еще не произведены одним из

участников сделки.

     Закон делает исключение для оспоримой  сделки,  (п.3  ст.167 ГК), если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время.  Суд,  вынося решение о ее недействительности,  прекращает  ее действие на будущее время.  В соответствии с ГК можно выделить 4 группы правовых последствий:

     1). Общим правилом является возврат сторон в то  имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки.  Каждая из сторон обязана возвратить другой  стороне  все полученное  по  недействительной  сделке.  Такой возврат сторон в первоначальное положение называется двухсторонней реституцией.

     2). Последствием  недействительности  сделок  является также односторонняя реституция,  при которой одна из сторон  возвращает полученное  ею по сделке другой стороне,  а та передает все,  что получила или должна была получить по сделке, в доход РФ.

     3). Гражданский Кодекс  в  качестве одного из последствий недействительности сделок предусматривает недопущение реституции.

        Недопущение реституции  означает,  что все,  что обе стороны получили или должны были получить по сделке, взыскивается в доход РФ.

        Различия между последствиями можно проиллюстрировать на примере  купли-продажи земельного участка с нарушением установленных требований.  При применении двухсторонней реституции продавец получает обратно земельный участок,  но возвращает покупателю полученную за участок сумму.  При односторонней реституции в случаях, когда основанием признания сделки недействительной послужили неправильные действия продавца,  последний возвращает покупателю уплаченные  за  землю деньги,  а покупатель передает в доход РФ земельный участок. Наконец, если по обстоятельствам дела исключается  реституция  для  обеих  сторон,  продавец передает в доход РФ

деньги,  которые уже успел получить, а покупатель - приобретенный им земельный участок (если он за него не рассчитался, то и оставшуюся к оплате сумму) в бюджет РФ.                    

        Несмотря на то,  что ГК (ст.167) предусматривает  три  общих последствия недействительности сделок,  применяются и специальные в виде возложения обязанности возместить ущерб,  понесенный одной из  сторон  вследствие  заключения  и исполнения недействительной сделки.  Возмещение убытков как правовое  последствие  недействительности сделки предусматривается лишь специальными нормами (ст.171,  178, 179 ГК РФ). Решение суда о том, какое из перечисленных последствий  должно сопутствовать признанию сделки недействительной зависит в конечном итоге от того,  какое из требований закона оказалось нарушенным.  Ст. 180 ГК предусматривает последствия недействительности части сделок.  Часть сделки - это одно или  несколько ее условий, без которых сделка считается совершенной.

     Ст.180 ГК содержит общую презумпцию,  в силу которой недействительность части сделки сама по себе не препятствует  признанию действительности сделки в целом. В этом смысле недействительность части сделки "исцелима".  Так,  несоблюдение установленной  формы соглашения по условиям сделки (например,  о залоге), является основанием недействительности этой части сделки при сохранении  остальной  части.  Однако  при этом необходимо иметь в виду,  что во всех таких случаях "исцеление" может происходить лишь путем  исключения из сделки недействительного условия, но не его замены. По этой причине,  если нет основания предполагать,  что сделка могла бы быть заключена и без такого недействительного условия,  возможен  только  один  вариант:   недействительность   всей   сделки.

В наше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время появилось большое количество  частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. Вследствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается.  Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.  Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

Список использованных источников:

      1. Конституция Российской Федерации. - М.,1995. - 61 с.

2.   Полный Гражданский кодекс России с комментариями. Москва 1995 г.

3.   Гражданское право. Том 1. Издательство “БЕК”, Москва 1993 г.

4.   Калпин А.Г., Масляев А.И., Гражданское право, часть 1, Учебник, М.,

     1997.

5.   Садиков О.Н., Гражданское право России, часть 1. М., 1996.

6.   Конспект лекций по Гражданскому праву 1999 .

7.   Гражданское право.  Словарь справочник / Под ред. Тихомирова М. -

     М. 1996.

    8. Сделки.  Понятие,  виды и формы  (комментарий  к  новому

               Гражданскому  кодексу  Российской  Федерации).  Правовые  нормы о

               предпринимательстве. // Бюллетень. - М., 1995. - N2.