·  в договоре не указана цена

·  по условиям договора цена не может быть определена. Так как

прямо запрещено использование метода, предписываемого пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, заключающегося в использовании цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

В силу правила п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи жилого помещения) на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника. Другими словами, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю не удастся прекратить их право. [31]

В этой связи требование Гражданского кодекса о том, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением[32], облегчило задачу и внесло некую ясность в понимание того, как предупредить будущего собственника о правах третьих лиц на то или иное жилое имущество и тем самым обезопасить.

В такой перечень могут быть включены следующие субъекты:

1) Наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Данный круг лиц определяется по правилам статьи 31 Жилищного кодекса РФ.

2) Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (статья 677 ГК РФ).

3) Поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (статья 685 ГК РФ, статьи 77 и 79 ЖК РФ).

4) Лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (статья 1137 ГК РФ и статья 33 ЖК РФ).

5) Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (пункт 1 статьи 602, пункт 1 статьи 586 ГК РФ и статья 34 ЖК РФ).

6) Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (пункт 1 статьи 700 ГК РФ)[33]

Данный перечень носит лишь примерный характер, то есть законодательством могут быть определены иные лица и основания сохранения за ними такого права.

В юридической литературе сложились различные подходы относительно такого существенного условия договора продажи жилого помещения как перечень третьих лиц, обладающих правами на жилое имущество. Например, интересно мнение А.М. Эрделевского. Он считает, что в пункте 1 статьи 558 Гражданского кодекса речь идет не о существенном условии договора в точном смысле статьи 432 ГК, поскольку если какие-либо лица в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением, то судьба этого права не может зависеть от содержания договора и волеизъявления его участников. Поэтому отменить установленное законом самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение и изменить перечень таких лиц своим соглашением они не могут. И в то же время совершенно справедливо, что покупателю вовсе не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора. Применительно, например к договору аренды законодатель в статье 613 Гражданского кодекса РФ прямо говорит о том, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. В общих положениях о договоре купли-продажи законодатель прямо не предусматривает подобной обязанности продавца, однако в пункте 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Отсюда следует, что в общем случае на продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку у покупателя возникают основания для предъявления требования об изменении (в части цены) или расторжении такого договора в судебном порядке. [34]

На основании этого он приходит к выводу, что в статье 558 Гражданского кодекса РФ, с учетом пункта 1 статьи 460, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно выразить свое согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах). Следовательно, такой перечень третьих лиц следует рассматривать не в качестве самостоятельного существенного условия договора продажи жилого помещения, а в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в статье 554 Гражданского кодекса. Поэтому в соответствии с этой точкой зрения, в случае отсутствия в договоре указанного перечня, условие о предмете договора должно считаться не достигнутым, а сам договор - незаключенным.

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества, в том числе жилого, является обязательная государственная регистрация прав на него, сделок с ним и обременений недвижимого имущества. Договор продажи жилого помещения считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения. [35]

Законодательство связывает именно с моментом государственной регистрации возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение, то есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. [36] Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.

В статье 18 Жилищного кодекса РФ закреплено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом". [37] В связи с этим необходимо рассмотреть некоторые положения Гражданского кодекса РФ, например, статья 131 полностью посвящена регулированию государственной регистрации недвижимости, она определяет, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Также наряду с ней Кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество. К ним относятся: статья 164 "Государственная регистрация сделок", статья 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", статья 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса. [38]

Таким образом, действующее законодательство в качестве предмета государственной регистрации называет:

1) права на недвижимое имущество;

2) сделки с недвижимым имуществом;

3) обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. [39]

Важным моментом является то, что Федеральная регистрационная служба и ее подразделения в субъектах РФ, осуществляющие регистрацию права собственности на жилые помещения и сделок с ним, должны осуществлять государственную регистрацию в соответствии с:

1) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 с последующими изменениями);

2) Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденными Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 с последующими изменениями);

3) Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов (утвержденной Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 183 с последующими изменениями);

4) Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (утвержденной Приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. № 152 с последующими изменениями);

5) Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах (утвержденной Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. № 226 с последующими изменениями);

6) Инструкцией о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (утвержденной Приказом Минюста РФ от 25 мая 2004 г. № 107 с последующими изменениями). [40]

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в редакции от 24 декабря 2004 г.) является важнейшим документом, который регулирует порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Как верно подчеркивают П.В. Крашенинников и Б.М. Гонгало, важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц. [41]

Названная Инструкция, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет его на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права. [42]

Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права и оспорено это право может быть только в суде.

Еще раз обратимся к пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации. Требование этой нормы является обязательным и его несоблюдение влечет недействительность сделки. Такая сделка считается ничтожной. (пункт 1 статьи 165 ГК РФ)

Страницы: 1, 2, 3, 4