А в том случае, если сделка по продаже жилого дома совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона, отклоняющаяся от регистрации необоснованно, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки. (пункт 3 статьи 165 ГК РФ)

Для того чтобы придать этой норме практическое значение, необходимо привести пример из практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки. [43]

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются физические и юридические лица.

Юридические лица, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации этого юридического лица. При этом специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках. [44]

Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью. Они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность приобретается также при эмансипации, то есть объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным. [45]

По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник жилого помещения. Также продавцом может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. При продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. [46]

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю жилого имущества, являющегося предметом купли - продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства, содержащимися в статье 314 Гражданского кодекса РФ, то есть в разумный срок. По общему правилу, при купле-продаже с момента передачи вещи у покупателя обычно возникает право собственности. Однако у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу жилого помещения по акту передачи. В связи с этим обязанность продавца следует рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Принимая во внимание специфику жилого помещения как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача помещения осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника. [47]

Так как специальными нормами, регулирующими договор продажи жилья, установлена обязательная регистрация такого договора, а в случае несоблюдения этого требования, такая сделка будет ничтожной, на каждую из сторон (и продавца и покупателя) возложена обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования.

Следующей обязанностью, возложенной законодателем на продавца, является обязанность передать право собственности на жилое имущество свободное от прав и притязаний третьих лиц, а в том случае, если это невозможно, то уведомить покупателя о существовании прав третьих лих в отношении имущества, являющегося предметом конкретного договора купли-продажи и предоставить перечень этих лиц.

В том случае, если продавец является собственником жилого помещения, то в соответствии с пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ такой продавец-собственник при наличии, находящихся у него под опекой или попечительством членов его семьи либо о оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов его семьи (о чем известно органу опеки и попечительства), проживающих в данном жилом помещении, может продать это жилье, если при этом будут затрагиваться права или охраняемые законом интересы указанных лиц, только с согласия органа опеки и попечительства.

Продавец в результате неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате жилого помещения, составляющего предмет договора, получает определенное право потребовать от покупателя не только оплаты товара, но и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности за весь период просрочки оплаты. (пункт 3 статьи 486 ГК РФ)

Если покупатель в нарушение договора продажи отказывается принять и оплатить имущество, продавец вправе по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечет его расторжение. (пункт 4 статьи 486 ГК РФ)

Покупатель обязан оплатить жилое помещение непосредственно до или после его передачи ему продавцом в размере его полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства. [48] Это обязательство, призванное обеспечить право продавца получить деньги за свой товар, является главным для покупателя.

Такая обязанность покупателя, как принять жилое помещение по передаточному акту, обусловлена обязанностью продавца передать его. Необоснованный отказ покупателя от принятия жилого помещения влечет установление определенных прав для продавца, которые были рассмотрены в предыдущем параграфе под названием "Права и обязанности продавца".

Важное значение имеет тот факт, что передаточный акт призван обезопасить покупателя от недостатков имущества, являющегося предметом договора продажи жилого помещения. Так, например, В случае передачи продавцом покупателю имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. А в случае существенных недостатков (неустранимых, например) может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за помещение денежной суммы, но не может ни при каких обстоятельствах потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В данной курсовой работе я постарался всесторонне рассмотреть особенности договора продажи жилого помещения. На мой взгляд, я справился с поставленными задачами.

Мною было рассмотрено понятие "договор продажи жилого помещения" и его особенности, определена юридическая природа. Я ознакомился с термином "существенные условия договора", установил их перечень и обозначил существенные условия договора продажи жилого помещения. Также в своей курсовой работе я изучил права и обязанности продавца и покупателя в договоре купли-продажи жилого помещения.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помещения. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную сторонами денежную сумму.

Заключается он в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме тех, которые имеют статус существенных. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения закон относит следующие:

1) предмет договора

2) цена жилого помещения

3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, после приобретения его покупателем.

1. Нормативные материалы и акты толкования

1.1 Конституция Российской федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 1993. - № 237.

1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. № 32., 1994.

1.3 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. №5., 1996.

1.4 Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. № 1., 2005.

1.5 Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" // Российская газета. № 5.1993.

1.6. Федеральный Закон Российской Федерации "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // Собрание Законодательства РФ. № 14., 1999.

1.7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" от 13.11.1997 №21 // Вестник ВАС РФ. № 1., 1998.

1.8 Гусев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2000.

1.9 Гусев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.

1.10 Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2006.

1.11 Крашенинников П.В., Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. М.

Учебные, научно-практические пособия и монографии

2.1 Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004.

2.2 Иоффе О.С. Обязательственной право. М., 1975.

2.3 Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967.

2.4 Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. М., 1999.

2.5 Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права.М., 2005.

2.6 Фаршатов И.А. Жилищное Законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М., 2001.

2.7 Харрисон Генри. Оценка недвижимости. М., 1994.

2.8 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2.М., 2002.

2.9 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право. М., 2006.

2.10. Седугин П. И Жилищное право: Учебник для ВУЗов. М., 1997.

2.11. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Т.2.М., 2003.

2.12. Суханов Е.А. Гражданское право в 4-х томах. Т.3.М., 2008.

2.13. Хвостов В.М. Система Римского права. Учебник (напечатан по изданию 1908 г.).М., 1996.

Статьи из периодических изданий и непериодических сборников

3.1 Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. № 10., 2006.

3.2 Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. № 9., 2001.

3.3 Потяркин Д. Раздел жилого помещения // Законность. №8., 1999.

3.4 Чимов З.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере - субинститут института государственной регистрации // Бюллетень нотариальной практики. № 3., 2008.

3.5 Эрделевский А.М. Существенные условия договора продажи жилого помещения // Программа информационной поддержки российской науки и образования Консультант плюс: Высшая школа. Учебное пособие. М.

3.6 Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. № 7., 2006.

4. Словари.

4.1 Серый Е.С. Бизнес-словарь // Справочно-информационный ресурс поддержки предпринимательства. М., 2003-2008.

[1] Фаршатов И.А. Жилищное Законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. М., 2001.С. 2

[2] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2.М., 2002.С. 20.

[3] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. №5., 1996. п. 1 ст. 454

[4] Там же. п. 1 ст. 549.

[5] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. № 32., 1994. п. 1 ст. 423.

[6] Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право. М., 2006.С. 258.

[7] Суханов Е.А. Гражданское право в 4-х томах. Т. 3. М., 2008.С. 238.

[8] Серый Е.С. Бизнес-словарь // Справочно-информационный ресурс поддержки предпринимательства. М., 2003-2008.

[9] Программа информационной поддержки российской науки и образования Консультант плюс: Высшая школа. Учебное пособие. М.

[10] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. № 32., 1994. п. 1 ст. 432

[11] Седугин П. И Жилищное право: Учебник для ВУЗов. М., 1997.С. 2.

[12] Эрделевский А.М. Существенные условия договора продажи жилого помещения // Программа информационной поддержки российской науки и образования Консультант плюс: Высшая школа. Учебное пособие. М.

[13] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 23.

[14] Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967.С. 84.

[15] Иоффе О.С. Обязательственной право. М., 1975.С. 211.

[16] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Т. 2. М., 2003.С. 9-10.

[17] Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" // Российская газета. № 5.1993. ст. 1.

[18] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. № 32., 1994. ст. 288.

[19] Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" // Российская газета. № 5.1993. ч. 2. ст. 1.

[20] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. №5., 1996. п. 1 ст. 673.

[21] Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. М., 1999.С. 248.

[22] Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. № 1., 2005. п. 2. ст. 15.

[23] Федеральный Закон Российской Федерации "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // Собрание Законодательства РФ. № 14., 1999. ст. 23.

[24] Потяркин Д. Раздел жилого помещения // Законность. №8., 1999.С. 21.

[25] Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. № 9., 2001.С. 40.

[26] Хвостов В.М. Система Римского права. Учебник (напечатан по изданию 1908 г.). М., 1996.С. 107.

[27] Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2006.С. 52.

[28] Харрисон Генри. Оценка недвижимости. М., 1994.С. 34.

[29] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. № 32., 1994. п. 1-2. ст. 317.

[30] Гусев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.М., 2000.С. 142-143.

[31] Фаршатов И.А. Жилищное Законодательство. Практика применения, теоретические вопросы.М., 2001.С. 64-65.

[32] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. №5., 1996. п. 1 ст. 558.

[33] Суханов Е.А. Указ. соч.С. 385-386.

[34] Эрделевский А.М. Указ. соч.

[35] Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. № 10., 2006.С. 23-24.

[36] Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права. М., 2005.С. 27.

[37] Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. № 1., 2005. ст. 18.

[38] Крашенинников П.В., Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. М.С. 52.

[39] Витрянский В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.М., 2004.С. 68.

[40] Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.С. 55-56.

[41] Чимов З.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере - субинститут института государственной регистрации // Бюллетень нотариальной практики. № 3., 2008.С. 3.

[42] Крашенинников П.В., Гонгало Б.М. Указ. соч.С. 53.

[43] Информационное письмо Президиума ВАС РФ "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" от 13. 11.1997 №21 // Вестник ВАС РФ. № 1., 1998.С. 1.

[44] Суханов Е.А. Указ соч.С. 369.

[45] Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. № 7., 2006.С. 4.

[46] Суханов Е.А. Указ. соч.С. 369-370.

[47] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч.С. 115-116.

[48] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. №5., 1996. п. 1 ст. 486.