представителя.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и

покупателя могут выступать любые субъекты права.

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое иму­щество.

Именно предмет договора является тем отличительным при­знаком, который позволил

выделить этот вид договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные

участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано

с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их

назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,

сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной

регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические

объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается в

письменной форме путем составления одного документа, подписанного

сторонами.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Что регист­рируется

при совершении сделок с недвижимостью? В ст. 551 ГК предусмотрена

государственная регистрации перехода права собственно­сти на недвижимость.

Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совер­шается в письменной форме

и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать

только переход права собственно­сти на имущество. При этом указанная

регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости

по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости поку­пателю

может происходить как до регистрации перехода права собст­венности, так и после

нее.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязы­вает стороны

зарегистрировать договор под страхом его недействитель­ности (ст. 558 ГК).

Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по

сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или

одновременно регистра­ция перехода права собственности (ст. 551 ГК).

Права и обязанности сторон. Основная обязанность продавца —

передача недвижимости покупателю. С момента передачи вещи у поку­пателя, как

правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у

приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает

с момента регистрации перехода права соб­ственности, который может и не

совпадать с фактической передачей недвижимости.

Обязанность передать право собственности на недвижимое имуще­ство

предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний

третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять

имущество с обременениями.

Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами

передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного

оформления передачи уста­новлена для того, чтобы устранить в будущем споры об

исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями

(например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), сво­бодной от

вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные

претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые

могли быть обнаружены при обыч­ном осмотре. В некоторых случаях письменное

оформление передачи недвижимости может служить доказательством

добросовестности или недобросовестности покупателя.

Особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений

отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое

помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть

использовано только по целевому назначению — для проживания граждан. Целевой

характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в

договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как

самого собственника, так и иных лиц, которым поме­щение предоставляется для

проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу

завещательного отказа прежним собственни­ком. Поэтому в случае продажи жилого

помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре

обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с

законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем,

а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи

собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жи­лом помещении (ст. 292 ГК);

наниматели жилого помещения и члены их семей ( ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617

ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного

отказа (ст. 538 ГК 1964 г.).

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения

является необходимость его регистрации. Только с момента государственной

регистрации договор считается заключенным. Реги­страцию договора, так же как

и регистрацию перехода права собствен­ности, должны осуществлять органы

юстиции. Однако, пока не принят закон о регистрации, фактически она

осуществляется различными органами, созданными в соответствии с нормативными

актами, при­нятыми субъектами Российской Федерации.

3. Договор продажи предприятия

Понятие договора продажи предприятия. Одной из разновидностей договора

купли-продажи недвижимости является продажа предприя­тия. Специфика предмета

этого договора обусловливает и особенности его регулирования. Понятие

«предприятие» используется ГК в двух значениях: как субъект права (например,

государственные и муни­ципальные унитарные предприятия) и как объект права. В

последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обла­дающий

специфическими свойствами. Во-первых, предприятие — это имущество,

предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому

обычно оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному.

Во-вторых, предприятие — это имущество, обособленное от других

имуществ, в том числе принадлежа­щих тому же предпринимателю. В-третьих,

предприятие — это единый имущественный комплекс, представляющий собой

не просто совокуп­ность разрозненных предметов, а одну непотребляемую, сложную

(со­вокупную) вещь. Наконец, предприятие — это вещь недвижимая.

Сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым требованиям.

Возможность использования предприятия для ведения коммерче­ской деятельности

приобретается различными способами. Первый свя­зан с приобретением не

собственно предприятия (как вещи), а прав контроля над ним. Это происходит в

результате покупки акций или долей участия в уставном (складочном) капитале

юридического лица. Другой способ — покупка самого предприятия как вещи. Эти

варианты существенно различаются и по своей юридической форме, и с точки

зрения наступающих последствий.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмезд­ным, взаимным.

Элементы договора продажи предприятия. Стороны договора прода­жи

предприятия — обычно предприниматели: граждане или коммерче­ские организации.

При продаже государственных или муниципальных предприятий в ходе приватизации

продавцами выступают соответству­ющие фонды имущества (федеральные или

местные).

Предмет договора продажи предприятия является его существенным условием.

Аналогично ст. 554 ГК законодатель установил повышенные требования к

определению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться

состав продаваемого предприятия, который оп­ределяется на основе его полной

инвентаризации.

Одной из важнейших особенностей предмета договора является наличие в его

составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа

предприятия — это единственный вид купли-прода­жи, допускающий возмездное

отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же

время перевод долга (перед третьим лицом — кредитором) с продавца на

покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК).

Существенным условием договора продажи предприятия является его цена, т.

е. стоимость предприятия, которая определяется соглаше­нием сторон.

Срок договора продажи предприятия законодательством специально не

нормируется и устанавливается соглашением сторон.

Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам

продажи недвижимости. Договор должен заключаться в пись­менной форме путем

составления одного документа (п. 1 ст. 560 ГК). Кроме того, к договору

обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение

независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех

долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера,

размера и сроков обязательств (п. 2 ст. 561 ГК).

Так же как и продажа жилых помещений, договор продажи пред­приятия подлежит

государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п. 3

ст. 560 ГК).

Содержание договора продажи предприятия. Обязанности продавца

предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собст­венности и

передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного

качества и свободным от прав третьих лиц.

Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, в том чис­ле —

составить и представить на подписание покупателю передаточный акт (абз. 2 п. 1

ст. 536 ГК). В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об

уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках

переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано

ввиду его утраты (абз.1 п. 1 ст. 563 ГК).

С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается

исполнившим свое обязательство по договору.

Количество (комплект) и качество имущества, подлежащего пере­даче,

определяются документами, прилагаемыми к договору продажи.

Основная обязанность покупателя по договору — оплата получен­ного

предприятия. Порядок и сроки оплаты определяются аналогично общим

положениям о купле-продаже.

Обязанность принять товар применительно к продаже предприятий ГК

специально не регулируется. Однако такая обязанность существует.

Задание №2.

Государственная налоговая инспекция обратилась в арбитражный суд с исковым

заявлением о ликвидации ООО «Эверест». Основанием для предъявления иска

послужил тот факт, что основным направлением деятельности ООО «Эверест»

являлось изготовление и реализация товаров народного потребления (пошив

курток и плащей и их продажа на рынках города), хотя этот вид деятельности не

был предусмотрен учредительными документами Общества.

Подлежит ли удовлетворению исковое заявление ГНИ?

Вариант: изменится ли решение задачи, если ООО «Эверест» занималось

строительством коттеджей, несмотря на то, что этот вид деятельности не был

указан в его учредительных документах?

Решение.

В ст. 52 « Учредительные документы юридического лица» ГК пункт 2 пишется

следующее: В учредительных документах некоммерческих организаций и унитарных

предприятий, а в предусмотренных законом случаях и других коммерческих

организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического

лица. Предмет и определенные цели деятельности коммерческой организации могут

быть предусмотрены учредительными документами и в случаях, когда по закону

это не является обязательным».

Как правило в Уставе ООО записывают: «Общество осуществляет любые виды

деятельности, не запрещенные федеральными законами. Отдельными видами

деятельности, перечень которых определяется федеральными законами, Общество

может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии)».

Также перечисляют множество видов деятельности. Если же ничего из этого не

записано в Уставе ООО «Эверест», то возможно ГНИ правомочно подать иск в

Арбитражный суд о ликвидации, хотя ГНИ занимается сборами и налогами, а

выдачей лицензий и регистрацией учредительных документов занимаются не

налоговые инспекции, а местные администрации города или района.

В Налоговом Кодексе в статье 31 « Права налоговых органов Налоговый

кодекс РФ» пункт16 сказано, что налоговые органы могут «предъявлять в суды

общей юрисдикции или арбитражные суды иски: о ликвидации организации любой

организационно-правовой формы по основаниям, установленным законодательством

Российской Федерации»,а также пункт 14 «заявлять ходатайства об аннулировании

или о приостановлении действия выданных юридическим и физическим лицам лицензий

на право осуществления определенных видов деятельности».

Т.е. надо понимать, что ГНИ может подать иск о ликвидации организации, а

также приостановить лицензию (это в нашем втором случае, когда ОО «Эверест»

занималось строительством коттеджей, а по Федеральному закону от 25 сентября

1998 г. № 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» этот вид

«деятельность по строительству зданий и сооружений» должен лицензироваться).

Т.е. во втором случае, для того чтобы, ООО «Эверест» могло заниматься

строительством коттеджей ему надо приобрести лицензию на этот вид

деятельности. ГНИ может в этом случае подать исковое заявление в Арбитражный

суд иск о ликвидации ООО «Эверест», так как ООО «Эверест» занимается

строительством незаконно, без лицензии.

Задание №3.

Составить исковое заявление о признании сделки действительной.

В народный суд Тракторозаводского района г.Челябинска

Истец: Иванова Лилия Анатольевна, проживающая по адресу: г.Челябинск,

ул.Марченко, д.21 а, кв.51

Ответчик: Иванов Сергей Иванович, проживающий по адресу: г.Челябинск,

ул.Марченко, д.21 а, кв.51

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании сделки недействительной как противоречащей закону

Мне принадлежит на праве собственности жилое помещение по адресу:

г.Челябинск, ул.Марченко, д.21 а, кв. 51 на основании договора №1196 о

безвозмездной передаче квартир в совместную собственность граждан от 15 июня

1992 г.

"15" апреля 2004 г. Иванов Сергей Иванович заключил договор купли-продажи

жилого помещения без моего согласия.

Считаю, что это противоречит ст. 288 ГК РФ.

На основании изложенного и в соответствии со статьей 168 ГК РФ, прошу:

1. Признать договор от "15" апреля 2004 года недействительным как

несоответствующий требованиям закона.

2. Взыскать с ответчика судебные расходы по делу.

25 июня 2004г. Иванова Л.А.

Приложение:

1. Договор №1196 о безвозмездной передаче квартир в совместную

собственность граждан от 15 июня 1992 г.

1. Справка из палаты по регистрации недвижимости об основаниях

   совершения сделки-купли продажи.

Литература:

1. Гражданское право. Учебник / Под.ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. –

М.: Издательство ТЕИС, 1996.

2. Гражданский кодекс РФ,часть первая (с дополнениями на 12 августа 1996

ода), часть вторая (с изменениями и дополнениями 23 декабря 1997 года).

3. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая от 31 июля 1998

г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ.

[1] Гражданское право. Учебник. Часть II/

Под ред. А. П. Сергеева , Ю. К. Толстого. – М.: «Проспект», 1997.

Страницы: 1, 2