|
|
| Особенности договора купли-продажи недвижимости |
|
.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущест-ва, должно было представить окружному суду по месту нахождения имуще-ства акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсут-ствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, зем-скому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, со-вершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и пригла-шенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укре-пления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом ука-занной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущест-во Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997. С. 64-65..Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законода-тельством акту передачи недвижимости, породило в гражданско-правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля-продажа - не договор, а действие, кото-рым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902. С. 95..Взгляд на куплю-продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязы-вается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность» Там же, С. 95..Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «Но купля-продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобрете-ния права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом неко-торые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли-продажи движимого имущества» Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997. С. 226.. Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «купля-продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия» Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902. С. 96..При подготовке проекта Гражданского уложения в его текст была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи прода-вец передает или обязуется передать недвижимое или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денеж-ную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступ-ление от действовавшего в то время законодательства проектируемые пра-вила о купле-продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний.Проект Гражданского уложения не рассматривал договор продажи не-движимости в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Вместе с тем специфика договоров купли-продажи, объектом которых являлась не-движимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными пу-тями.Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась воз-можность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижи-мости. К примеру, исключительно в отношении движимого имущества бы-ли сформулированы правила принятия покупателем проданного имущества. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749), «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки ли-шает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немед-ленно по их обнаружении».Во-вторых, некоторые статьи проекта включают в себя нормы, обес-печивающие одновременное дифференцированное регулирование тождест-венных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте передачи риска за случайную гибель или случайное повреждение проданного имуще-ства (ст. 1371): «При продаже движимого имущества продавец несет страх за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества до передачи его покупщику. Страх за случайную гибель или случайное повре-ждение недвижимости переходит на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу». Таким же образом определяется момент перехода к по-купателю права на получение плодов и доходов от проданного имущества, о чем свидетельствует следующая норма: «При продаже недвижимости право на приращения, плоды и иные доходы принадлежит покупщику со времени внесения его в вотчинную книгу, хотя бы и имение не было ему передано, а при продаже движимого имущества - с того времени, когда имущество передано покупщику или должно было быть передано, если пе-редача не состоялась в срок по вине продавца» (ст. 1730).В-третьих, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исклю-чительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил. Например, проектом специально регу-лируются отношения, связанные с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т. е. когда территория проданного имения оказалась меньшей или большей, чем предусматривалось договором и купчей крепо-стью). Суть указанных норм состоит в том, что «оказавшийся в проданном имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания предполагать, что покупщик, зная о действительном пространстве, не купил бы имения. Правило это не применяется к тому случаю, когда из акта продажи видно, что стороны не придавали значения пространству имения» (ст. 1754).И наконец, в-четвертых, проект Гражданского уложения включал в се-бя отдельную главу, состоящую из пяти статей, которая была посвящена договору запродажи, регулирующему исключительно отношения, связан-ные с продажей недвижимого имущества.Под договором запродажи разумелся договор, согласно которому од-на сторона обязуется продать, а другая - купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).В материалах Редакционной комиссии сохранение договора запродажи в отношении недвижимого имущества объясняется как историческими тра-дициями, так и чисто экономическими причинами того времени. В частно-сти, отмечается, что в истории русского права запродажа недвижимых име-ний развивалась как необходимое дополнение крепостного порядка их про-дажи и в период, когда готовился проект, составляло одну из самых извест-ных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке и до окончательно-го совершения и выдачи покупщику или утверждения старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества. Между тем продажа недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и с переменой их оседлости и хозяйства и весьма часто явля-лась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной уплате по-купной цены и необходимые для сторон подготовительные хозяйственные меры и распоряжения. Во всех таких случаях проект акта передачи имуще-ства недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признан-ная законом потребность в допущении предварительной сделки продажи недвижимых имений, т. е. договора запродажи.Существенными условиями договора запродажи недвижимого имуще-ства считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора.Специальные правила, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований, касающихся формы договора, опре-делению последствий его неисполнения, а также к ограничению прав про-давца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключен договор запродажи.Требования к форме договора запродажи состояли в том, что запрода-жа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Од-нако это не означало, что любой договор запродажи мог быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный во-прос решался в проекте путем определения различных последствий неис-полнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или удостоверенного у нотариуса.Дело в том, что проектом предусматривались два вида договора за-продажи: 1) запродажа, влекущая за собой, в случае нарушения договора, лишь право требовать возмещения убытков (ст. 1778); 2) запродажа, даю-щая покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного име-ния по вотчинной книге (ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения запродажи на письме. Во втором случае обяза-тельным, по проекту, был нотариальный порядок совершения запродажи.В материалах Редакционной комиссии такой подход к форме договора запродажи объясняется следующим образом: «Насколько нежелательно было бы обставлять стеснительными формальностями запродажу, неиспол-нение по которой имеет последствием лишь взыскание убытков с неис-правной стороны, - настолько, напротив, было бы опасно допускать отобрание по суду имения от продавца в силу запродажной записи, совершен-ной без всяких формальностей, а просто домашним порядком. В пользу необходимости в этом последнем случае нотариальной формы говорят те же соображения, по которым признано нужным установить строгие формы для отчуждения имений и вотчинных прав в оных. Как здесь, так и там, ввиду важных последствий сделки, необходимо официальное удостовере-ние дееспособности и действительной воли сторон, необходимо затем при-дание сделке надлежащей бесспорности и официальной достоверности, на-конец, необходима известная гарантия в том, что стороны приступили к заключению сделки обдуманно и серьезно. Все это может быть достигнуто лишь при обязательном совершении таких запродаж у нотариуса...».Более того, при совершении договора запродажи в нотариальном по-рядке в обеспечение прав покупщика (покупателя) допускалось, по согла-шению сторон, внесение в вотчинную книгу отметки, ограничивающей продавца в праве отчуждать и обременять запроданное имение. Отметка эта погашалась не позже двух лет со дня ее внесения, если в течение этого сро-ка покупщик не предъявит иск о записи за ним имения по вотчинной книге (ст. 1780 проекта).С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли-продажи недвижимости.Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в но-тариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания рас-сматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предвари-тельный договор купли-продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение никак не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проек-та Гражданского уложения и трудов ученых-правоведов того времени сви-детельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи недви-жимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.Для характеристики дальнейшего развития событий в области право-вого регулирования продажи недвижимого имущества в России поистине пророческий смысл имели слова, сказанные И.А. Покровским: «Дойдет ли когда-нибудь право... до «национализации земли», т. е. до возведения мыс-ли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все... ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли и что дальнейшее развитие общественного бла-гоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направле-нии» Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998, С. 205..Как теперь уже очень хорошо известно, в советский период право «дошло» до национализации земли и иных основных объектов недвижимо-сти. В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жи-лых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых объектов так называемой колхозно-кооперативной собственности.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
|
|
|
© 2003-2013
Рефераты бесплатно, курсовые, рефераты биология, большая бибилиотека рефератов, дипломы, научные работы, рефераты право, рефераты, рефераты скачать, рефераты литература, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты медицина, рефераты на тему, сочинения, реферат бесплатно, рефераты авиация, рефераты психология, рефераты математика, рефераты кулинария, рефераты логистика, рефераты анатомия, рефераты маркетинг, рефераты релиния, рефераты социология, рефераты менеджемент. |
|
|
