|
казанное различие правовой природы отношений, при которых и по-купатель и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, пе-реданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества (либо распоряжения им в иной форме) покупателем или продав-цом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимо-сти, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сде-лок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обяза-тельств.Во-вторых, положение ГК о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объ-ектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взы-скания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственно-сти на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендо-вать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.В рамках рассмотрения проблемы соотношения государственной реги-страции перехода права собственности на недвижимое имущество и обяза-тельств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необхо-димо подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. На данное обстоятельство обращено внимание в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, со-гласно которому при разрешении споров по требованиям продавцов о рас-торжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что, если покупатель недвижимо-сти зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оп-латы имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основа-ниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой по-купателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвраще-ния недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причи-ненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежа-щим исполнением обязательств (п. 15) Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 18-19..Вместе с тем, на наш взгляд, данное разъяснение также нуждается в некотором уточнении. Из п. 15 постановления Пленума можно сделать вы-вод (исходя из обратного), что в случаях, когда законом или договором не предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полу-ченного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю лишает стороны договора прода-жи недвижимости права требовать по суду его расторжения. С этим никак нельзя согласиться как по причинам формально-юридическим, так и по об-стоятельствам, затрагивающим существо правоотношений.Формально-юридические возражения состоят в том, что § 7 гл. 30 ГК не содержит каких-либо специальных правил, регулирующих отношения, связанные с расторжением договора продажи недвижимости, отсутствуют такие нормы и в общих положениях, регламентирующих договор купли-продажи товаров. Следовательно, подлежат применению положения ГК об основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст. 450) без вся-ких изъятий. Поэтому при наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. 450 ГК (например, существенное нарушение догово-ра), факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не может служить препятствием для растор-жения договора продажи недвижимости.Что касается существа правоотношений, то необходимо различать ос-нования расторжения договора и последствия его расторжения. То обстоя-тельство, что покупатель зарегистрировал переход права собственности на объект недвижимости, никак не может влиять на расторжение договора продажи недвижимости при наличии на то оснований, предусмотренных ст. 450 ГК. Другое дело -- последствия расторжения договора. В этом слу-чае в силу отсутствия специального правила, регулирующего последствия расторжения договора продажи недвижимости, действует общее правило, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или рас-торжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 453 ГК). Однако действие данного правила, как и в случае с основаниями расторжения договора, никак не связано со спецификой договора продажи недвижимости, в том числе с необходимостью регист-рации перехода к покупателю права собственности на проданный объект недвижимости.Интересы продавца или покупателя, предъявляющего требование о расторжении договора продажи недвижимости, вовсе не обязательно со-средоточены на возврате соответственно проданного объекта недвижимо-сти или уплаченной за него суммы. Ведь, если основанием расторжения договора продажи недвижимости послужило существенное нарушение до-говора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК).Порядок государственной регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое имущество на основе договора продажи недвижимости опре-делен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним» и не является предметом исследова-ния в данной работе. Отметим лишь некоторые моменты, связанные с обес-печением защиты прав и законных интересов участников отношений, свя-занных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосу-ществление государственной регистрации сделки с недвижимостью (при-менительно к продаже недвижимости к их числу относится договор прода-жи жилых помещений) влечет безусловную недействительность сделки. Например, О.М. Козырь пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жест-кое из возможных последствий неосуществления государственной регист-рации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой ре-гистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порож-дает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести ре-шение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спа-сет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)» Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 293..Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточ-ным доктринальным толкованием положений, содержащихся в ст. 165 ГК, и прежде всего в п. 1 данной статьи, согласно которому несоблюдение нота-риальной формы, а в случаях, установленных законом, -- требования о го-сударственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна.Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее без-условную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государст-венной регистрации договора продажи жилого помещения: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - не влечет его недействитель-ность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой до-говор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недей-ствительности, позволило законодателю установить правило, в соответст-вии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистра-ции сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК).Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государст-венной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постанов-лении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недви-жимости» (п. 14) Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 18..Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду го-сударственной регистрации договора продажи недвижимости (жилого по-мещения) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Выс-шего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21).Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ак-ционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистра-ции договора купли-продажи.Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постанов-ление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелля-ционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (по-купателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомер-ность заключения этого договора не оспаривалась.Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в ре-гистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.В п. 3 ст. 165 ГК предусмотрено: если сделка, требующая государст-венной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК, подлежит обяза-тельной государственной регистрации.Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обосно-ванно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.Такое решение суда является основанием для возникновения у соот-ветствующего органа обязанности осуществить государственную регистра-цию сделки Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 81..Вместе с тем необходимо признать, что Закон о государственной реги-страции, дозируя информацию о правах на объекты недвижимого имущест-ва и их обременениях, ограничивая круг лиц, имеющих право на получение такого рода сведений, устанавливая, что такие сведения предоставляются на платной основе, тем самым не обеспечивает в полной мере защиту прав и законных интересов третьих лиц -- участников оборота недвижимости. На это ранее обращалось внимание в юридической литературе Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 295.. ЗАКЛЮЧЕНИЕ В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство. Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки. Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000. 2. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 1999. 3. Гражданский кодекс Нидерландов. Кн. 2, 3, 5, 6 и 7 / От вред. Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден, 1996. 4. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. Ред. Е.А. Васильев. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992. 5. Гражданское право. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - Часть 2. - М.: Проспект, 1998. 6. Гражданское право: Учебник: В 2-х т. / От вред. проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 1998. 7. Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право). 8. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной полити-ки» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913). 9. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., - 1998. 10. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 1999. 11. Мейер Д.И. Русское гражданское право: Ч.2. М., 1997. 12. Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи // Хозяйство и право. - 1997. - №№ 8, 9. 13. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. 14. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 1998. - №7. 15. Российская газета. 1992. 28 марта. 16. Саватье Р. Теория обязательств. - М., 1972. 17. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. - 1998 - №10. 18. Советское гражданское право: Учебник / В 2 т / Под ред. О. А. Красавчикова. - М., 1985. - Т. 1. 19. Хвостов В.М. Система римского права. - М., 1996. 20. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право.- 1998. - №2.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
