|
|
| Особенности договора купли-продажи недвижимости |
|
амостоятельными объектами недвижимости признаются также уча-стки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невоз-можно установление права собственности на недра вне зависимости от пра-ва собственности на землю Там же. С. 273.. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собст-венности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные ресурсы, не находя-щиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об-разований, являются государственной собственностью. Таким образом, ука-занные объекты в принципе не могут признаваться бесхозными.Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о граждан-ском обороте этого вида объектов представляется преждевременным» Там же. С. 286..Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (т. е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реали-зуются как движимое имущество, когда продается, например, «лес на кор-ню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры за-ключаются по правилам продажи движимого имущества.Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имуще-ства по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу это-го их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.Право собственности на здания, сооружения и другое вновь созда-ваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК вызвала в юридической литературе дискуссии относительно принад-лежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершен-ных строительством (объектов незавершенного строительства).По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государст-венной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 304..Позиция указанных авторов не изменилась и после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. (далее - Закон о государст-венной регистрации), согласно которому в случае необходимости соверше-ния сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описа-ние объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25). Например, по мне-нию О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь обеспечить юри-дическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свиде-тельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, -пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объ-ект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25)» Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 278..По мнению других авторов, незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом". Такая позиция нашла подтверждение в многочислен-ных правовых актах, принятых до введения в действие Закона о государст-венной регистрации, а также воспринята судебной практикой. К примеру, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов» СЗ РФ. 1992. № 4. Ст. 484., начиная с 1992 г. незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет рес-публиканского бюджета Российской Федерации и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежали реализации с откры-тых торгов (как объекты недвижимости) предприятиям, организациям, гра-жданам и иностранным инвесторам.Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жи-лых домов» СЗ РФ. 1994. № 7. Ст. 693. было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организа-ций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирова-ния из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строи-тельства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения гра-ждан жильем.Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собст-венникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земель-ных участков под этими объектами» СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240. предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собст-венности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земель-ным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавер-шенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуще-ству нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики раз-решения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 14-21.. Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регист-рации, незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимо-му имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководство-ваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на не-движимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.На наш взгляд, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действи-тельно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, выте-кающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обя-зательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенно-го строительства имеет все признаки недвижимого имущества: он нераз-рывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, которая исходит из того, что незавершенный строи-тельством объект как объект недвижимости может быть предметом дого-вора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительст-вом объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и об-ществом с ограниченной ответственность.В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приоб-рело у акционерного общества незавершенный строительством объект по Договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистриро-ван, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести та-кую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственно-стью.При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший Арбитражный Суд РФ оценил ситуацию следующим образом.В соответствии со ст. 129 ГК объекты гражданских прав могут сво-бодно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограниче-ний в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершен-ные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданско-го оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерно-го ущерба их назначению невозможно. В ст. 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недви-жимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невоз-можно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земель-ные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 «О государственном земель-ном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строитель-ством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной ре-гистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбер-банка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное обще-ство) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изло-женного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к Информационному письму Высшего Арбит-ражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21) (Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.С. 81-90)..Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной реги-страции в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирующие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отно-шениям, связанным с продажей нежилых помещений.Объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение, признаются жилые помещения, под которыми жилищное законодательство понимает не только жилые дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помеще-ния (к примеру, изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет нежи-лых помещений, включая служебные, ведомственные помещения, общежи-тия, гостиницы-приюты и т. п. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной полити-ки» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст. 1913). Жилые помещения предназначены для про-живания граждан. Собственник, осуществляя права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, должен обеспе-чивать сохранение его назначения.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
|
|
|
© 2003-2013
Рефераты бесплатно, курсовые, рефераты биология, большая бибилиотека рефератов, дипломы, научные работы, рефераты право, рефераты, рефераты скачать, рефераты литература, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты медицина, рефераты на тему, сочинения, реферат бесплатно, рефераты авиация, рефераты психология, рефераты математика, рефераты кулинария, рефераты логистика, рефераты анатомия, рефераты маркетинг, рефераты релиния, рефераты социология, рефераты менеджемент. |
|
|
