|
|
| Понятие недвижимости и сделок с ней |
|
радиционно в цивилистической науке объекты недвижимого имущества рассматривались и продолжают рассматриваться в ракурсе движимые - недвижимые вещи. Вместе с тем определенные законодательством и судебной практикой юридическая сущность недвижимости и, что не менее важно, особый характер отражаемого гражданско-правовыми нормами данного явления окружающей действительности с достаточной степенью очевидности свидетельствуют лишь об определенном сходстве признаков движимых вещей и объектов недвижимости при принципиальном их несовпадении. Воспроизведенная современным российским гражданским законодательством юридическая конструкция традиционной телесной вещи "тесна" для объекта недвижимости и не обеспечивает должным образом эффективность регулирования отношений по поводу исследуемого объекта гражданских прав. Прочность вещных прав на недвижимость и стабильность ее оборота могут и должны быть достигнуты путем легального отграничения недвижимости от иных, в том числе телесных, вещей, объектов. Деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые вещи (ст.130 ГК РФ) умаляет значимость самого существа данной дихотомии, неоправданно низлагая ее до уровня только вещей. Традиционно (вплоть со Свода законов Российской империи) это деление занимало более высокое иерархическое положение, классифицируя по этому признаку не только вещи, но и все имущество в целом. Это, впрочем, не означает, что в состав недвижимого имущества кроме вещей напрямую следует включать вещное или обязательственное право, иски или даже документы, свидетельствующие о правах на недвижимость. Действительно, вещное (а в отдельных случаях - обязательственное, например, право аренды) право, доля в нем в соответствии с действующим российским гражданским законодательством могут выступать предметом ипотечных отношений, однако в настоящем исследовании предметом анализа являются недвижимые вещи как таковые, вещи, отнесенные к недвижимости в силу их физических, материальных свойств Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 32. - С. 9; Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный) [Текст] - М., ЗАО «Юстицинформ». 2008. - С. 28..В литературе неоднократно отмечались особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав Гонгало Б.М. Понятие недвижимости [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 11. - С. 5; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений [Текст] - М., Юрайт. 2007. - С. 42; Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. - 2006. - № 6. - С. 15.. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном. К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д. Весьма неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически может быть разделен практически любой предмет материального мира; с точки же зрения на вещь как на юридическую конструкцию такое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим Григорьев Д. Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформление прав на землю [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 18. - С. 10..Юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых. Такие особенности неоднократно указывались в цивилистических произведениях Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий [Текст] / Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю., Мозолин В.П. - М., Юрайт. 2004. - С. 127. и сводились в основном к следующему:вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке;место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество;установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.Как уже отмечалось, если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав в предпринимательском обороте происходит в глубинах публичного права, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Безусловно, между объектом недвижимого имущества как весьма специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота Иоффе О.С. Советское гражданское право. [Текст] - Л., Изд-во ЛГУ. 1958. - С. 167.. Такое традиционное деление объектов гражданского права по их оборотоспособности не может быть механически применено по отношению к недвижимости. Функциональное назначение недвижимой вещи, бесспорно, в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Между тем функциональные ограничения не носят характер, который мог бы служить основанием деления недвижимости по оборотоспособности к принципиально иным категориям. Таким образом, особое функциональное назначение недвижимого имущества является не более чем его сущностной особенностью, признаком, который не ограничивает или исключает данный объект из предпринимательского оборота, а лишь предполагает наличие у лица, им владеющего (органа власти, юридического лица, индивидуального предпринимателя), совокупности необходимых прав. В целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.Специфика объектов недвижимого имущества прямо вытекает из содержания позитивных норм гражданского законодательства и характеризует недвижимость на простейшем, догматическом уровне, не обнажая более глубокие, сущностные и системные черты недвижимых вещей как "верховных" объектов гражданских прав. К таким особенностям следует отнести следующие.Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них - вещных прав с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются вытекающей из существа данного объекта ответственностью и обязательствами социального характера. Право собственности на недвижимость - право "высшего порядка", требующее максимума осмотрительности, заботливости и прочности как объективного, так и субъективного свойства.Во-вторых, существо объектов недвижимости и в индивидуальном проявлении, и в совокупности обусловливает их правовую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи "заполняют" собственный, определенный исключительно для данных объектов "уровень" правового пространства. В отличие от иных объектов гражданских прав недвижимость "непрерывна": юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей степени в частном, - настолько высокого порядка, что позволяет сделать вывод о связанности системного уровня. Такая связанность не может не отразиться на существе каждого из объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков (свойств).Системные признаки недвижимого имущества - это такие свойства (особенности) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуют юридическую (а в отдельных случаях и фактическую) взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как в структурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы в общей совокупности всех объектов гражданских прав.1.2 Виды и классификация сделок с недвижимым имуществомКлассификация сделок на виды производится по различным основаниям. Любая классификация предполагает распределение на группы по определенному критерию. Не существует какой-либо единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок, поскольку в основу деления сделок на виды положены различные классификационные основания. В связи с этим при характеристике сделок обычно указывается видовая принадлежность той или иной группе, то есть при характеристике договора купли-продажи указывается, что это двусторонняя, возмездная, консенсуальная, казуальная сделка. В качестве классификационных оснований выступают количество сторон в сделке, момент возникновения прав и обязанностей, возмездность и т.д.Так, по числу сторон сделки делятся на односторонние, двусторонние и многосторонние.Односторонней признается сделка, представляющая собой волеизъявление одной стороны. Односторонней сделкой является составление завещание, выдача доверенности, отказ от наследства, исполнение обязательства и др. Односторонняя сделка чаще всего совершается одним лицом, но некоторые односторонние сделки вправе совместно совершить два и больше число лиц, выступающие в качестве одной стороны, например, выдача общей доверенности, публичное обещание награды и т.д. Гражданское право. Учебник. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 219.В некоторых случаях односторонняя сделка вызывает юридические последствия при условии, что соответствующее волеизъявление воспринято тем лицом, которому оно адресовано. Если лицо не знает о существовании такого волеизъявления, то односторонняя сделка не имеет юридической силы.Односторонняя сделка создает обязанности для лица, ее совершившего. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случае, установленном законом или соглашением с этими лицами (ст.155 ГК РФ). К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.Двусторонней (взаимной) называется сделка, состоящая из согласованных между собой встречных волеизъявлений (действий) двух сторон.Многосторонней является сделка, состоящая из согласованных между собой волеизъявлений (действий) трех и большего числа сторон. Многостороннюю сделку, в которой должно быть не менее трех сторон, нужно отличать от двусторонней с участие нескольких лиц с каждой стороны Шаклеина Е.В. К вопросу о сделках с жильем через посредников и поверенных [Текст] // Семейное и жилищное право. - 2005. - № 2. - С. 22..В соответствии со ст.154 ГК РФ двух - и многосторонние сделки являются договорами. В силу п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение воли двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.Необходимо отметить, что термин "договор" употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт обязательственного правоотношения. Халфина Р.О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. [Текст] - М., Юрлитиздат. 1954. - С. 78. Здесь речь идет о договоре, как юридическом факте, лежащем в основе обязательственного правоотношения.Договор - это наиболее многочисленный вид сделок. В соответствии с этим договор подчиняется общим для всех сделок правилам. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках; к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не предусмотрено общими правилами о договорах и правилами об отдельных видах договоров (п. п.2, 3 ст.420 ГК РФ). Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (постатейный). [Текст] / Под ред. проф. Садикова О.Н. - М., Инфра-М. 2008. - С. 210.В. Груздев, анализируя понятие договора как сделки, отмечает: "договор-сделка" может рассматриваться в двух взаимодополняющих друг друга аспектах: как юридический факт и как влекущее юридические последствия действие субъектов гражданского права. При анализе "сделка - юридический факт" имеется в виду то обстоятельство, которое влечет в соответствии с законом юридические последствия. Если рассматривать договор во втором аспекте, то здесь на первом плане выступает действие, совершенное на определенных условиях и соответствующее волевое начало сделки, то есть условия, способствующие достижению соглашения сторон и представляющее собой содержание договора-сделки. Груздев В. Состав и существо договорных обязательств сторон. [Текст] // Хозяйство и право. - 1999. - № 7. - С. 90.В сделке часто указывается срок. В этом случае ее правовые последствия связаны с определенным отрезком (моментом) времени. Сделки, которые порождают предусмотренные ими права и обязанности или прекращают действие на будущее время в зависимости от наступления или ненаступления определенного обстоятельства (условия), указанного в сделке, называются совершенными под условием (условными сделками).В соответствии со ст.157 ГК РФ условия в сделке могут быть отлагательными и отменительными. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
|
|
|
|
© 2003-2013
Рефераты бесплатно, курсовые, рефераты биология, большая бибилиотека рефератов, дипломы, научные работы, рефераты право, рефераты, рефераты скачать, рефераты литература, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты медицина, рефераты на тему, сочинения, реферат бесплатно, рефераты авиация, рефераты психология, рефераты математика, рефераты кулинария, рефераты логистика, рефераты анатомия, рефераты маркетинг, рефераты релиния, рефераты социология, рефераты менеджемент. |
|
|
