При определении порядка владения и пользования жилым помещением во внимание могут приниматься: сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилой площади и т.п.).

Обращаясь к анализу осуществления правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не отметить того, что в литературе можно встретить различную терминологию: выдел в пользование Тагайназаров Ш. Общая долевая собственность в советском гражданском праве. Д.: Изд-во "Ирфон", 1966. С. 48., раздельное пользование Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961. С. 125.. Представляется, что в тех случаях, когда речь идет об установлении порядка владения и пользования жилым помещением, следует использовать предложенный Р.П. Мананковой термин "распределение пользования", поскольку употребление первых двух (выдел в пользование и раздельное пользование) может иметь своим результатом отождествление различных правовых конструкций: прекращение права общей долевой собственности посредством выдела или раздела и установление порядка владения и пользования жилым помещением. При рассмотрении монографий авторов, использующих термины "выдел в пользование" или "раздельное пользование", легко можно обнаружить этот недостаток. Так, Маслов В.Ф. пишет: "В пользование могут выделяться только изолированные помещения, а не части жилых комнат" Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 122.. Дело в том, что соблюдение требования о предоставлении в пользование сособственника изолированной жилой комнаты необходимо соблюсти - это является одним из условий при выделе из общей долевой собственности, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Судебная практика давно идет по пути, в соответствии с которым в отличие от выдела при определении порядка владения и пользования сособственнику передается в пользование конкретная часть жилого помещения, при этом помещение может быть неизолированным Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995. С. 229..

Таким образом, при определении порядка владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, возможность предоставления каждому из сособственников изолированной комнаты не имеет решающего значения. Однако недопустимым следует признать положение, когда одному из сособственников отводились бы только места общего пользования, поскольку последние не предназначены непосредственно для проживания. В связи с этим не могут быть удовлетворены заявления сособственников о распределении пользования в однокомнатной квартире Ефимов А.Ф. Вопросы общей собственности на строения в судебной практике. Комментарий судебной практики. Вып. 3 / Под ред. Ярошенко К.Б. М.: "Юрист", 1997. С. 44.. В то же время, думается, не исключается возможность определения порядка совместного пользования таким жилым помещением.

При распределении пользования жилым помещением желательно достигнуть соответствия между предоставляемым в пользование сособственнику размером жилой площади и размером доли. Закон не устанавливает обязанности выполнения данного требования. В тех случаях, когда представляется невозможным достигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации (ст. 247 ГК РФ). Формой такой компенсации могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.

В литературе предлагался также иной способ урегулирования разногласий: "Судебным решением размеры долей в праве собственности приводятся в соответствие с произведенным разделом пользования, стороне, которая при этом лишается определенной части в праве собственности, присуждается возмещение в сумме стоимости отчуждаемой части за счет той стороны, размер доли которой относительно увеличился".

Нам представляется, что предложенный способ урегулирования спорных отношений между сособственниками едва ли можно признать правильным с точки зрения действующего законодательства уже хотя бы потому, что он предоставляет суду возможность лишить собственника определенной части прав в отношении принадлежащего ему имущества против его воли. Данное обстоятельство со всей очевидностью не согласуется как с принципом неприкосновенности и защиты права собственности, так и с другими положениями главы 16 ГК РФ, устанавливающими правило, в соответствии с которым прекращение права собственности посредством выплаты компенсации возможно только с согласия сособственника. Условия же, при наличии которых допускается выплата компенсации против воли сособственника, вряд ли можно считать имеющими место, поскольку выплата компенсации возможна только в тех случаях, когда сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Наличие же интереса в пользовании общим жилым помещением подтверждается предоставлением сособственнику соответствующей его части. Кроме того, выплата компенсации с последующим прекращением права собственности есть один из способов, используемых при выделе, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением. Использование самостоятельно судом комбинации определения порядка владения и пользования жилым помещением и выдела доли представляется сомнительным с процессуальной стороны, поскольку означает такое изменение предмета первоначально заявленного иска, которое влечет за собой изменение его юридического основания Вопросы соотношения исков о выделе доли и об определении порядка владения и пользования общим имуществом подробно рассмотрены в работе Г.Л. Осокиной "Иск (теория и практика)". М.: Городец, 2000. С. 153 - 155..

Другим часто встречающимся способом урегулирования разногласий между сособственниками является перестройка жилого помещения, т.е. превращение проходных и смежных комнат в изолированные, расширение жилых комнат за счет кухонь, коридоров и т.п. Суды обычно дают согласие на перестройку жилого помещения, только если на это согласны спорящие стороны, поскольку перестройка влечет изменение объекта права собственности. В связи с тем что вопрос о перестройке имеет техническую сторону, так как подобные действия не должны ослаблять несущую способность здания, не нарушать систему функционирования инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования, то при разрешении спора о распределении пользования необходимо получить заключения соответствующих органов архитектуры и градостроительства о возможных вариантах перестройки.

Обращение в суд с целью определения порядка владения и пользования жилым помещением носит исключительный характер. В большинстве же случаев он устанавливается по соглашению сторон.

Очевидно, что данное соглашение представляет собой сделку - двустороннюю либо многостороннюю - в зависимости от числа сособственников, проживающих в жилом помещении. С этим связаны весьма важные последствия, среди которых то, что данное соглашение подчиняется требованиям о действительности сделок, правилам об оферте и акцепте, когда соглашение должно быть признано достигнутым, и др. Как и всякое другое соглашение, оно направлено на достижение определенной цели, связанной либо с установлением и прекращением гражданских прав, либо с их изменением. В результате заключения данного соглашения происходит преобразование правомочий владения и пользования всем общим имуществом в правомочия владения и пользования предоставленной сособственнику частью общего имущества. В силу указанного соглашения сособственник утрачивает возможность пользоваться помещением, предоставленным другому участнику права общей долевой собственности, однако не лишается права собственности, которое распространяется на весь объект в целом.

При рассмотрении вопросов, связанных с осуществлением правомочий владения и пользования жилым помещением, нельзя не остановиться на проблеме защиты указанных прав от действий сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении.

При односубъектной собственности средством защиты против действий, создающих препятствия в осуществлении правомочий собственника, служит негаторный иск. Не вызывает сомнений возможность использования сособственниками негаторного иска в тех случаях, когда противоправные действия совершаются третьими лицами. В тех же случаях, когда правомочия сособственника нарушаются действиями другого сособственника, возможность использования негаторного иска не столь очевидна, уже хотя бы потому, что ответчиком должен выступать собственник.

Имеющиеся в литературе мнения разделились. Так, например, Умуркулов М.К. пишет: "Учитывая, что сособственники решили (договорились) владеть в установленном порядке либо владение определено решением суда, т.е. условно признавая договорное или внедоговорное обязательство, участники общей собственности защищают свои правомочия как кредиторы" Умуркулов М.К. Осуществление и защита права общей собственности: Диссертация на соискание ученой степени канд. юрид. наук. М., 1984. С. 175.. Иную позицию в этом вопросе занимает Ерошенко А.А.: "Применение негаторного иска в случаях нарушения сособственником субъективных прав, принадлежащих другим участникам общей собственности, обусловлено тем, что упомянутый институт не содержит специальных норм, предусматривающих какие-либо меры для устранения указанных правонарушений... Такие нарушения устраняются при помощи негаторного иска". Нам представляется, что возможность использования конструкции негаторного иска имеет под собой определенные основания. Прежде всего, нельзя не обратить внимание на то, что заключаемое между сособственниками соглашение о распределении пользования жилым помещением не порождает возникновения активных обязанностей участников права общей долевой собственности по отношению друг к другу. В связи с этим первостепенное значение, с точки зрения удовлетворения интереса, а следовательно, и с позиции защиты, приобретает возможность совершать собственные действия по реализации вещных прав, принадлежащих сособственникам, которые в результате соглашения, учитывая ранее изложенные последствия его заключения, приобретают в отношении предоставленного в пользование имущества определенную самостоятельность, обособленность. В свою очередь, достаточную для того, чтобы в случае создания помех в их осуществлении они могли бы быть устранены использованием негаторного иска.

Как уже отмечалось, необходимо различать правомочия сособственников в отношении всего общего имущества и относительно доли сособственника. При рассмотрении вопроса об осуществлении правомочий сособственником в отношении доли необходимо отметить следующее обстоятельство. Относительно таких правомочий, как владение и пользование, ГК РФ говорит только применительно к части имущества, находящегося в фактическом пользовании сособственников, - "реальная доля". Отметим то, что, поскольку распределить пользование жилым помещением в ряде случаев не представляется возможным, категория "реальная доля", а также соответствующие правомочия владения и пользования ею имеют ограниченное действие. В связи с этим законодатель прямо связывает долю лишь с правомочием распоряжения (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Напомним, что основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены в ст. 23 ЗК РФ. В ГК РФ данному виду ограниченных вещных прав посвящены ст. 274-277. Под сервитутом (от латинского "servitus" - рабство, служение вещи) понимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. В теории такие сервитуты имеют название положительных. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13