Такую же позицию подтвердил и Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева", в соответствии с которым, если при разрешении иска о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Поэтому судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции Материалы преддипломной практики .

Возникновение жилищных прав и обязанностей возможно не только в связи с совершением активных действий, но и в результате бездействия. В теории права указанное понятие означает воздержание лица от совершения действия, пассивное правомерное или противоправное деяние. Как и действие, бездействие является юридическим фактом, возникающим в результате волеизъявления лица. Бездействие может быть правомерным, т.е. не нарушающим правовых норм, регулирующих отношения, в рамках которых совершается деяние в форме бездействия, или реализующим нормы права, специально рассчитанные на их реализацию субъектами правоотношений путем воздержания от совершения действий. В этих случаях бездействие порождает правоотношения, субъекты которых обладают позитивными правами и обязанностями;

в) одновременно из указания правовой нормы и действий (бездействия) участников жилищных отношений. Например, п. 4 ст. 10 Кодекса в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей предусматривает юридические и фактические действия (приобретение в собственность жилого помещения), которые совершаются по основаниям, допускаемым федеральным законом.

Пункт 6 ст. 10 предусматривает возможность возникновения жилищных прав и обязанностей также в результате наступления указанных в данной норме событий. Под событием понимается естественное или природное явление, юридический факт, в связи с которым возможно возникновение тех или иных правоотношений. События происходят не в силу волеизъявления субъектов права, а в результате действия объективных факторов (наводнение, землетрясение, рождение, смерть и др.).

Глава II. Правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении

2.1 Права и обязанности

Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, регулируются статьями раздела II Кодекса. Здесь также определяются правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми (ст. 49.1, 49.2, 49.3 ЖК 1983 г., ст. 6, 19 Основ).

В разделе II Кодекса регулируются не только право собственности, но и иные вещные права на жилые помещения. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. Статья 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты. Специалисты включают в состав вещных прав также: право учреждения на самостоятельное распоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ (ст. 130, 131), ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 1, 4) и Кодексом (ст. 18) право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, установленных этими нормативными правовыми актами.

В статьях главы 5 раздела II Кодекса определяются права и обязанности собственника жилого помещения и граждан, которые проживают в этом помещении совместно с собственником, жилищные права собственника помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, особенности пользования жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу либо на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Установлены также правила выселения граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено или нарушающих правила пользования помещением.

Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (о назначении жилых помещений говорилось выше).

В ЖК РФ речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Так, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Кодексом.

Кодекс установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными Кодексом. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 Кодекса: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.

Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него, по общему правилу, возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (см. ст. 30 Кодекса).

21 января 2006г. Постановлением Правительства Российской Федерации N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Принятие данных Правил основано на части 4 статьи 17 ЖК РФ, в соответствии с которой пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. Таким образом, Правительство РФ должно было бы принять общие правила пользования для всех жилых помещений.

Однако, отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями частного жилищного фонда, принадлежащими юридическим лицам, гражданам в жилых домах, не являющихся многоквартирными, не входят в сферу регулирования Правилами. Возможно, Правительство РФ исходило из того, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом (часть 2 статьи 30 ЖК РФ). Тем самым правовое регулирование таких отношений перенесено в сферу гражданского законодательства, что представляется недостаточно обоснованным.

Следует отметить, что объектом жилищных прав, содержащихся в Правилах, являются такие жилые помещения, как: жилой дом, часть жилого дома, находящиеся в государственном, муниципальном, частном фонде; квартира, часть квартиры, находящиеся в государственном, муниципальном, частном фонде; комната, находящаяся в государственном, муниципальном, частном фонде (принадлежащая гражданам и находящаяся в многоквартирном доме или квартире).

Обязанность по пользованию жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей основывается на установленном в статье 17 Конституции РФ запрете на осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц и, по существу, означает, что права одного заканчиваются там, где начинаются права другого лица.

Правом проживающих в жилом помещении граждан и соседей, которое подлежит соблюдению, является, например, право на тишину в ночное время суток. Так, к действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях, относятся: использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления; игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; использование пиротехнических средств; ремонтные, строительные работы; иные действия, повлекшие нарушение покоя граждан и тишины в ночное время.

Следует особо остановиться на правилах содержания животных в жилых помещениях, так как нарушение прав граждан (в том числе соседей) зачастую совершается именно нарушениями таких правил. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 1994 г. N 101 "Об утверждении Временных правил содержания собак и кошек в г. Москве и Временного положения по отлову и содержанию безнадзорных собак и кошек в г. Москве (вместе с Положением об общественной инспекции по защите животных г. Москвы) разрешается содержать животных как в квартирах, занятых одной семьей, так и в комнатах коммунальных квартир при отсутствии у соседей медицинских противопоказаний (аллергии). Обязательным условием содержания животного является соблюдение санитарно-гигиенических, ветеринарно-санитарных правил и норм общежития. В связи с этим не разрешается держать животных в местах общего пользования: кухнях, коридорах, на лестничных клетках, чердаках, в подвалах, а также на балконах и в лоджиях.

Собаки, принадлежащие гражданам, подлежат обязательной регистрации, ежегодной перерегистрации и вакцинации против бешенства начиная с 3-месячного возраста независимо от породы в государственных ветеринарных учреждениях по месту жительства граждан, нахождения предприятий, учреждений и организаций - владельцев животных. Приобретенные животные должны быть зарегистрированы в 2-недельный срок. Факт регистрации подтверждается выдачей владельцу регистрационного удостоверения.

Владельцы животных обязаны поддерживать санитарное состояние дома и прилегающей территории. Запрещается загрязнение собаками подъездов, лестничных клеток, лифтов, а также детских площадок, дорожек, тротуаров. Помимо этого владельцы животных обязаны принимать необходимые меры, обеспечивающие безопасность окружающих людей и животных. При выгуле собак и в жилых помещениях владельцы должны обеспечивать тишину - предотвращать лай до 8 утра и после 10 часов вечера.

Необходимость соблюдать санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства при пользовании жилым помещением также обусловлена защитой конституционных прав граждан, в частности права на охрану здоровья (статья 41 Конституции) и права на благоприятную окружающую среду (статья 42).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13