Если при рассмотрении дела будет установлено, что кто-то из пользователей возражает против приватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность, поскольку в силу установленного в Законе о приватизации принципа добровольности, иск в таком случае не подлежит удовлетворению ни при каких обстоятельствах. ( см. приложение стр. 9)

Обслуживание и ремонт

В результате приватизации жилых помещений части жилого многоквартирного дома или дома в целом возникают сложные проблемы при их эксплуатации и ремонте.

Статья 21 Закона о приватизации определяет, что « Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. В этих целях собственники могут об-разовывать товарищества и иные объединения»

Статья 22 «За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязатель-ства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых поме-щений по договору с их собственниками. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ре-монтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания госу-дарственного и муниципального жилищного фонда.»

Эти проблемы призваны решать товарищества собствен-ников жилья, отношения которых урегулированы Федеральным За-коном « О товариществах собственников жилья» от 24.05.1996 года

Из содержания ст. 22 следует, что оплата расходов за обслуживание и ремонт дома будет договорной, но не выше ставок, установленных для государственного сектора, если обслуживание и ремонт будут осуществляться государственными (муниципальными) организациями. Однако, норма этой статьи при-остановлена п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР от 04.07.1991 года «О введении в действие Закона РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР», определившим эти условия на переходный период создания рынка жилья.

В субъектах Федерации, по всей вероятности, также сох-ранены установленные законом сроки - на переходный период.

Но кто и как будет определять, закончился переход-ный период или нет, а следовательно, следует ли дальше про-должать датировать собственника или возложить все расходы на него.

Всем, конечно, понятно, что оплата расходов, связанных с содержанием жилых помещений, использованием коммунальных услуг, ремонтом дома для нанимателей и собственников составляет лишь часть расходов по его полному объему. Остальные рас-ходы покрываются за счет дотаций. Для собственника все должно измениться. Будет ли городской бюджет датировать собственника? Это идет в противоречие с логикой самого Закона. Ведь приватизация - не самоцель, а средство создать лучшие, чем были до его осуществления, предпосылки содержания существующего жилищного фонда, а основа этого - выполнение некоторых условий:

Во-первых, сам житель должен контролировать расходо-вание предназначенных средств и, как свидетельствует мировой опыт, подобный контроль может быть обеспечен только в том случае, сели сам житель в полной мере оплачивает соответствующие издержки.

Ведь любое дотирование приводит к тому, что использование средств дотаций не контролируется. А организация, ее по-дучившая, становится монополистом на рынке услуг. Итог - любому иному предприятию, которое не получает дотаций, жилищное обслуживание не выгодно. Слабые стороны монополизма общеиз-вестны: низкое качество, неэффективность работ, высокие издержки. Таким образом, рано или поздно, собственнику придется платить сполна. В ЖК РСФСР появилась новая статья 149 следу-ющего содержания: « Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт квартир, находящихся в собственности граждан, осуще-ствляется за счет собственных средств владельцами квартир». Администрация Орловской области, как стало известно из информационной телевизионной программы ОГТРК, уже приняла прог-рамму повышения платы за эксплуатацию жилых помещений по ко-торой к 2003 году эта плата будет составлять 100% содержания жилья.

1.3. Принципы правового регулирования гражданских отношений в процессе приватизации

Принятие и действие Закона о приватизации жилищного фонда привело к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, возникших в результате приватизации жилья. Так, на смену распределения ранее в административном порядке жилых помещений пришел процесс передача жилья в собственность граждан. Права на эти помещения реализуются в рамках гражданско-правовых отношений. Жилые помещения, ко-торые перешли в собственность граждан, стали объектом гражданско-правовых сделок, а, значит, предметом гражданского права, но между предметом гражданского права существует жесткая связь с методом правового регулирования, который предопределяется особенностями этого предмета.

Правильное применение норм гражданского законодательства возможно только с учетом общих принципов гражданского права, которые нашли свое отражение непосредственно в ст. 1 ГК РФ. Они могут и должны применяться при регулировании отношений, возникающих как при приватизации жилых помещений, так и при реализации прав граждан по распоряжению приватизированными жилыми помещениями. В случаях, где встречаются пробелы в законодательстве, возникает необходимость применить аналогию закона или реже аналогию права. Это значит, что для регулирования общественных или гражданско-правовых отношений, не урегулированных конкретной нормой права, применяются ос-новные начала гражданского законодательства, т.е. принципы гражданского права.

1. Принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования.

Его значение очень велико. Рыночная экономика может успешно развиваться только в том случае, если субъекты гражданского права обладают необходимой свободой, проявляют предприимчивость, инициативу и иную активность в сфере гражданского оборо-та. Нормы права в гражданском законодательстве сформулированы на базе общего правила: « разрешено все то, что не запрещено законом». В соответствии с этим правилом субъекты гражданского права могут совершать любые действия, не запрещенные законом. Благодаря тому, что в основе гражданского законодательства ле-жат диспозитивные нормы, субъекты гражданского права могут реализовать свою правоспособность по своему усмотрению.

Ст. 55 Конституции Российской Федерации и п. 2 ст. 1 ГК. РФ установлено, что гражданские права могут быть ограни-чены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности госуда-рства. В этих нормах находит оптимальное отражение сочетания частного и публичного интереса в гражданском обществе.

Участник гражданского правоотношения может воспользо-ваться принадлежащим ему правом, а может и не использовать это право, отказавшись от его осуществления. При этом отказ от осуществления принадлежащих гражданам прав не влечет пре-кращения этих прав. Руководствуясь именно этим принципом в процессе приватизации, лицам, не осуществившим своих прав на приватизацию, но давшим на это согласие другим членам семьи нанимателя, сохранено осуществление этого права на будущее.

Поскольку осуществление и защита гражданских прав за-висят от усмотрения участников гражданского оборота, органы государственной власти и местного самоуправления, а также иные лица не вправе понуждать участников гражданских правоот-ношений к осуществлению или защите их субъективных прав. Именно из этих соображений в Законе о приватизации жилищного фонда закреплена добровольность приватизации.

2. Принцип равенства правового режима для всех субъектов гражданского права.

Этот принцип означает, что ни один субъект в гражданском праве не обладает каким-либо преимуществом перед другими су-бъектами. Он проходит через все структурные подразделения гражданского законодательства. Если в ранее действовавшем за-конодательстве предусматривалось два срока исковой давности: три года для отношений с участием граждан и один год для от-ношений между организациями, то ныне действующее нормы имеют единый для всех субъектов гражданского права трехгодичный срок исковой давности.

В подотрасли «Право собственности и другие вещные права» этот принцип воплощен в правиле о защите равным образом всех собственников (п. 4 ст. 212 ГК РФ), что внесло существенные изменения в ранее действовавшие нормы Кодекса 1964 года, который гарантировал повышенную защиту лишь социалистической форме собственности.

3. Принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.

Этот принцип означает, что органы государственной власти и местного самоуправления и любые иные лица не вправе вмешиваться в частные дела субъектов гражданского права, если они осуществляют свою деятельность в соответствии с требова-ниями закона. Статья 23 Конституции РФ предусматривает право каждого на неприкосновенность частной жизни, личную и семей-ную тайну. Но следует иметь в виду, что не допускается только произвольное вмешательство в частные дела. В тех случаях, когда частные интересы входят в противоречие с публичным интересом, гражданское законодательство допускает такое вмеша-тельство - это публично-правовые элементы, без которых не может обойтись ни одно государство. Без вмешательства госу-дарственных органов и без внесения обязательности приватизации жилых помещений на имя несовершеннолетних, общество мог-ло заполучить массу проблем беспризорности детей, лишившихся жилья.

4. Принцип неприкосновенности собственности.

Он закладывает основы имущественного порядка в экономике.

В соответствии с ним нормы гражданского права обеспечивают собственникам возможность стабильного осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом, без чего невозможно функционирование любой (не только рыночной) экономики. Ни один субъект не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Важным обстоятельством является и то, что решение суда может быть вынесено в случаях, прямо предусмотрен-ных законом. Нормы гражданского права защищают собственность всех субъектов гражданских правоотношений от посягательств со стороны любых лиц, включая органы государственной власти и местного самоуправления.

5. Принцип - свобода договора.

Закрепляя этот принцип, ГК РФ предусмотрена свобода усмотрения субъектов гражданских прав как в выборе партнера по договору, так и в выборе вида договора и условий, на которых он будет заключен, и этот принцип означает отказ от понуждения к заклю-чению договора на основе обязательных для сторон административных актов. Воплощение принципа свободы договора будет полностью раскрыто в третьем параграфе основной части настоящей работы.

Глава 2

Приватизация - производная форма собственности

2.1. Общие положения о собственности

Собственность принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы правоведов и юристов. Однако, дело не ограничивается только теоретической борьбой. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь мир, одной из главных причин умеют, в конеч-ном счете, попытки поменять сложившиеся отношения собственности, утвердить новый порядок этих отношений.

Бывало, что общество действительно переходило на новую, более высокую ступень своего развития, но случалось, что в результате ломки отношений собственности общество оказывалось отброшенным далеко назад и попадало в трясину, из которой трудно выбраться.

В нашей стране в течении этого столетия дважды происходила ломка отношений собственности. Первая, связанная с собы-тиями 1917 года, завершавшаяся катастрофой, последствия кото-рой будут предметом исследований еще не одного поколения. Вторая происходит в наши дни, целью которой является вернуть отношениям собственности их подлинное содержание, создать широкий слой частных собственников, социальной опоры нынеш-него режима.

Что же такое собственность?

Самый простой ответ содержится в толковом словаре рус-ского языка:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10