Сложившееся в этой ситуации положение связано опять с неурегулированностью отдельных нормативных актов.

В ряде случаев для придания легальных форм незаконному приобретению приватизированных квартир заинтересованные лица используют несовершенство законодательства и нотариальных ме-тодик, не всегда позволяющих с достаточной полнотой выявить, насколько добровольными были действия доверителя, завещателя, дарителя, продавца или получателя ренты.

Следует обратить внимание на то, что среди граждан, совершающих какие-либо сделки, немало лиц с той или иной степенью психического расстройства. Эти люди, не признанные в судеб-ном порядке недееспособными, в том числе лица престарелого возраста, не находящееся под психиатрическим наблюдением, лица, страдающее различной степенью шизофрении, алкоголизмом или наркоманией - все они зачастую, находясь под психологическим или физическим воздействием, становятся жертвами корыстных устремлений. Их переселяют из отдельных квартир в коммунальные, увеличивая тем самым вероятность конфликтов и преступлений, в худшем случае они пополняют контингент бродяг, попрошаек либо пропадают без вести.

В качестве превентивной меры эту категорию граждан необ-ходимо брать под особый контроль социальной защиты. Эти люди часто не помнят, какие бумаги подписывают под влиянием обеща-ний, обмана или даже угроз, в результате чего оказываются на улицах.

Проверить действительные намерения сторон при совершении сделок, как это предписывает ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате, очень нелегко и не всегда выполнимо для нотариуса, ведь сам он констатировать отсутствие у лица психического рас-стройства, лишающего его способности понимать значение своих действий или руководить ими, не может. К тому же человек может быть вполне дееспособным, однако в момент оформления сделки находится в таком состоянии, когда не способен к свобо-дному волеизъявлению.

Нотариус в решении данного вопроса не располагает ни соответствующими методиками, ни процессуальными возможностями, также как и работники других органов, чья деятельность связа-на с осуществлением имущественных прав таких лиц.

В течении нескольких минут без специальной подготовки и квалификационной помощи должностные лица призваны решать вопросы чрезвычайной важности. Нотариусы и другие должностные лица не имеют законных оснований запросить данные медицинских учреждений, прибегнуть к помощи специалистов-психиатров, направить на освидетельствование. Кроме того, сведения о состоянии здоровья граждан являются врачебной тайной.

Решение всех этих вопросов не так сложно и могло бы помочь многим должностным лицам, просто усилить нотариальный контроль, и состоит в урегулировании данной сферы при наличии дополнений в Осно-вы законодательства о нотариате. Если бы в основах содержалась норма, предоставляющая нотариусу право запрашивать сведения о состоянии психического здоровья граждан, при реализации ими своих имущественных прав, вопрос о недействительности сделок с пороком воли мог бы подниматься как исключение.

3.2. Основные виды сделок, их содержание и краткая характеристика

Гражданское право изобилует многообразием различных сделок. Классификация сделок на виды производится по различным приз-накам. Единой классификации, охватывающей все возможные виды сделок не существует, так как в основу деления сделок на виды положены различные основания.

Самым распространенным видом сделок является - договор. Договор как юридический факт представляет собой соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 2 ст. 420 ГК РФ). Договор подчиняется общим для всех видов сделок правилам, на него рас-пространяются все основные принципы гражданско-правовых отношений, которые изложены во введении настоящей работы, и правила об отдельных видах договоров (п. п. 2, 3 ст. 420 ГК РФ). Заключение договора позволяет учесть особенности взаимоотношений сторон, согласовать их индивидуальные интересы, создать юридические гарантии для его участников и т.д.

Из многообразия сделок особый интерес исследования пред-ставляют сделки. в том числе и договоры, классифицированные по основанию, вытекающему из содержания ст. 3 Закона о приватизации жилья, то есть те, которые не противоречат закону и которые могут совершать граждане, приватизировавшие жилые помещения и закрепившие за собой право собственности на них.

Новый Гражданский Кодекс РФ к числу договоров по отчуж-дению жилых помещений, предусмотренных ГК РСФСР 1964 года, до-бавил такие, которые были неизвестны нашему законодательству. Самый распространенный на практике из разновидностей гражданско-правовых договоров, применяемых в реализации имущественных прав на приватизированное жилье является:

Договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность принадлежащее ему жилое помещение, а покупатель - принять его и оплатить обусловленную между ними определенную денежную сумму. Правила, регулирующие поря-док заключения и исполнения этих договоров определены по общему принципу продажи недвижимости (ст. ст. 549-558 ГК РФ) с учетом специальных норм, изложенных в ст. ст. 223, 246, 250, 251 ГК РФ, и общих правил, установленных для договоров. Граж-дане вправе продать принадлежащую им квартиру или долю в квар-тире по свободной цене.

Купля-продажа жилых помещений допускается лишь при обязательном нотариальном удостоверении и, в отличии от договора о приватизации, с обязательной регистрацией в органах, ее осуществляющих (до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним - ст. 8 Закона РФ «О введение в дей-ствие части 1 ГК РФ»). Договор купли-продажи является возмездным.

Договор аренды или найма - это соглашение, по которому собственник жилого помещения, предоставляет его во временное владение и пользование за договорную плату, включая плату за коммунальные услуги. Разница между арендой и наймом установлена ст. ст. 1,13-18 Закона «об основах Федеральной жилищной политики» и главами 34 § 1 и 35 ГК РФ. Договор возмездный.

Договор дарения: в гражданском праве это договор, согласно которому одно лицо (даритель) передает или обязуется передать принадлежащее ему имущество другой стороне (одаряемому) без-возмездно. При наличии встречного или возмездного получения за дарение какого-либо предмета, денег, или услуг договор не считается дарением, и к такому договору применяется п. 2 ст. 170 ГК РФ о недействительности сделок. Договор дарения подле-жат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор дарения считается заключенным в момент передача вещи (имущества). Специальные нормы в ст. ст. 572-578 гражданского кодекса РФ.

Договор о залоге. В этом виде договора должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. В отношении жилых помещений договор должен быть составлен в нотариальной форме и подлежать государственной регистрации. Договор возмездный.

Договор мены - договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного жилого помещения на другое, после исполнения договора каждая сторона утрачивает право собственности на переданное помещение и приобретает такое право на полученное. По своей юридической природе договор мены сходен с договором купли-продажи, и оба они представляют собой способы эквивалент-ного обмена равных стоимостей. Каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое отдает, и покупате-лем имущества, которое получает. Сходство приводит к применению правил, регулирующих отношения купли-продажи, момента возникновения прав собственности и других обязательных условий (ст. 567 ГК РФ). Подлежит нотариальному удостоверению и государстве-нной регистрации.

Договор ренты. Возникновение самого слова «рента» происходит от латыни, что в переводе означает «уплаченное, упот-ребляемое как вид дохода» Большая Советская Энциклопедия под редакцией Б.А. Введенского, издание второе, 1949 год, том 36, стр. 365.. Словарь русского языка определяет значение ренты: «В капиталистическом обществе: доход с капитала, имущества или земли…» Словарь русского языка, составитель Ожегов С.И. под общей ре-дакцией Обнорского С.П., Москва, 1952 год, стр. 623. На юридическом языке - это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в об-мен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств на его содержание в иной форме (ст. 58З ГК РФ).

Договор ренты имеет несколько разновидностей: постоянная рента с выкупом, пожизненная рента, рента пожизненного содер-жания с иждивением собственника имущества и (или) указанного им третьего лица (ст. ст. 601-602 ГК РФ).

Вызывает много толков и сомнений ст. 535 ГК РФ, определя-ющая порядок отчуждения имущества под выплату ренты, в части ее применения. П. 1 этой статьи предусматривает передачу имущества в собственность плательщика за плату или бесплатно.

П.2 предусматривает, что в случае, когда имущество переда-ется бесплатно, к отношениям сторон по передаче имущества при-меняются правила о договоре дарения, поскольку иное не противоречит существу договора ренты. Но ведь самому понятою ренты противоречит бесплатная передача имущества. Сама норма статьи противоречит не только ее содержанию, но и вкладываемому в нее понятию. Так как договор ренты является возмездным, к нему никак не могут быть применены правила договора дарения, тем более эта статья применима быть не может и, на мой взгляд, требует в части дарения ее полного исключения.

01 марта 1997 - первая годовщина действия ч. 2 ГК РФ, и применение этой статьи в практике имело место, но ни одно юридическое издание вопроса об этом явном противоречии в ста-тье не поднимало, что не соответствует основным началам этого нового для нашей жизни гражданско-правового договора.

Предварительный договор по Гражданскому Кодексу РФ - договор, предусматривающей взаимные обязанности сторон заключить в бу-дущем договор о передаче имущества в форме, установленной для основного договора. Этот договор должен содержать условия, позволяющее установить его предмет, срок заключения основного договора и его другие существенные условия. К таким договорам можно отнести договор обещания дарения ( см. п. 2 ст.572 ГК РФ). Необоснованное уклонение одной из сторон к заключению основно-го договора, может повлечь для нее по требованию другой сторо-ны решение суда о понуждении заключить договор (ст. 420 ГК РФ).

Договор поручения - это договор , по которому одна сторона (поверенный) обязуется от имени и за счет другой стороны (до-верителя) совершить определенное юридическое действие (ст. 971 ГК РФ) за определенное договором вознаграждение. В содержание договора входят взаимные обязанности сторон и сроки их исполнения. Договор возмездный, установлена обязательная письменная форма. Таким образом , договор поручения есть договор о пред-ставительстве одного лица от имени другого.

Договор доверительного управления (траст) или договор об учреждении траста, по которому собственник передает имущество в доверительное управление другому лицу для совершения с этим имуществом любых законных операций и сделок для получения максимальной выгоды, с оплатой услуг доверительному управляюще-му (обычно в виде определенного между ними процента от полу-ченной прибыли) и определением его материальной ответственности. Как правовой институт доверительное управление имуществом впервые нашло закрепление в ГК РФ, это договор будущего, он может быть применен только в период устойчивых рыночных традиций. Характерен для охраны имущественных интересов несовершен-нолетних и других недееспособных граждан. Договор срочный, и по источении срока имущество возвращается собственнику ( ст. ст. 1012-1024 ГК РФ).

Брачный договор (контракт) - соглашение между супругами, опре-деляющее режим совместной, долевой или раздельной собственно-сти на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Обязательная нотариальная форма (ст. 42 Семейного Кодекса РФ)

Все эти договоры имеют не только общие правила, но и специфические особенности, которые закреплены для каждого отдель-ного вида договора. Договор - одно из самых уникальных средств, в правовых рамках которого могут быть удовлетворены интересы всех его участников. Именно договор способен обеспечить органи-зованность, порядок, стабильность и баланс между спросом и по-треблением, при распоряжении жилыми помещениями в том числе. Договор позволяет отчуждать излишнее жилье и приобретать необходимое, исходя из материальных возможностей каждого, до-говор может обеспечить дополнительные средства к существованию в наше непростое время - эти и многие другие качества договора усиливают его роль и расширение сферы применения по мере пере-хода к рыночной экономике.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10