|
роме центральных районов спрос предъявляют также на квартиры в Юго-западном, Северо-западном и Западном округах, популярных из-за своей хорошей транспортной доступности, экологии и развитой инфраструктуры. Для иностранных арендаторов эти районы интересны из-за расположения там иностранных учебных заведений, медицинских центров и других важных объектов инфраструктуры.Необходимо отметить, что сейчас все больше потенциальных арендаторов интересуются квартирами в новостройках или относительно новых жилых комплексах, что отражает тенденцию роста требований арендаторов к набору объектов инфраструктуры, подземному паркингу, хорошему уровню охраны и другим параметрам. Таким требованиям как раз и соответствуют жилые комплексы высокого класса, расположенные в западных районах. Однако эта тенденция пока не слишком актуальна для центра города - здесь в равной степени востребованными являются квартиры как в особняках, представляющих историческую ценность, так и в новых жилых комплексах элитного или бизнес-класса.Вместе с постоянным повышением требований к арендуемому жилью повышается и планка рассматриваемой арендной платы. Все большее количество арендаторов готовы платить большие суммы, желая получать при этом полный набор требуемых характеристик. Так, если в первым полугодии прошлого года более 15% арендаторов желало снимать квартиру в диапазоне от 1 000 долларов до 1 500 долларов в месяц, то сейчас, таких запросов практически нет. Доля же арендаторов, планирующих снимать квартиру более чем за 4 500 долларов в месяц повысилась с 40% до 50%. Это говорит о том, что спрос достаточно адекватен и на рынке еще есть потенциал для его роста, а значит и для рост арендной платы квартир.На рынке аренды в первом полугодии наблюдался стабильный рост арендной платы. В среднем рост был небольшой и достаточно плавный - по итогам полугодия он составил 5%.Резкий рост цен на рынке продаж привел к тому, что многие арендодатели стали повышать арендную плату, чтобы вернуться к прежним уровням доходности. Однако в ряде случаев ставка поднималась слишком высоко, и время экспозиции квартир увеличивалось значительно. В итоге арендодателям приходилось снижать уровень арендной платы. Поэтому по многим объектам, особенно в I квартале, наблюдался значительный рост арендной платы, который во многих случаях в течение срока экспозиции снижался до адекватного уровня. Это и привело к среднему 5%-му росту арендной платы в целом по рынку.Несмотря на рост ставок в целом по рынку, в предложении еще есть недорогие квартиры. Так, в первом полугодии еще можно было найти небольшие квартиры в центре за 2 000-3 000 долларов в месяц. Очевидно, что такие квартиры уступали бы практически по всем характеристикам более дорогим квартирам в Центре или квартирам подобного ценового диапазона, но расположенным за пределами Садового кольца, но все же в предложении они появлялись (таблица 3).До конца 2007 г. прогнозируется дальнейший рост арендной платы на 5-10%. Больший рост во втором полугодии объясняется традиционно большей активностью участников рынка аренды в осеннее-зимние месяцы. Таким образом, рост арендной платы за год в целом составит 10-15%.Таблица 3 Арендная плата по районам города, июнь 2007, долл. в месяц Первое полугодие 2007 г. характеризовалось существенным ростом активности девелоперов на рынке загородной недвижимости. За первые шесть месяцев текущего года продажи стартовали в 32 поселках, что на 43% больше, чем за тот же период прошлого года. Темп выхода на рынок новых проектов позволяет прогнозировать дальнейший рост активности на рынке загородной недвижимости. Учитывая заявленные проекты и проекты, находящиеся в стадии согласования, 2008 г. должен стать пиковым относительно последних нескольких лет по числу новых поселков. На конец I полугодия 2007 г. в стадии первичных продаж находилось 225 поселков, из них таунхаусы предлагаются в 43 поселках, что на 28% меньше, чем на конец первого полугодия 2006 г.Если рассматривать структуру новых проектов по классу, то половина вышедших в первом полугодии поселков относятся к сегменту бизнес-класса, 31% от всего объема проектов приходятся на поселки эконом-класа. Продолжает активно развиваться зона «дальнего Подмосковья». 40% новых проектов появилось в зоне за 51 км от МКАД, 31% - в зоне 16-30 км от МКАД. Также необходимо отметить увеличение за последние полгода доли поселков, расположенных за 70 км (с 7% до 11%).Традиционно наибольшее число новых проектов вышло на Новорижском направлении, на которое пришлось 32% от общего объема новых поселков. 17% проектов стартовали по Калужскому шоссе. Структура новых загородных комплексов в целом демонстрирует наибольший интерес застройщиков к проектам бизнес-класса, расположенным в зоне Новорижского шоссе от 28 до 60 км (16% от общего числа новых поселков).Выход большого числа новых проектов повлиял на структуру предложения в целом. Несколько увеличилась доля поселков эконом-класса (с 25% от общего числа коттеджных поселков в конце 2006 г. до 30% в конце первого полугодия 2007 г.). Доля поселков премиум-класса практически не изменилась (19%). В структуре предложения по направлениям Новорижское шоссе традиционно лидирует (25,7%), увеличились доли Дмитровского шоссе (12,9%) и Калужского шоссе (13,3%). По-прежнему наблюдается тенденция сокращения доли Рублево-Успенского шоссе в общей структуре предложения. За первое полугодие 2007 г. она сократилась с 10,9% до 5,8%. Основная причина заключается в высокой стоимости земли, повышающей порог входа в проект и снижающей доходность, а также в высоком уровне конкуренции, причем не только внутри зоны Рублево-Успенсокого шоссе, но и с элитными проектами по Новорижскому шоссе.В структуре спроса по направлениям лидируют Новорижское и Рублево-Успенское шоссе. Значительно выросла популярность Киевского направления, которое по количеству заявок практически сравнялось с Новорижским и Рублево-Успенким шоссе. На рост спроса на недвижимость по этому направлению в значительной мере повлияла реконструкция трассы, что существенно повысило ее пропускную способность. Подобный уровень спроса позволяет прогнозировать более активное развитие коттеджного строительства по данному направлению, обладающему прекрасными природно-видовыми характеристиками. Также довольно высок спрос на недвижимость по Ярославскому, Симферопольскому и Минскому направлениям, что обусловлено сочетанием сравнительно низкого уровня цен на недвижимость с прекрасными природными и экологическими характеристиками этих шоссе. Если учесть существующие транспортные проблемы на Ярославской и Минской трассах, то можно ожидать, что с их решением возрастет уровень спроса и это, в свою очередь, даст толчок к активному развитию данных территорий.Следует отметить, что структура спроса в целом по рынку отличается от структуры спроса в высоком ценовом сегменте, в том числе и по удаленности от МКАД. В высоком ценовом сегменте наибольшей популярностью пользуются дома, расположенные не дальше 30 км от МКАД. В сегменте эконом-класса наиболее популярными являются дома, расположенные за 70 км, т.е. так называемые «дальние дачи». Более точно, именно в этой зоне большинство потенциальных покупателей данного ценового сегмента могут позволить покупку недвижимости: предложение ближе к Москве в большинстве случаев оказывается недоступным в силу финансовых ограничений. Это в очередной раз подтверждает перспективы дальнего Подмосковья (рис. 12).Рис. 12. Предпочтения клиентов по удаленности от МКАДЗначительная доля спроса в сегменте эконом-класса приходится на коттеджи до 300 кв. м. В сегменте бизнес-класса большинство запросов пришлось на дома площадью от 300 до 500 кв. м (78,5%). В сегменте премиум-класса наибольшей популярностью пользуются дома от 500 до 700 кв. м (34,6%). В структуре спроса по площади участков в сегменте эконом-класса лидируют участки от 8 до 15 соток (60,3%). В сегменте бизнес-класса наибольшей популярностью пользуются участки от 15 до 20 соток (36,4%). В сегменте премиум-класса 44% заявок приходится на участки от 20 до 30 соток.В конце I полугодия 2007 г. средняя стоимость квадратного метра (с учетом стоимости земли) в коттедже, расположенном в поселке премиум-класса, составила 6 005 долларов США. Средняя стоимость квадратного метра в поселке бизнес-класса составила 2 660 долларов США. Аналогичный показатель для дома в поселке эконом-класса составила 1 132 долларов США.Таким образом, несмотря на некоторое замедление темпов роста рынка, можно говорить о его перспективности. В городе строится большое количество жилых объектов, которые в последствии будут предложены рынку с целью продажи. Предполагаются к реализации проекты по реконструкции жилья и освоении промзон. Рост благосостояния москвичей растет, кроме того, в приобретении жилья в Москве заинтересованы и жители других регионов, что позволяет говорить о том, что создаваемое агентство недвижимости будет иметь возможность занять свою долю рынка.2.3 Изучение особенностей поведения потребителей на рынке жилья Приведем результаты исследования, описывающего особенности поведения потребителей на рынке жилой недвижимости. · В процессе поиска большинство покупателей получают информацию из печатных источников (84,3% респондентов). Информацию от друзей, знакомых, коллег получали 11% покупателей; 10% посещали различные выставки, и только 9% респондентов указали в качестве источника информации агентства недвижимости49% приобретают недвижимость для собственного проживания http://www.businesstest.ru/NewsAM/NewsAMShow.asp?ID=4892. · Среди специализированных изданий наиболее читаемым является «Бюллетень Недвижимости» (его упомянули 73% респондентов). Далее с большим отрывом следует и «Бюллетень строящейся недвижимости» (19%). · Сетью Интернет при поиске пользуется больше половины респондентов. При этом 43% покупателей, пользующихся сетью Интернет, просматривают сайты строительных компаний. · Среди газет наиболее популярными являются деловые издания, которые деловые люди обычно просматривают в начале рабочего дня (такие издания доставляются в офисы всех серьезных компаний) - «Деловая Москва» (14%) и «Коммерсант». Особо стоит обратить внимание на специализированные издания, предоставляющие информацию по рынку недвижимости, например, «Недвижимость и строительство в Москве». · Среди деловых журналов лидируют журнал «Эксперт» и журнал издательского дома Коммерсант «Власть». · Среди журналов, посвященных недвижимости, следует отметить журналы «Элитная недвижимость» и «Собственник». · Среди радиостанций необходимо выделить Европу-Плюс, Эхо Москвы, Радио Шансон и русское радио, которые наиболее популярны среди целевой аудитории. · 56% респондентов приобретают недвижимость для собственного проживания. Эту цель указали более половины опрошенных, купивших объекты на вторичном рынке в течение последнего года (61%) Более 50% москвичей приобретают жилье для собственного проживания http://www.rway.ru/nwsinfprint.asp?nws=1777&rbr=43. · Первым объектом собственности купленная квартира является для 15% планирующих покупку недвижимости респондентов. С инвестиционной целью квартиры приобретают преимущественно участники опроса, планирующие совершить покупку на первичном рынке (11%). · В основном объем затрат респондентов на приобретение недвижимости составил 350-500 тыс. долларов (38%). При этом максимальные затраты (более 750 тыс. долларов) характеризуют преимущественно купивших жилье на вторичном рынке (29%). А затраты в размере 150-250 тыс. в большей степени присущи планирующим совершение покупки на первичном рынке (5%). · 35% респондентов, планирующих покупку жилья на вторичном рынке, рассчитывают потратить 500-750 тысяч долларов. · Минимальные затраты, не превышающие 150 тысяч долларов, представлены лишь в сегменте планирующих покупку на вторичном рынке (1%). Выявленные особенности поведения потребителей могут быть использованы при формировании базы предложений агентства недвижимости, а также при формировании бюджета продвижения агентства недвижимости. 2.4 Конкурентный анализ Анализ рынка с точки зрения пяти сил конкуренции по Портеру, позволяет отметить следующее Портер М. Конкурентная стратегия. - М.: Альпина, 2005.: 1. на рынке присутствует большое число конкурентов, многие из которых имеют большой опыт работы на рынке, сильный имидж (хорошую репутацию) и широкий спектр предложений для клиентов. Существует четыре крупные компании, конкурирующие на рынке недвижимости в г. Москве и Московской области: ИНКОМ, МИЭЛЬ, МИАН, БЭСТ. Между компаниями ведется постоянная борьба за лидерство, т.к. услуги оказываемые компаниями достаточно широки, то каждая из перечисленных занимает лидирующую позиция на определенном сегменте. При этом МИАН - единственная компания, которая сертифицирована на соответствии международному стандарту ISO 9001:2000 по системе управления качеством компании; 2. в перспективе возможен выход на рынок новых игроков, т.к. барьеров для выхода на данный рынок незначительны, однако потенциальные игроки не будут представлять угрозы либо по причине своего небольшого размера, либо по причине того, что за время открытия конкурента лидеры рынка успеют отреагировать на его появление путем усиления своих позиций по наиболее уязвимым местам. Кроме того, основной проблемой нового конкурента может стать отсутствие репутации на рынке, которая является одним из основных факторов, привлекающих клиентов; 3. специфика рынка ограничивает количество товаров (услуг)-заменителей. В данном случае в качестве конкуренции может рассматриваться лишь вариант аренды или покупки от собственника (в том числе застройщика) или субаренду. Иными словами, заменителем будет являться самостоятельный поиск потенциальным покупателем или арендатором объекта. Однако, это сопряжено с определенными рисками, что приводит в большинстве случаев клиентов в агентства недвижимости. Кроме того, необходимо рассматривать наличие на рынке «черных маклеров»;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
|
