Дипломная работа: Договор купли-продажи жилых помещений
Министерство образования и науки Российской Федерации
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Нижегородский государственный университет им. Н.И.
Лобачевского»
Факультет подготовки
региональных кадров
Специальность
«Юриспруденция»
Специализация
«Гражданско-правовая»
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
На тему:
«Договор купли-продажи жилых помещений»
г. Нижний Новгород 2011 г.
Рецензия
На дипломную работу студента VI курса, группы
4-26 Ю/11 Орешиной Екатерины Александровны по теме: «Договор купли-продажи
жилых помещений»
Предлагаемая дипломная
работы посвящена договору купли-продажи жилых помещений.
Автором раскрыто понятие договора купли-продажи жилых помещений.
Изучены элементы данного договора:
1. рассказано о сторонах договора купли-продажи жилых помещений,
охарактеризованы права и обязанности сторон;
2. обращено особое
внимание на существенные условия договора
(содержание): охарактеризован предмет
договора купли-продажи жилых помещений, определена цена договора купли-продажи данного вида
недвижимости, выявлен перечень лиц,
сохраняющих право пользования жилым помещением;
3.
описана форма договора купли-продажи жилых помещений, охарактеризована процедура государственной регистрации.
Автором
обращено внимание на процедуру заключения договора.
Также студентом описана
процедура исполнения и расторжения договора
купли-продажи жилых помещений.
В
дипломной работе выявлены отличия договора купли-продажи жилых помещений от
иных договоров продажи недвижимости.
Автором
охарактеризованы виды договоров купли-продажи жилых помещений.
Структура дипломной
работы Орешиной
Екатерины Александровны полностью соответствует заданию по
подготовке дипломного проекта.
Автором приведены
конкретные предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего
куплю-продажу жилых помещений.
Решение поставленных
автором задач проходило на высоком теоретическом уровне и сопровождалось
анализом судебной практики, действующего законодательства, литературы, научных
и учебных статей правовой тематики, а также рядом других достоверных
источников.
Работа аккуратно
оформлена, написана грамотным языком, хорошо читается и воспринимается.
Тема дипломной работы
актуальна, раскрыта выпускником полностью, соответствует требованиям,
предъявляемым к студентам, обучающимся по специальности «юриспруденция»,
квалификации «юрист» и заслуживает высокой положительной оценки.
Речь
Здравствуйте уважаемые
члены государственной аттестационной комиссии и здесь присутствующие. Дипломная
работа написана на тему: «Договор купли-продажи жилых помещений» и является
одной из самых важных и актуальных в курсе ГП РФ. Ст. 40 Конституции РФ гласит:
«Каждый имеет право на жилище». Само государство, РФ, выделило данное право в
разряд важных и приоритетных.
Основу
правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют
нормы ГК РФ, специальные ФЗ: ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Градостроительный кодекс, обширное
жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов (Верховного Суда
РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ).
В начале 90-х годов была развернута приватизация жилищного фонда,
многие граждане стали собственниками жилья и начали свободно продавать и
покупать жилые помещения.
Жилищный бизнес в данный момент является одним из
самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю
договоров купли-продажи жилых помещений приходится наибольшее количество
правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую
неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами
соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях,
нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.
Решение проблемы злоупотреблений на рынке
недвижимости мы видим в принятии законопроекта, предусматривающего возможность
передачи в ведение нотариусов документов для регистрации прав на недвижимость.
Нотариус обеспечивает юридическую защиту прав граждан и организаций при
заключении договоров, соглашений и иных документов, предупреждает участников
договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях,
которые могут наступить для клиента в результате тех или иных положений
документа, нотариус обязан проверить дееспособность гражданина и
правоспособность юридического лица.
По договору купли-продажи жилого
помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое
имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель
обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него
определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).
Договор продажи жилого
помещения является консенсуальным, но эта
консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией, возмездным и
взаимным.
Стороны по договору
купли-продажи жилого помещения - продавец и покупатель, ими могут быть как
юридические, так и физические лица. В качестве продавца обычно выступает
собственник недвижимого имущества, однако им также может быть лицо,
уполномоченное собственником в силу закона или договора.
Основной обязанностью
продавца является передача жилого помещения покупателю и перенос на покупателя
права собственности на жилое помещение. Передача жилого помещения
осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному
документу о передаче, который служит доказательством состоявшейся передачи и
исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого
факта. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для
определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.
Обязанности покупателя - принять недвижимое имущество по передаточному акту,
оплатить его и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со
ст. 551 ГК РФ.
Существуют особые правила, касающиеся одновременно и
продавцов, и покупателей недвижимости. Так, для совершения одним из супругов
сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального
удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо
получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье
нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было
получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке
в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной
сделки (п. 3. ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Существенные условия договора: предмет, цена, перечень лиц, сохраняющих
право пользования жилым помещением.
Предмет данного договора - жилые помещения, обладающего
признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).
Жилое помещение независимо от того, в чьей собственности оно находится, может
быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. В ст.
15 ЖК РФ дано определение жилого помещения, им признается изолированное
помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного
проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и
нормам, иным требованиям законодательства).
Ст. 558 ГК РФ к жилым
помещениям относит жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а ст.
16 ЖК РФ
к жилым помещениям относит следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть
жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
В договоре купли-продажи недвижимости должны быть
указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение (жилой дом,
часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната), подлежащее передаче
покупателю по договору, в том числе данные, определяющие местонахождение жилого
помещения. При отсутствии этих
данных в договоре условие о жилом помещении, подлежащем передаче, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По договору
купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права
собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок,
занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 2 ст. 552 ГК
РФ).
При
приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю
переходит доля в праве обще собственности на общее имущество в доме (лестницы,
лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и
благоустройства и др.).
Может ли самовольная постройка
жилого помещения быть предметом данного договора? В ст. 222 ГК РФ дано
определение самовольной постройки, которой является жилой дом,
другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на
земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это
необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает
на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать,
дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на
самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом
случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности,
пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого
находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за
которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее
лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на
самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если
сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц
либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Возможно ли заключение
договора купли-продажи не завершенного строительством жилого объекта?
Арбитражная практика отвечает на поставленные вопросы положительно: 1) данный
объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости в силу прочной
связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его
назначению; 2) гражданское законодательство не устанавливает каких-либо
ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные
строительством. Вовлечение в гражданский оборот не завершенных строительством
объектов на первый взгляд противоречат ст. 219 ГК, которая возникновение права
собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их
государственной регистрации. Хотя ст. 219 ГК и сформулирована императивно,
толкование ее в сочетании с п. 2 ст. 8 ГК (права на имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих
прав на него, если иное не установлено законом) позволяет сделать вывод о
возможных исключениях из общего правила, что и сделано ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с п. 2
ст. 25 данного ФЗ допускается регистрация права на указанный объект недвижимого
имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного
строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона
требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах
строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер.
Что касается цены. Оценка жилых помещений - это
процедура, сутью которой является расчет вероятной рыночной цены, по которой
это жилое помещение может быть реализовано в условиях открытого рынка. Оценка
жилых помещений регулируется № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной
деятельности в РФ», ч. 2 ГК РФ, № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке
(залоге недвижимости)».
Договор купли-продажи жилых помещений должен
содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене
недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости
считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Установленная цена жилого помещения, находящегося на
земельном участке, если иное не предусмотрено ФЗ или договором, включает цену
передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного
участка или права на нее.
После установления цены в договоре продажи жилого
помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого
имущества.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием
договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в
которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования
этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень
этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При
несоблюдении данного требования договор считается незаключенным. Итак, закон и
практика относят к ним следующих лиц: 1) лица, отказавшиеся от участия в
приватизации; 2) лица, которые были включены в ордер на квартиру; 3)
отказополучатели по завещательному отказу; 4) получатель ренты; 5) наниматель
жилого помещения.
Договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен
в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения
сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания. Несоблюдение
установленной формы согласно ст. 550 ГК РФ влечет его недействительность.
Договор
купли-продажи жилых помещений согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ считается заключенным
с момента государственной регистрации - юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода
или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
|