В
соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, если остальные участники долевой
собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве
собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать
свою долю любому лицу.
В
соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением
преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности
имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на
него прав и обязанностей покупателя»6. Многие граждане, право
преимущественной покупки которых нарушено, обращаются в суд самостоятельно без
юридической помощи и подают в суд иск о признании сделки недействительной.
Между тем, для этого нет оснований. Сделка недействительной не является, просто
покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Гражданские дела
рассматриваются и разрешаются судом до истечения 2-х месяцев со дня поступления
заявления в суд, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления
к производству8.
Сособственник,
право преимущественной покупки которого нарушено, должен подавать иск о
переводе прав покупателя на него. Иск подается на основании ст. 250 ГК РФ.
Следует отметить, что иск необходимо подать не позднее трех месяцев с того
момента как сособственнику стало известно, либо должно было стать известно о
продаже доли третьему лицу. При удовлетворении иска покупатель должен получить
с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и
сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в
праве (или на комнату). При этом предыдущее свидетельство о регистрации права
аннулируется. То есть первоначальный продавец доли фактически не несет
какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки,
хотя и привлекается в качестве ответчика, как лицо, нарушившее это право.
Согласно
ст. ст. 246 и 250 ГК РФ участник общей долевой собственности на жилое
помещение, в том числе на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу,
если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной
покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока6.
Заключение
В данной дипломной работе
нами был рассмотрен договор купли продажи
жилых помещений.
Итак, по договору купли-продажи жилого
помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество
(квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется
принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную
сторонами денежную сумму (п.
1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).
По
юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальиым, возмездным и двусторонним.
Предметом данного договора может быть лишь купля-продажа такого
вида недвижимого имущества, как жилые помещения, обладающего признаком
оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).
Договор
купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность
договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи данного
вида недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого
документа, в котором сформулированы все его существенные условия.
Переход права
собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
Если одна из
сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности
на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о
такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной
регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой
(п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Существенным
условием договора продажи данного вида недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре
купли-продажи жилых помещений должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по
договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения на
соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор -
незаключенным. К договору должны быть приложены документы, содержащие
необходимые сведения о жилом помещении.
Договор
купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного
сторонами условия о цене данного вида недвижимости, договор о ее продаже
признается незаключенным.
По договору
купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права
собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок,
занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК
РФ).
Исполнение
договора купли-продажи жилых помещений должно осуществляться путем передачи
недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному
документу о передаче.
Для продажи жилых помещений есть еще одно специальное правило. Так, существенным условием договора продажи жилого дома,
квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие
в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его
приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым
жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). При невключении в договор указанного
условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вправе
потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого
помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже
жилого помещения подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст.
558 ГК РФ).
Список использованной
литературы
Нормативно-правовые акты
1) Конституция Российской Федерации.
- «Российская газета», 1993 г.
2) Федеральный закон «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №
122-ФЗ. - «Российская газета», 1997 г
3) Федеральный закон «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. - «Российская газета», 1998 г.
4) Федеральный закон «О введение в
действие жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ - «Российская газета»,
2004 г.
5) Федеральный закон «Об акционерных
обществах» № 208-ФЗ - «Российская газета», 1995 г.
6) Гражданский Кодекс Российской
Федерации № 51-ФЗ. Часть 1. - «Собрание законодательства Российской
Федерации», 1994 г.
7) Гражданский Кодекс Российской
Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской
Федерации», 1996 г.
8) Гражданский процессуальный Кодекс
Российской Федерации № 138-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской
Федерации», 2002 г.
9) Жилищный кодекс Российской
Федерации № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2004 г.
10) Земельный Кодекс Российской
Федерации» № 136-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2001 г.
11) Семейный Кодекс Российской
Федерации» № 223-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1995 г.
12) Налоговый кодекс Российской
Федерации № 117-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской
Федерации», 2000 г.
13) Постановление Пленума Верховного
суда СССР №14 «О судебной практики по разрешению споров, связанных правом
собственности на жилой дом». - «Российская газета», 1990 г.
14) Постановление Пленума Верховного
суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав» - «Российская газета», 2010 г.
15) Информационное письмо Президиума
Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №21 «Обзор практики разрешения
споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». - «Российская
газета», 1997 г.
Юридическая литература
16) Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 2 т. - М.: Изд-во
«Юрайт», 2010 г.
17) Степанова С.А. Комментарий к
Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.
18) Тихомиров М.Ю. Комментарий к
новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Изд-во «Статут», 2007 г.
19) Алексеев С.С. Гражданское право.
– М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.
20) Беленков Р. Гражданское право в 2
ч. М.: Изд-во «А-Приор», 2007 г.
21) Белов В.А. Гражданское право в 2
ч. М.: Изд-во «Центр ЮрИнфоР», 2007
22) Воробьев Н.И. Гражданское право
Российской Федерации в 2 ч. – Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007 г.
23) Гатин А.М. Гражданское право. –
М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.
24) Грудцына Л.Ю, Спектор А.А.
Гражданское право России. – М.: Изд-во «Юстицинформ»,2008 г.
25) Зенин И.А. Гражданское право
Российской Федерации. М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.
26) Ивакин В.Н. Гражданское право в
2ч. М.: Изд-во «Юрайт», 2009 г.
27) Рузакова О.А. Гражданское право.
– М.: Изд-во: «МФПФ», 2008 г.
28) Мозолин В.П, Масляев А.И.
Гражданское право в 2 т. – М.: Изд-во «Юристъ», 2009 г.
29) Садиков О.Н. Гражданское право РФ
в 2 т. М.: Изд-во «Инфра-М»,2007 г.
30) Сергеев А.П., Толстой Ю.К.
Гражданское право в 3 т. – М.: Изд-во «Проспект», 2008 г.
31) Суханов Е.А. Гражданское право в
4 т. – М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2008 г.
32) Смоленский М.Б. Гражданское
право. – Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2009 г.
33) Чаусская О.А. Гражданское право.
– М.: «Дашков и К», 2007 г.
34) Шевчук Д.А. Гражданское право. –
М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г.
35) Антосевич Г.С. Краткий курс по
жилищному праву. М.: Изд-во «Окей-книга», 2009 г.
36) Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и
проблемы правового регулирования – М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2007 г.
37) Афонина А.В. Жилищное право. –
М.: Изд-во «Дашков и К», 2008 г.
38) Грудцына Л.Ю. Жилищное право
России. – М.: Изд-во «EKSMO
EDUCATION», 2010 г.
39) Крашенинников П.В. Жилищное право.
– М.: Изд-во «Статут», 2008 г.
40) Кудашкин. Жилищное право. – М.:
Изд-во «Норма», 2009 г.
41) Пименова Е.Н. Жилищное право. –
М.: Изд-во «Эксмо», 2007 г.
42) Седугин П.И. Жилищное право. –
М.: Изд-во «Норма», 2010 г.
43) Филиппова Е.С. Жилищное право. –
М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.
44) Шешко Г.Ф. Жилищное право. – М.:
Изд-во «АСТ-Москва», 2007 г.
45) Воробьева Л.В. Земельное право
Российской Федерации. – Тамбов: «ТГТУ», 2007 г.
46) Ерофеев Б.В. Гражданское право
России. – М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.
47) Чубуков Г.В. Земельное право
России. – М.: Изд-во «МИИТ», 2008 г.
Приложение 1
Договор купли-продажи
квартиры №1
г. Выкса 14 февраля 2011 г.
Денисов Александр
Николаевич, 16 марта 1956 года рождения, именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий
как физическое лицо, с одной стороны, и Петрова Татьяна Владимировна, 16 июля
1964 года рождения, именуемый в дальнейшем
«Покупатель», действующий как физическое лицо, с другой стороны, вместе
именуемые «Стороны», а индивидуально - «Сторона», заключили настоящий договор
купли-продажи недвижимости (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. В соответствии с
«Договором» «Продавец» обязуется передать в собственность «Покупателю», а
«Покупатель» принять и оплатить жилое помещение (далее по тексту –
«Недвижимость»), расположенное по адресу: Нижегородская область, Выксунский
район, сельский поселок Дружба, микрорайон Дружба, дом 46 (сорок шесть),
квартира 46 (сорок шесть) и обладающее следующими индивидуальными
характеристиками: квартира, состоящая из одной жилой комнаты, общей площадью
32.20 (тридцать два целых двадцать сотых) кв. м., из них жилой – 16,80
(шестнадцать целых восемьдесят сотых) кв.м., расположенной на первом этаже
пятиэтажного железобетонного панельного дома.
1.2. Право собственности
«Продавца» на «Недвижимость» подтверждается свидетельством о государственной
регистрации права, выданным 18 января 2011 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
1.3. «Продавец»
гарантирует, что на дату заключения «Договора», «Недвижимость» принадлежит
«Продавцу» на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не
является предметом залога, не обременена правами третьих лиц.
1.4. «Продавец»
гарантирует, что на дату заключения «Договора» «Недвижимость» находится в
исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к его целевому
использованию.
1.5. Продавец
гарантирует, что лиц, сохраняющих право проживания в «Недвижимости» после ее
продажи не имеется.
2. Срок действия договора
2.1. «Договор» вступает в
силу со дня его государственной регистрации в регистрирующем органе и действует
до исполнения «Сторонами» своих обязательств по «Договору».
3. Права и обязанности
сторон
3.1. «Продавец»
обязуется:
3.1.1. Передать
«Недвижимость» в состоянии, пригодном для использования в целях согласно
«Договора». «Недвижимость» должна отвечать установленным санитарным,
противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодной
для проживания.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
|