Так и в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» указано, что по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел не оконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами. При невозможности раздела не оконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома13. Возможность раздела объекта незавершенного строительства свидетельствует о возможности отчуждения таких объектов28.

Выделяется три критерия при определении помещения в качестве предмета договора: 1) помещение должно соответствовать ряду требований (санитарным, техническим и т.п.), то есть пригодность помещения для проживания (ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ)18; 2) целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ)42; 3) изолированность жилого помещения (ч.1 п.1 ст. 673 ГК, ст. 15 ЖК РФ)39. Также дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе23.

2.2.2 Цена

На рынке недвижимости оценку жилых помещений, как правило, осуществляют профессиональные оценщики.

Оценка жилых помещений - это процедура, сутью которой является расчет вероятной рыночной цены, по которой это жилое помещение может быть реализовано в условиях открытого рынка25.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» же под оценочной деятельностью понимает профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости3.

Оценочная стоимость определяется местоположением, окружающей застройкой, общем состоянии жилого дома, этажом расположения, площадью помещения, планировкой и другими характеристиками, оказывающими существенное влияние на стоимость жилого помещения16. Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. В результате экспертизы составляется отчет, который, содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.

Оценка жилых помещений регулируется № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (как уже было сказано выше), ч. 2 ГК РФ, № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»22.

Такое условие договора купли-продажи жилого помещения, как цена значительно отличается от общих положений о договорах (ст. 555 ГК РФ).

Положение п. 3 ст. 424 ГК РФ в соответствии с которым в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги6, не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к договорам продажи недвижимости32.

Договор купли-продажи жилых помещений должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ)7.

Согласованная сторонами цена жилого помещения, находящегося на земельном участке, обычно включает цену передаваемой с этим видом недвижимого имущества соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако это правило диспозитивно. Также законом могут быть установлены другие правила о соотношении цены жилого помещения и цены передаваемой с жилым помещением соответствующей части участка земли и прав на нее32.

Цена жилого помещения в договоре купли-продажи данного вида недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ)7.

Главной обязанностью покупателя по договору купли-продажи жилого помещения наряду с обязанностью принять купленное жилое помещение является обязанность по его оплате. Именно сторонами договора самостоятельно определяются форма, порядок и способ. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата21.

При продаже жилого помещения в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК РФ данный вид недвижимости признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на жилое помещение должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя жилого помещения или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК. В договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости и сроков промежуточных платежей31.

Так как договор купли-продажи жилого помещения требует письменной формы, в связи с чем его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ)6.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества17. Такой вывод подтверждается судебной практикой.

Так, акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в договор купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов. Однако судом не были учтены следующие обстоятельства.

В п. 3.1 договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие.

С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества19.

Но что делать, если цена в договоре установлена, но деньги фактически не переданы? Истица обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Г. и К. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому К. приобрела трехкомнатную квартиру в г. Москве. Договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы. Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из жилого помещения.

Решением Лефортовского райсуда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Мосгорсуда и президиумом Мосгорсуда) иск удовлетворен. Судебная коллегия ВС РФ протест в порядке надзора заместителя Генпрокурора РФ об отмене судебных постановлений, в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права, оставила без удовлетворения. Президиум ВС РФ оставил без удовлетворения аналогичный протест, указав следующее.

В силу нотариально удостоверенного договора, передача денег за квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день. Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег должно быть выполнено после регистрации договора, который заключен в момент такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре форма и порядок расчетов не определены. СК ВС РФ вопреки доводам протеста, обоснованно сослалась на положения пп. 2 п.1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан на сумму свыше 10 МРОТ, а в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы. Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права, в случае спора, ссылаться на свидетельские показании в подтверждение сделки и её условий, но не лишает их права приводить письменные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег, но она не сделала этого. Относительно показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств недопустима. Выписка из банковского счета о снятии ответчицей 20 тысяч долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствуют лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.20

Таким образом, для избежания указанных выше проблем необходимо:

1) указывать в договоре реальную рыночную стоимость жилого помещения;

2) подписывать передаточный акт только после передачи денег;

3) осуществлять передачу денег в банке через систему сейфового хранения либо путем расчетов платежными поручениями22.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество29.

купля продажа жилой помещение

2.2.3 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением7. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным.

Законодательство Российской Федерации не содержит четкого перечня таких лиц. Однако в ряде нормативно-правовых актов Российской Федерации такие лица все-таки указаны. Итак, закон относит к ним следующих лиц:

1) лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом6.

Однако право на пользование жилым помещением после заключения договора купли-продажи закреплено за данными лицами ст. 19 № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие жилищного кодекса РФ»: «Действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором»4.

То есть право пользования жилым помещением сохраняется за данными лицами, несмотря на переход права собственности. Новый собственник не сможет выселить данную категорию лиц в принудительном порядке, то есть даже путем подачи искового заявления в суд;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13