В законодательстве намечается переход от договоров аренды к договорам концессии. Однако разработка концессионного законодательства в нашей стране неоправданно затянулась. Основное отличие передачи имущества по договору концессии от аренды состоит в том, что концессионеру передается право осуществления деятельности или предоставления услуг, отнесенных Конституцией РФ, федеральными законами к функциям местного самоуправления. А уже для обеспечения этой деятельности концессионеру передается в пользование муниципальное имущество. В истории нашей страны концессия – явление далеко не новое, однако, в настоящее время в России практика закрепления договоров концессии не применяется, что связано с отсутствием необходимой правовой основы, хотя законопроект о концессионном соглашении (договоре) в данный момент и находится в стадии разработки.

Гражданское законодательство выделяет некоторые виды договоров аренды недвижимости из общей массы договоров, которые регулируются с учетом особенностей, предусмотренных в специальных параграфах главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Так, параграф 4 регулирует договоры аренды зданий и сооружений, аналогичные требования предъявляются и к договорам аренды муниципальных зданий и сооружений. Положение "Об аренде муниципального имущества", утвержденное решением Пермской Городской Думы 28.05.2002 № 61 (в ред. От 28.06.2005 № 108), также базируется при регулировании договоров аренды муниципальных зданий, сооружений на нормах вышеуказанного параграфа Гражданского законодательства.

По договору аренды муниципальных зданий, сооружений арендодатель (собственник муниципального недвижимого имущества) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору, выигравшему торги, муниципальное здание, сооружение. Этот вид договора аренды муниципальной недвижимости выделен законодателем отдельно из-за особенностей его предмета.

Предметом рассматриваемого договора являются муниципальные здания или сооружения, а также их части. Особенность вытекает из присущих им качеств недвижимости и назначения объекта. Так муниципальные здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения служат для технических целей, люди в них находятся временно.

Положение Пермской городской Думы дает следующее определение предмета договора аренды: здания - это объекты недвижимого имущества, заключающие в себе внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности. В зависимости от функционального назначения здания его внутреннее пространство делится на помещения. Помещение - это огражденное со всех сторон пространство внутри здания. Инженерные сооружения (далее - Сооружения) - это объекты недвижимого имущества, представляющие собой постройку, состоящую из одной или нескольких частей, составляющих единое целое, и невозможную к перемещению с занимаемого земельного участка без нанесения значительного ущерба.

Состав сторон аналогичен составу в обычном договоре аренды муниципального недвижимого имущества – арендатор и арендодатель.

Форма договора является простой письменной, обязательно составление единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы влечет недействительность договора аренды муниципального здания (сооружения).

Существенным отличием из общего правила обязательной регистрации договоров аренды муниципальной недвижимости, является то, что договор аренды муниципальных зданий (сооружений), заключенный сроком менее одного года, не требует государственной регистрации в регистрационной палате.

Особенностью исследуемого вида договора аренды является совокупность его существенных условий, к которым помимо предмета добавилась еще и цена (арендная плата). Определение начальной цены и цены арендной платы за муниципальные здания (сооружения) в городе Перми регулируется Методикой определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество, утвержденной решением Пермской городской Думой № 61. Согласно этому решению, арендная плата за переданное в аренду имущество устанавливается в денежной форме, включает плату за долю земельного участка, расчетно приходящуюся на арендуемый Объект, Сооружение, не включает налог на добавленную стоимость.

В сфере управления муниципальной недвижимостью арендная плата определяется на основании нормативно-методического расчета. Однако с 2003 года на федеральном уровне начат переход на определение ставок арендной платы на основе независимой оценки. Так, переход на рыночные ставки арендной платы применяется в Москве с 01.10.2002 года, и дал положительный результат, скорее всего муниципалитеты так же в скором времени начнут высчитывать арендную плату за муниципальное недвижимое имущество на основе рыночной оценки.

Содержание договора аренды муниципальных зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычных договоров аренды муниципальной недвижимости) не подвергся серьезным изменениям, сохранился основной набор обязанностей сторон, конкретизировались лишь некоторые способы их исполнения. Так при передаче муниципального здания (сооружения) в аренду арендатору передается и право на земельный участок, занимаемый этим зданием. Согласно Положению "Об аренде муниципального имущества", в соответствии с заключенным договором аренды Департамент передает муниципальное имущество арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование по передаточному акту, возврат арендованного имущества собственнику оформляется так же.

Обобщая вышесказанное по договору аренды муниципальных зданий и сооружений, следует отметить, что данный вид договоров имеет особенности, которые заключаются в предмете договора, составе существенных условий, а так же в способах исполнения сторонами обязанностей.

При исследовании договоров аренды муниципального недвижимого имущества, следует особое внимание уделить и такому виду договора как аренда муниципального жилого фонда.

Под арендой муниципального жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между собственником муниципального жилого фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическим лицам жилых помещений из муниципального жилого фонда, без ограничения размеров, временное владение и пользование или во временное пользование на основании договора аренды для проживания граждан.

Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в муниципальной жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату.

Особенность данного вида договора аренды муниципальной недвижимости заключается в составе сторон, на стороне арендодателя выступают собственники муниципального жилья через уполномоченные органы, которыми являются службы заказчика. Круг арендаторов существенно сужен, так как к ним относятся лишь юридические лица, зарегистрированные в соответствующем муниципальном образовании или имеющие на его территории свои филиалы либо представительства, или специально созданные для решения жилищных проблем ее участников организации в форме некоммерческих структур.

Предметом рассматриваемого договора является муниципальный жилой фонд, к которому относят квартиры, дома, жилые помещения в фактически сданных домах – новостройках, строительство которых проводилось с привлечением средств местного бюджета, а так же в домах после капитального ремонта и реконструкции.

Гражданским законодательством для договора аренды муниципального жилого фонда по общему правилу предусмотрена простая письменная форма, государственная регистрация.

Содержание договора. Основная обязанность арендодателя передать муниципальное жилое помещение в надлежащем состоянии пригодном для проживания граждан, согласно условиям договора. Процесс передачи муниципального жилья регулируется гражданским и жилищным законодательством. Основными обязанностями арендатора является принятие жилья, своевременное внесение арендной платы, использование жилого помещения в соответствии с целевым назначением – проживанием граждан.

Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавливается договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, и гражданин подлежит выселению.

Исследование договора аренды муниципального жилого фонда показало, что договоры являются возмездными, срочными, консенсуальными. Сторонами являются собственник муниципальной недвижимости или его уполномоченный представитель и юридическое лицо, зарегистрированное в данном муниципальном образовании. Предметом выступают муниципальные жилые помещения, отвечающие требованиям законодательства. Форма и содержание договора аренды муниципального жилого фонда существенно не отличается от формы и содержания обычного договора аренды муниципальной недвижимости.

3.3 Договор найма муниципального недвижимого имущества

В настоящее время договор найма муниципального имущества используется лишь в отношении жилищного фонда, существовавший ранее найм зданий и сооружений, сейчас относится к видам договора аренды. Гражданский кодекс РФ в отдельную главу (35) выделяет найм только жилых помещений.

Найм муниципального жилья является одной из основных форм использования недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, и регулируется с учетом не только гражданского, но и жилищного законодательства Российской Федерации.

После 1996 года граждане потеряли право заключать договора аренды жилых помещений, это право осталось лишь у юридических лиц, а для физических лиц был введен договор найма жилых помещений. Существует два вида найма: коммерческий и социальный. Отличия между ними, помимо целевой направленности, состоят в том, что социальный найм используется лишь в сфере государственного или муниципального жилого фонда, а коммерческий – в любом жилом фонде.

По общему положению, под договором найма муниципального жилья понимают договор, по которому одна сторона – собственник муниципального жилого помещения либо его уполномоченный представитель (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) муниципальное жилое помещение за плату в пользование, пригодное для проживания граждан.

Договор социального найма - соглашение, по которому наймодатель (собственник муниципального жилого фонда) предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в муниципальном фонде социального использования, как правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (бессрочно) в соответствии с ЖК РФ.

В основе договора социального найма муниципального жилья лежит решение органа местного самоуправления.

Сторонами договора социального найма выступают наймодатель и наниматель. Наймодателем является собственник жилого помещения муниципального жилищного фонда или их уполномоченный представитель.

На стороне нанимателя в отличии от договора аренды всегда выступает гражданин, причем нуждающийся в улучшении жилищных условий в пределах социальной нормы предоставления жилья и состоящий в списке очередников на получение жилья по договору социального найма.

Предметом договора может быть только изолированное жилое помещение, предоставленное из муниципального жилого фонда социального использования, пригодное для постоянного проживания граждан, как правило в виде отдельной квартиры (или комнаты), отвечающее санитарным и техническим нормам.

Под муниципальным жилищным фондом социального использования понимают совокупность всех муниципальных жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы общей площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Предмет договора является существенным условием, поэтому в договоре социального найма, как и в договоре аренды муниципального жилого фонда, необходимо подробное его описание.

Также к существенным условиям договора относится плата за пользование муниципальным жилым помещением, оплата как правило включает оплату жилья и коммунальных услуг и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Форма договора социального найма – простая письменная (ст. 674 ГК РФ). Типовой договор утверждается Правительством РФ в соответствии с п. 2 ст.63 ЖК РФ. Содержание договора. Согласно статье 679 ГК РФ, основной обязанностью наймодателя является передача нанимателю свободного жилого помещения в состоянии пригодном для проживания. Таким образом, жилье должно быть передано свободным юридически и фактически одновременно, то есть оно не должно быть объектом чьих - либо жилищных и других имущественных прав либо неосновательных претензий самовольно занявших данное помещение. Пригодность для проживания муниципального жилого помещения определяется согласно жилищному законодательству Российской Федерации.

За наймодателем, кроме обязанности передать помещение нанимателю, числятся обязанности по обеспечению нормального функционирования всех инженерных систем муниципального дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт, а также бесперебойной подачи проживающим коммунальных услуг. Это не означает, что наймодатель обязан выполнять эти обязанности своими силами, однако он должен принять все необходимые организационные меры для исполнения обязанностей, включенных в содержание договора социального найма муниципального жилого фонда.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7