Обязанности нанимателя: использовать муниципальное жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить плату за пользование муниципальным жильем.

Согласно действующему законодательству, муниципальное жилое помещение предназначено для проживания граждан, поэтому наниматель и все совместно с ним проживающие лица обязаны использовать его по назначению.

Получив от наймодателя муниципальное жилье в состоянии пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечить его сохранность, поддерживать его в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производить необходимый текущий ремонт (п.2 ст. 67 ЖК РФ), повышать благоустройство жилого помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допускать самовольной перепланировки и переоборудования муниципального жилого помещения ( ст. 678 ГК РФ).

Главной обязанностью нанимателя является оплата муниципального жилья, предоставленного ему на основе договора социального найма.

Подводя итог вышеизложенному, следует дать характеристику договору социального найма муниципального жилого фонда: это возмездный, бессрочный, консенсуальный договор, сторонами которого выступают собственник муниципального жилья, и гражданин, нуждающийся в улучшении условий жилья. Существенными условиями договора являются: предмет и цена. Договор социального найма муниципального жилого фонда заключается в простой письменной форме.

Спецификой рассмотренного вида договора найма муниципального имущества выступала сторона нанимателя, однако, не все граждане нуждаются в улучшении жилищных условий в пределах социальной нормы, поэтому в гражданском законодательстве для таких лиц предусмотрен договор коммерческого найма муниципального жилья.

Коммерческий найм муниципального жилья представляет отношения, которые устанавливаются между собственником муниципального жилого фонда и нанимателем по поводу предоставления гражданам пригодного для постоянного проживания жилья без ограничения размеров, за договорную плату, на срок, не превышающий пять лет, на условиях договора найма.

Договор коммерческого найма муниципального жилого помещения заключается в силу волеизъявления сторон без установления норм площади жилого помещения.

Под договором коммерческого найма муниципального жилья понимают договор, заключаемый между собственником муниципального жилого помещения (его уполномоченным органом) - наймодателем и нанимателем (любым физическим лицом), по которому наймодатель обязуется передать во временное пользование и владение сроком до пяти лет, пригодное для проживания муниципальное жилье без ограничения площади за договорную плату.

Предмет договора коммерческого найма составляют жилые помещения, входящие в состав муниципального жилищного фонда. Предмет, так же как и в договоре социального найма является существенным условием, согласно законодательству не ограничен в размер площади.

Сторонами договора являются наймодатель (собственник муниципального жилья) и наниматель – любое физическое лицо, выразившее желание участвовать в договоре коммерческого найма муниципального жилого помещения.

К существенным условиям договора кроме предмета относится ещё и цена, которая определяется в договоре, где указывается срок и порядок ее уплаты. Для договора коммерческого найма статьей 683 ГК РФ устанавливается предельный срок - пять лет.

Договор коммерческого найма муниципального жилья составляется в письменной форме, путем подписания сторонами одного документа. В договоре обязательно должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем, так как они имеют равные с ним права на пользование муниципальным жилым помещением.

Содержание договора коммерческого найма практически дублирует содержание договора социального найма объектов муниципального жилого фонда, полностью совпадают обязанности наймодателя, однако есть отличия в обязанностях и правах нанимателя, которые вытекают из срочности договора коммерческого найма муниципального жилья.

У нанимателя появляется преимущественное право на заключение договора найма на новый срок, что обеспечивает стабильность использования муниципального жилого помещения проживающими там гражданами. Согласно статье 686 Гражданского кодекса РФ, по требованию нанимателя и других, постоянно проживающих с ним лиц, с согласия наймодателя, можно произвести замену нанимателя на одного из совершеннолетних, постоянно проживающего с ним.

Гражданское законодательство на ряду с обязанностями нанимателя по оплате, содержанию и целевому использованию муниципального жилого помещения, переданного в найм, устанавливает уменьшение объема жилищных прав и обязанностей у нанимателей муниципального жилого фонда, срок договора найма которых составляет менее одного года. Они лишаются: права быть вписанными персонально в договор найма муниципального жилого помещения, права вселять временных жильцов и поднанимателей, преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, права на замену нанимателя в договоре.

Исследование договора коммерческого найма позволило сделать вывод, что договор является срочным, консенсуальным, возмездным и заключается между собственником муниципального имущества жилого фонда и нанимателями, в качестве которых выступают любые физические лица. От договора социального найма данный вид найма отличается тем, что предмет договора не ограничен размерами площади и не обязательно должен составлять жилищный фонд социального использования, цена устанавливается по соглашению сторон (а если в договоре эти моменты не урегулированы – гражданским законодательством). Существенным условиями договора коммерческого найма являются предмет, наниматель и цена. Содержание договора не сильно отличается от содержания договора социального найма, однако у нанимателя появляются новые права, вытекающие из срочности договорных отношений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Предметом исследования дипломной работы были сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности. Однако круг предметов исследования был ограничен лишь сделками купли-продажи, аренды и найма муниципального жилья.

В качестве базовых понятий при исследовании предмета дипломной работы выступали – "сделка", "муниципальная недвижимость".

Сделка - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Под многими исследованными в дипломной работе сделками с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, понимают не просто действия юридических либо физических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а действия в отношении, по поводу или в связи с приватизацией, проведении конкурсов или аукционов. Особенностью таких действий является то, что простого заключения договора не достаточно для совершения сделки с муниципальной недвижимостью, необходимо выполнить определенные действия (требования), указанные в законе.

Муниципальная недвижимость - наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, но, прежде всего это объект права собственности ("триада" прав); Муниципальное недвижимое имущество признано в Российской Федерации на законодательном уровне, определен его объектный состав. Под муниципальной недвижимостью также понимают собственность муниципального образования или органа местного самоуправления, или напротив департамента, комитета, фонда и т.д., созданного органом местного самоуправления и выступающего от его имени, являющуюся достоянием населения соответствующей территории и составляющую экономические условия местного самоуправления.

Целью работы было раскрытие основных элементов сделки с муниципальной недвижимостью, выявление существующих проблем в сфере совершения сделок с муниципальным недвижимым имуществом, а также определение тенденций дальнейшего развития законодательства в сфере регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.

Основываясь на проведенном исследовании предмета дипломной работы, можно сделать вывод, что основными элементами сделок с муниципальным имуществом являются форма, предмет и стороны договора. Учитывая виды рассмотренных договоров, можно с уверенностью сказать, что в зависимости от вида договора различаются и его элементы, будь то стороны либо предмет.

Совершение сделки с муниципальной недвижимостью не возможно без участия в ней субъектов сделки, однако, при раскрытии субъектного состава основной упор делался на определение собственника муниципального недвижимого имущества как обязательного участника сделок. Следует еще раз обратить внимание на то, что в законодательстве нет четкого определения собственника муниципального недвижимого имущества. На мой взгляд, органы местного самоуправления осуществляют полномочия собственника муниципального имущества в рамках своей компетенции, и осуществляют все полномочия собственников муниципального имущества, за исключением тех случаев, когда правомочия собственника реализует население путем прямой демократии.

При исследовании отдельных видов договоров, предметом которых выступает муниципальная недвижимость, а именно – аренда, купля- продажа, найм, выяснили, что практически все они являются консенсуальными, срочными и возмездными, за исключением некоторых подвидов.

Предложения по исследованной теме:

·  Усовершенствовать понятийный аппарат, в том числе такое базовое понятие как собственник муниципального имущества и закрепить его в федеральном законе.

·  В связи с тем, что в законодательстве наблюдается тенденция перехода от договоров аренды к договорам концессии, следует развивать законодательство, регулирующее концессионные отношения, а пока перейти на рыночную оценку арендной платы за муниципальные здания и сооружения.

·  Необходимо пересмотреть федеральным законом порядок передачи федерального имущества муниципальным образованиям. Так как намечается тенденция разделения муниципального имущества (в том числе недвижимого) на имущество, необходимое для решения публичных функций и коммерческое имущество.

БИБЛИОГРАФИЯ

Нормативно-правовые акты

1.  Конституция РФ. – М.: 1996г.

2.  Гражданский кодекс РФ, часть 1-2 – М.: 1996г.

3.  Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г.

4.  Постановление Верховного Совета РФ "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации, краях, областях, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" № 3020-1 от 27.12.91г. // "Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР", 16.01.92. № 3. Ст. 89.

5.  Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в России" № 154-ФЗ от 28.08.1995г. "Собрание законодательства РФ", 28.08.95. № 35. ст. 3506. (в ред. От 06.10.2003 №131-ФЗ)

6.  Федеральный закон № 135 " Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98 г. // "Российская газета", № 148-149. 06.08.98г. (в ред. От 05.01.2006 № 7-ФЗ).

7.  Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" № 178-ФЗ от 21.12.2001г. (в ред. От 05.01.2006 № 7-ФЗ)//Собрание законодательства РФ", 28.01.2001. № 4. ст. 251.

8.  Постановление Правительства РФ № 369 "Об утверждении правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества" от 31.05.02 г. (в ред. От 31.07.2003 № 466)//

"Собрание законодательства РФ", 10.06.2002 г. № 23. ст. 2172.

9.  Постановление Правительства РФ № 549 "Об утверждении Положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены" от 22.07.02 г. "Собрание законодательства РФ", 29.07.2002 г. ст. 3051.

10.  Постановление Правительства РФ № 584 " Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества" от 12.08.02 г. "Собрание законодательства РФ", 19.08.2002 г. № 33. ст. 3228.

11.  Постановление Правительства РФ № 585 "Об утверждении положения об организации продажи государственного или муниципального имущества" от 12.08.2002г. "Собрание законодательства РФ", 19.08.2002 г. № 33. ст. 3229. (в ред. От 04.10.2005 № 594).

12.  Указ Губернатора Пермской области № 218 "Об определении доли муниципального жилого фонда, продаваемого гражданам и юридическим лицам по договорам купли-продажи, аренды и найма (кроме социального)" от 21.08.2000 г. Консультант Плюс, Пермский Выпуск.

13.  Решение Пермской Городской Думой № 61 "Об утверждении положения об аренде муниципального имущества" от 28.05.2002г. "Сборник нормативных актов городской Думы и Глав города", май 2002г. книга 1.

Литература

14.Андреева Т.Г. Становление муниципальной собственности. // Государство и право, 2001г. № 3.

15.Бабичев И. Мифы должны быть разрушены, а "узкие места" расшиты. // Муниципальная власть, 2000г. № 6.

16.Вихрян А.П. Концессия (исторический экскурс). // Вестник Минимущества России, 2003г. № 1.

17.Воронин А.Г. Муниципальное хозяйство и управление: проблемы теории и практики" - М.: Финансы и статистика, 2002г.

18.Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. Учебное пособие - М.: Дело, 1998г.

19.Выдрин И.В., Кокотов А.Н. Муниципальное право России. Учебник для ВУЗов - М.: Издательство НОРМА, 2000г.

20.Газизулин Ф.Р. Реализация государственной политики в области имущественных и земельных отношений. Новая модель. // Вестник Минимущества России, 2003г. № 1.

21.Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью - М.: Дело, 2001г.

22.Гришаев С.П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие - М.: Изд-во БЕК, 2000г.

23.Грось Л. Участие публично-правового образования в отношениях собственности: Гражданско-правовые проблемы. // Хозяйство и право, 2001г. № 5.

24.Сергеев А.А., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Часть 1, 2 - М.: "Проспект", 1997г.

25.Елохов А.М. Технологии управления социально-экономическим развитием муниципального образования. - Москва-Пермь, 2001г.

26.Ершова И.В. Предпринимательское право. Учебник - М.: Юриспруденция, 2002г.

27.Ефимчук И.В. Муниципальная собственность и её эффективность в системе рыночных отношений. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. - Н. Новгород, 1997г.

28.Ибрагимов Х. Институциональная организация компетенции местного самоуправления. // Муниципальная власть, 2002г. № 3

29.Лазебная Н., Замотаев А. От имени населения. // Муниципальная власть. 2000г. № 3.

30.Медведев Ю.М. Итоги деятельности Минимущества России и его территориальных органов за 2002 год и задачи на 2003 год. // Вестник Минимущества России, 2003г. № 1.

31.Постовой Н.В. Муниципальное право России: Учебник 2-е издание исправленное и дополненное - М.: Юриспруденция, 2000г.

32.Ресин В.И. и др. Экономика недвижимости. Уч. пособие. 2-е изд. - М.: Дело, 2000г.

33.Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). Издание третье, испр. и доп. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА МЮ, 1998 г.

34.Скорцов О.Ю. Приватизационное право. - М.: ЗАО "Бизнес-школа" "Интел-Синтез", 2000 г.

35.Усачева Т. Хозяйничай экономично, не лодырничай, не воруй... // Муниципальная власть, 1998г. № 9

36.Фадеев В.А. Муниципальное право России. Учебник - М.: Юрист, 1994г.

22. Ярошенко А. Чья это улица, чей это дом? // Муниципальная власть, 2000г. № 3.