Объектами жилищных прав
являются жилые помещения, которые так же, как и в старом жилищном
законодательстве, являются частью жилищного фонда. Согласно определению,
данному Законодателем в ЖК РФ, жилищный фонд представляет собой совокупность
всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации
(ст. 19 ЖК РФ), в которую входят жилые помещения независимо от форм собственности,
включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома
маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты
для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные
жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Ю.К. Толстой
определяет жилищный фонд как совокупность жилых помещений, пригодных для
постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений,
которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других
факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности
граждан в жилье постоянно или временно[1]
До принятия ЖК РФ в
законодательстве не было единых подходов к классификации жилищных фондов.
Классификация, которая была закреплена в ЖК РСФСР, устарела, и ею нельзя было
руководствоваться. Подразделение жилищного фонда на виды, данное в Законе
Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики",
являлось противоречивым и не всегда может быть применимо в практических целях.
В юридической литературе
были выработаны следующие критерии классификации жилищных фондов:
1. По формам
собственности в соответствии со ст. 7 Закона Российской Федерации "Об
основах жилищной политики": частный жилищный фонд (фонд, находящийся в
собственности граждан и юридических лиц); государственный жилищный фонд
(ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности, и фонд в
собственности субъектов Российской Федерации); муниципальный жилищный фонд
(фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также
ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном
управлении муниципальных предприятий и учреждений); общественный жилищный фонд,
состоящий в собственности общественных объединений[2];
жилищный фонд, находящийся в коллективной собственности (фонд, находящийся в
общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов права
собственности). Таковым является общее имущество на праве общей долевой
собственности собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ):
межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие
места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые
территории и др.[3]
Ведомственный
жилищный фонд образовывался из жилых помещений, поступающих от жилищного
строительства, переоборудования нежилых помещений в жилые и приобретаемых
соответствующими федеральными органами исполнительной власти, субъектами
Российской Федерации, муниципальными образованиями или организациями. Например,
в Министерстве обороны Российской Федерации в основном к нему относился
жилищный фонд в закрытых военных городках, в которых запрещена приватизация
жилых помещений, в том числе не имеющих статуса служебных жилых помещений.
Согласно ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих"
служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в
закрытых военных городках военнослужащим - гражданам Российской Федерации,
проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам
их семей. Однако поскольку согласно ЖК РФ указанные жилые помещения относятся к
жилищному фонду Российской Федерации, постольку говорить о наличии ведомственного
жилищного фонда можно условно, понимая при этом, прежде всего, совокупность
служебных жилых помещений, находящихся в ведении того или иного ведомства
(Министерства обороны Российской Федерации, ФСБ России, МВД России и др.), предназначенных
для жилищного обеспечения военнослужащих данного ведомства и членов их семей и
других граждан, прямо указанных в законодательстве;
2. По основаниям
предоставления в пользование различают жилые помещения, предоставляемые по
договору социального и коммерческого найма и по договору аренды; жилые
помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые
помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные
жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям)[4].
3. По направлению
использования жилищный фонд, находящийся в государственной или муниципальной
собственности, делится на фонд социального использования (предоставляется по
договору социального найма жилого помещения, и регулирование отношений
происходит на основании жилищного законодательства), фонд несоциального
(коммерческого) использования (предоставляется по договору коммерческого найма
или аренды, и регулирование отношений происходит в основном в соответствии с
гражданским законодательством)[5], а также иные жилищные
фонды.
П.И. Седугин при определении
видов жилищных фондов исходил из назначения жилых помещений, выделяя жилищный
фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для
проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на
коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения
в целях извлечения прибыли)[6].
П.В. Крашенинников
при классификации жилищных фондов исходит из двух признаков: 1) принадлежность
к той или иной форме собственности. По данному признаку жилищный фонд
подразделяется на три вида: а) частный жилищный фонд (включая общественный
жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов); б)
государственный жилищный фонд; в) муниципальный жилищный фонд); 2) в
зависимости от использования. По этому признаку жилищный фонд можно разделить
на четыре группы: социальный; индивидуальный; коммерческий и специализированный[7].
ЖК РФ устанавливает два
критерия дифференциации жилищных фондов: по формам собственности и по целям
использования (ст. 19).
В зависимости от формы
собственности жилищный фонд можно подразделить:
1) на частный жилищный
фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в
собственности юридических лиц;
2) на государственный
жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве
собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и
жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской
Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) на муниципальный
жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве
собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей
использования жилищный фонд подразделяется:
1) на жилищный фонд
социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам
социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных
фондов;
2) на специализированный
жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий
граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений
государственного и муниципального жилищных фондов;
3) на индивидуальный
жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые
используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания,
проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях
безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких
помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) на жилищный фонд
коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые
используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях
возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам,
предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в
пользование.
Следует обратить внимание
на то, что жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как входящие в
него жилые помещения таковыми являются, т.е. объектом субъективного права могут
быть только жилые помещения, но не их совокупность в виде жилищного фонда.
Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет определить типы правового
регулирования в отношении входящих в него жилых помещений: частноправовой или
публично-правовой, без привязки к конкретным жилым помещениям[8].
По мнению автора, жилые
помещения целесообразно классифицировать также по характеру пользования ими на
жилые помещения постоянного пользования и жилые помещения непостоянного
пользования.
К первым относятся: жилые
помещения, предоставляемые в домах государственного и муниципального жилищных
фондов, по договору социального найма вне закрытых военных городков; жилые
помещения, предоставляемые в домах ЖСК и ЖК[9]; жилые помещения,
находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещениях
ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.
Ко вторым относятся:
специализированные жилые помещения - служебные жилые помещения, общежития,
маневренный фонд, гостиницы, жилые помещения, предоставляемые по договору
коммерческого найма, поднайма, субаренды, казармы и некоторые другие помещения,
поскольку они предоставляются гражданам (военнослужащим) только на время службы
в данной местности, по окончании которой подлежат освобождению.
Оправданным также
является отнесение к жилым помещениям непостоянного пользования жилых помещений,
расположенных в закрытых и обособленных военных городках. Позиция судебных
органов по данному вопросу наглядно представлена в Справке Военной коллегии
Верховного Суда Российской Федерации о применении п. 14 ст. 15 Закона
Российской Федерации "О статусе военнослужащих"[10]
"...не должны признаваться жилыми помещениями для постоянного проживания
также помещения в домах государственного, муниципального или ведомственного
жилого фонда, находящихся на территории закрытого военного городка, поскольку в
соответствии со ст. 94 ЖК РСФСР после увольнения из Вооруженных Сил
военнослужащие могут быть выселены оттуда без их согласия за пределы
городка".
Что представляет собой
специализированный жилищный фонд и его объекты?
Понятие
"специализированные дома" впервые употреблено в ст. 1 Закона
Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в которой
говорится о составе жилищного фонда. Многие из этих объектов ранее, до принятия
названного Закона, не включались в состав жилищного фонда (например,
дома-интернаты для инвалидов). Правовой режим специализированных домов
существенно отличается от правового режима других домов социального
использования, поэтому вопросы их предоставления и использования решаются
главным образом не жилищным, а специальным законодательством.
В качестве
специализированных жилых помещений используются жилые помещения
государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого
помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только
после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с
соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством
Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный
фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных
жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда
осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление
государственным или муниципальным жилищным фондом.
Специализированные жилые
помещения, согласно законодательству, не подлежат отчуждению, передаче в
аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.
В ч. 1 ст. 92
Жилищного Кодекса РФ исчерпывающим образом изложены виды жилых помещений
специализированного жилищного фонда. Это означает, что ни субъекты РФ, ни
муниципальные образования не вправе изменять перечень видов помещений
специализированного жилищного фонда. К таким жилым помещениям относятся:
Во-первых, служебные
жилые помещения (предоставляемые отдельным государственным должностным лицам и
предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых
отношений (т.е. основанных на трудовом договоре, а не на гражданско-правовых
сделках), включая служебные контракты (возможность их заключения предусмотрена,
например, Законом о госслужбе, Законом г. Москвы о госслужбе, Примерной
формой служебного контракта о прохождении государственной гражданской службы РФ
и замещении должности государственной гражданской службы РФ и другими актами.
Во-вторых, жилые
помещения в общежитиях. Как верно отмечает ряд исследователей и публицистов, в
будущем, 2007г., большинство населения страны переселится в общежития, так как
только там будут созданы «идеальные» условия для реализации конституционного
права на жилище[11]. Действительно, согласно
новому жилищному законодательству, жилое помещение можно приватизировать, такое
право возникло у жильцов общежитий с 22 января 2005 г., со дня вступления в
силу ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации". Понятие общежития имеет определенные правовые признаки как
специализированного жилого помещения (ст.ст. 99, 100 ЖК РФ). Общежитие
предназначено для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также
других граждан, в том числе военнослужащих, в период службы, работы или учебы,
т.е. это временное место жительства.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|