|
Комнатой признается часть
жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места
непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната - это
обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему предназначению
комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные
(коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается
обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и
используемая для жилья. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры
является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет
важное значение, так как согласно ст.ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК
РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное
жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или
несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть
комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные
комнаты), подсобные помещения.
Важное практическое
значение имеет выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т.е.
площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных
(подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.), и 2)
жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь
спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь
утепленных веранд, оборудованных для проживания.
Общая площадь жилого
помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая
площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5
ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры
и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня,
ванная комната, кладовые и т.д.).
Жилые помещения
(строения) делятся также на следующие группы:
- помещения (строения)
квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади
занята квартирами;
- строения типа
общежития;
- строения дачного типа,
приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним
не относятся)[18];
- помещения казарменного
типа для размещения отдельных категорий военнослужащих. Требования к ним и
порядок пользования ими определяются Уставом внутренней службы Вооруженных Сил
Российской Федерации и ведомственными нормативными правовыми актами.
Целевое предназначение
жилого помещения - жилое помещение предоставляется для проживания в нем
(ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается использование жилого помещения
для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной
предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях
гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а
также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к
гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы
(Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля
1993 г.[19]). Не допускается
размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование
может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4
ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1
п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в
жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые
могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального
раскрытия понятия "промышленное производство", в том числе в целях жилищного
законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного
понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об
отнесении какого-либо вида деятельности к "промышленному
производству"[20].
Пользование жилым
помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов
проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной
безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований
законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми
помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
Служебные жилые помещения,
согласно Жилищному Кодексу, предназначены для проживания граждан в связи с
характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом
местного самоуправления, государственным унитарным предприятием,
государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в
связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или
государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с
избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы
местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).
Предназначение служебных
жилые помещения в основном заключается в том, что они созданы для заселения
гражданами, которые в связи с характером их трудовых (служебных) отношений
должны проживать по месту работы или вблизи от него. Служебные жилые помещения
предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений с
государственным предприятием либо государственным или муниципальным
учреждением, в связи с прохождением службы либо в связи с избранием на выборные
должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
В качестве служебных,
согласно законодательству, используются жилые дома, жилые помещения
государственного и муниципального жилищных фондов. Включение жилых помещений в
число служебных и исключение из их числа осуществляется на основании решения
органа местного самоуправления. К категории служебных должны быть отнесены
только свободные жилые помещения. Под служебные жилые помещения выделяются
отдельные квартиры (ст. 92 ЖК РФ).
Хотелось бы отметить ряд
принципиально новых черт правового регулирования служебных жилых помещений.
Так, ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает возможности включения
жилого помещения в доме жилищно-строительного (жилищного) кооператива в число
служебных (ранее это было возможно только с согласия общего собрания членов
кооператива).
Категории граждан,
которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливается:
1) органом
государственной власти Российской Федерации в жилищном фонде Российской
Федерации;
2) органом
государственной власти субъекта Российской Федерации в жилищном фонде субъекта
Российской Федерации;
3) органом местного
самоуправления в муниципальном жилищном фонде (ст. 93 ЖК РФ).
Предоставление служебного
жилого помещения не преследует цели создания надлежащих жилищно-бытовых условий
для выполнения трудовых или служебных обязанностей гражданами. В то же время
военнослужащим, обеспечиваемым служебными жилыми помещениями на весь срок
военной службы, они могут предоставляться и для улучшения их жилищных условий.
В связи с принятием
Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ с 1 января
2005 г. все военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и
члены их семей на время службы обеспечиваются служебными жилыми помещениями (а
на первые пять лет службы военнослужащим, заключившим контракт о прохождении
военной службы до 1 января 1998 г., также могут предоставляться и
общежития).
Таким образом, нормативно
выделены юридические признаки служебного жилого помещения:
- назначение помещения;
- заселение определенным
кругом лиц (в том числе военнослужащими);
- нахождение жилого
помещения, как правило, в служебном здании, вблизи предприятия или организации
(на территории военного городка или в непосредственной близости от него);
- включение помещения в
число служебных решением местной администрации (органа местного самоуправления)[21].
ЖК РФ определяет порядок
предоставления служебных жилых помещений и пользования ими. Согласно ст. 104
ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной
квартиры.
Служебное жилое помещение
предоставляется гражданам, не обеспеченным жильем в данном населенном пункте.
Жилое помещение, отнесенное к категории служебного, должно быть благоустроенным
применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным
санитарным и техническим правилам и нормам. Решение о предоставлении служебного
жилого помещения является основанием для заключения договора найма служебного жилого
помещения (ст. 93 ЖК РФ).
С учетом
изложенного, по нашему мнению, в настоящее время служебные жилые помещения
можно определить как помещения, находящиеся в домах государственного и
муниципального жилищных фондов и предназначенные для заселения гражданами,
которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать в
непосредственной близости от места работы. К служебным жилым помещениям могут
относиться также помещения, предоставляемые лицам, занимающим выборные
должности, работающим по контрактам или по срочным трудовым договорам,
отдельным категориям военнослужащих, а также иным лицам, предусмотренным
законодательством Российской Федерации и ее субъектов.
Служебные жилые
помещения, согласно российскому законодательству, являются объектами специализированного
жилищного фонда, смысл существования которого заключается в создании группы
жилья, необходимого для социальной политики государства, обороны, управления, а
также функционирования некоторых специальных объектов, существование которых
неотделимо от людей, их обслуживающих (например, лесное хозяйство, лесничество
и т.п.). В целом, служебные жилые помещение предоставляются в пользование, а не
в собственность, и предоставление служебного жилья регулируется государством.
ГЛАВА
2. ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВ НА СЛУЖЕБНЫЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
2.1 Порядок
предоставления и условия пользования служебными жилыми помещениями
Как уже было отмечено,
законодательный порядок предоставления служебных жилых помещений на практике вызывает
много споров. Особенно «острыми» на сегодняшний день были и остаются вопросы
предоставления служебного жилья военнослужащим и членам их семей. Исследователи
отмечают множество нерешенных проблем в этой области на сегодняшний день.
Например, право военнослужащих на жилище в современных условиях понимается
несколько иначе, нежели в законодательстве: не как право на получение
постоянной жилой площади (жилого помещения) как обязательного условия обеспечения
их достойного жизненного уровня, а как возможность получения служебного (временного)
жилого помещения или жилого помещения, приобретаемого с помощью государства при
использовании денежных средств военнослужащих, т.е. военнослужащий должен сам
зарабатывать себе на квартиру.
Однако проблема
заключается в том, что постепенный переход от предоставления постоянного жилья
для военнослужащих в натуральной форме (в виде квартиры по социальному найму) к
его денежному эквиваленту (выпуск и погашение государственных жилищных сертификатов,
накопительно-ипотечная система обеспечения жильем военнослужащих) не связан с
ростом денежного довольствия военнослужащих - единственного легального
источника формирования собственных денежных средств военнослужащих, которые
могут быть использованы для приобретения жилья[22]. Таким образом, государство, сняв с
себя в одностороннем порядке обязательства по жилищному обеспечению
военнослужащих, опять подталкивает военнослужащих искать иные источники дохода
для того, чтобы себя обеспечить жильем. А разве это совместимо с военной
службой?
Рассмотрим правовой
механизм предоставления служебных жилых помещений во всех аспектах: определить
перечень лиц, которые имеют право на получение служебного жилья, условия и сроки
его получения.
За
последние годы после принятия законодательства, регулирующего формирование
рынка жилья, и, как следствие, существенного увеличения частного жилищного
фонда, случаев включения жилых помещений, находящихся в домах, принадлежащих акционерным
обществам, обществам с ограниченной ответственностью, кооперативам и другим
собственникам жилищного фонда, в число служебных практически нет. Данное
обстоятельство объясняется отнюдь не отсутствием необходимости у частных
юридических лиц предоставлять жилье на время существования трудовых отношений.
Дело в том, что у таких юридических лиц права на жилые помещения более широкие,
нежели у субъектов государственной или муниципальной собственности. Они могут
решить (и решают) возникшие проблемы с жильем для временного заселения
гражданами путем заключения с ними договоров коммерческого найма либо
посредством внесения соответствующих пунктов в трудовой контракт (договор), где
оговариваются условия и продолжительность проживания.
Законодатель
воспринял сложившиеся общественно-экономические реалии, и в ст. 93 ЖК РФ прямо
указывается, что служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан
в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти,
органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием,
государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в
связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или
государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с
избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы
местного самоуправления.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|
