ФЗ "О госрегистрации", Закон "Об ипотеке" должны способствовать стабилизации положения в области купли-продажи, залога, аренды и других сделок с недвижимостью, а также стимулированию участников гражданского оборота к совершению этих видов сделок.

Структура ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года довольно про­ста: шесть глав включают 33 статьи. В то же время Федеральный Закон "Об ипотеке" насчитывает 79 статей, объединенных в 14 глав, одна из которых (глава IV) посвящена госрегистрации. Десять статей этой главы содержат многочисленные пункты, абзацы и части.

Если нормы ФЗ "О госрегистрации" и нормы Закона "Об ипотеке", регулирующие вопросы госрегистрации (недвижимости и сделок с ней - в первом случае, ипотеки - во-втором) сопоставить по объему, то объем правовых норм о госрегистрации ипотеки чуть меньше объема правовых норм, предусматривающих порядок госрегистрации недвижимости и сделок с ней. Это свидетельствует о том, что нормы ФЗ "О госрегистра­ции" регулируют не все вопросы по сделкам, связанным с госрегистра­цией ипотеки. Кроме того, специфика и режим госрегистрации ипотеки не всегда вписываются в общие положения, предусмотренные ФЗ "О госрегистрации".

Гражданский кодекс Российской Федерации изменил отношение участников гражданского оборота к государственной регистрации сде­лок. С принятием ГК РФ госрегистрация стала носить самостоятельный, правообразующий характер.

В госрегистрации недвижимости заинтересованы не только государ­ственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря статусу института госрегистрации стало возможно осуществлять госу­дарственный контроль за законностью совершения сделок.

Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (об­ременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено осу­ществление регистрации путем введения Единого государственного реестра прав. Функции по проведению государственной регистрации переданы созданным для этой цели учреждениям юстиции. Примени­тельно к совершению сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Круг сделок с недвижимостью, требующих предварительного нотариального удостове­рения, обозначен законодательством.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает поря­док нотариального удостоверения сделок, предметом которых служит залог недвижимости - ипотека[22], сде­лок, связанных с уступкой права требования[23], и сделок по договору ренты. В последнем случае имеется в виду договор, по ко­торому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (пла­тельщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обя­зуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме[24].

5. 2. В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке" для государствен­ной регистрации ипотеки должны быть представлены:

- нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

- документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложения;

- доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипоте­кой обязательства. *См. Приложение.

Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения иму­щества, являющегося предметом ипотеки и на основании заявления залогодателя[25]. Как ви­дим, важно фактическое местонахождение недвижимости, а не юриди­ческий адрес правообладателя и даже не его фактическое местонахож­дение (офис юридического лица).

В том случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то для госрегистрации договора об ипотеке дополнительно необходимо представить:

- закладную;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии[26].

5. 3. В костромском областном регистрационном центре государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании Инструкции о порядке регистрации договоров об ипотеке (залоге недвижимого имущества), разработанной автором этой работы. *См. Приложение.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. В связи с повышенной ответственностью при регистрации ипотеки автором настоящей работы был подготовлен и утвержден Главным государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним Костромской области приказ, устанавливающий минимальный срок, а также другие особые условия регистрации. *См. Приложение.  Государствен­ная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистра­ционной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

День совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество считается датой государственной регистрации ипотеки. Регистрационные записи в Еди­ном государственном реестре прав на недвижимое имущество соверша­ются в очередности, которая определяется на основании дат поступле­ния всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее госрегистрации.

Вопрос о государственной регистрации недвижимости, ипотеки, других сделок имеет чрезвычайно важное значение. И вот почему.

При отчуждении имущества (вещи), требующей государственной регистрации, приобретатель становится ее собственником только с мо­мента, когда регистрация будет произведена. С указанного момента у собственника возникает право владеть, пользоваться и распоряжаться вещью; собственник приобретает возможность совершать сделки по отчуждению соответствующего имущества; на собственника возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества[27]; собственник несет риск случайной гибели имущества или случайного повреждения[28].

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право на вновь созданные здание, сооружение, а также иное недвижимое имущество возникает в момент их госрегистрации.

Государственная регистрация необходима также для возникновения прав в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели как своим собственным на протяже­нии 15 лет[29].

Вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью ре­гулируется ГК РФ особенно подробно. Обязательной государственной регистрации подлежат различные договоры: продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды зданий и сооружений гражданами на срок более одного года, а юридическими лицами - независимо от срока (ст. 609 ГК РФ), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ), пере­дачи недвижимости в доверительное управление (И. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ). Гражданским кодексом предусмотрена также госрегистрация залога недвижимого имущества (ипотеки).

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации дает осно­вания сделать вывод, что обязательность государственной регистрации распространяется и на любые другие договоры, предметом которых является недвижимость.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий обязательной го­сударственной регистрации, признается заключенным, а значит, порож­дает соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Закон "Об ипотеке" детально регламентирует правила осуществления госрегистрации ипотеки, совершения регистрационной записи, порядок исправления (изменения, дополнения), а также погашения регистраци­онной записи, вопросы отказа в госрегистрации, порядок обжалования такого отказа и ответственность регистратора, регистрирующего сделку.

Пункт 1 ст. 4 ФЗ "О госрегистрации" гласит, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исклю­чением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещ­ных прав на недвижимое имущество государственной регистрации под­лежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а также права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформле­ны после введения в действие ФЗ "О госрегистрации".

Как видим, ФЗ "О госрегистрации" содержит только общее правило о необходимости госрегистрации ипотеки, тогда как Закон "Об ипотеке" детально регламентирует порядок совершения регистрационной записи об ипотеке, удостоверения факта госрегистрации, внесения изменений, дополнений в регистрационную запись и т. д.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации" государственная ре­гистрация является единственным доказательством существования зареги­стрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом "О госрегистрации" системе записей о правах на каждый объект недви­жимого имущества в Едином государственном реестре прав на недви­жимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного ок­руга[30].

Все эти положения о госрегистрации относятся и к госрегистрации ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке производится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.* См. Приложение. Если договор об ипотеке пре­дусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Пере­численные данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый го­сударственный реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удосто­веряется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место госу­дарственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегист­рирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скре­пляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке").* См. Приложение.

Следует заметить, что Единый государственный реестр прав и дела правоустанавливающих документов являются вечными. Их уничтоже­ние, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются[31].

Если договор об ипотеке предусматривает выдачу закладной, орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан обеспе­чить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмот­ренных в п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке", и указания о дате ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью должностного лица и скрепленных печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона).

Когда выдается новая закладная, то при ее регистрации указывается также дата выдачи закладной (на дубликате закладной - дата выдачи дубликата), которые должны быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, зарегистрировавшего ипотеку.

Закон "Об ипотеке" не регламентирует порядка представления доку­ментов на госрегистрацию и не устанавливает требований, предъявляе­мых к ним. В этом случае следует руководствоваться статьями 16 и 18 ФЗ "О госрегистрации".

5. 4. Если инициатива в госрегистрации ипотеки исходит, как правило, от залогодателя[32], то по общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора * (См. Приложение) или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформлен­ной доверенности. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в от­ношении которого приняты указанные акты[33].

В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не явля­ется обязательным для данного вида сделки), заявление о государствен­ной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). Как быть в том случае, если одна из сторон сделки уклоняется от государствен­ной регистрации? Ответ на этот вопрос содержится в абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регулируется на основании решения суда, вынесенного по требова­нию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5