На практике может случится так, что одна сторона готова нотари­ально удостоверить сделку, а вторая уклоняется от нотариального удо­стоверения. Как быть в такой ситуации добросовестному участнику сделки? М.И. Брагинский, автор книги "Комментарий к Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [34] пишет, что Гражданский кодекс допускает случаи "исцеления" сделки, которая вопреки требовани­ям закона или достигнутого сторонами соглашения не была удостовере­на у нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклоняется от ее удостоверения. На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной. Но воспользоваться этим правом можно только в случае, если сделка была полностью или частично исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется от нотариального удостоверения. Решение суда заменяет нотариальное удостоверение и при соблюдении других требований по­зволяет осуществить соответствующую регистрацию.

5. 5. К заявлению о госрегистрации прав должны быть приложены доку­менты, необходимые для ее проведения. К сожалению, ни ГК, ни Закон "Об ипотеке" не устанавливают правил представления документов для регистрации. Лишь ст. 18 ФЗ "О госрегистрации" предусматривает об­щие сведения о порядке их представления.

Так, тексты документов, направляемых на государственную регист­рацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юриди­ческих лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фами­лии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государст­венную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо при­писки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные, исправления, а так­же документы, исполненные карандашом, и документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Поскольку залог недвижимости, как правило, предполагает решение вопроса о земельном участке, на котором находится недвижимость, то обязательным приложением к документам, необходимым для государст­венной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. *См. Приложение. Проверка юридической силы представленных на государствен­ную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав[35].

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответст­венным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Требования к документам, устанавливающим наличие, возникнове­ние, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недви­жимое имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, должны соответствовать нормам, установленным законодательст­вом Российской Федерации. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. В ус­тановленных законодательством случаях такие документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Следует иметь в виду, что все документы, необходимые для государ­ственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экзем­плярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного само­управления). Подлинники после государственной регистрации прав должны быть возвращены правообладателю[36]. В соответствии с Законом "Об ипотеке" орган, осуществив­ший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке и копию закладной с приложениями, если договор предусматривает выдачу закладной (п. 4 ст. 22).

5. 6. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и докумен­тами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате сбора за проведение регистрации. Кроме того, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтвер­ждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица[37]. Данная правовая норма кор­респондирует со ст. 24 Закона "Об ипотеке", где говорится, что расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возла­гаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Авторы «Комментария к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости»» Завидов Б. Д. и Анохин В. С. указывают, что «порядок уплаты регистрационного сбора и его размер регулируются ФЗ "О государственной пошлине"». Данное суждение заставляет автора усомниться в их компетенции в настоящем вопросе.

Порядок внесения и размеры платы за государственную регистрацию установлены постановлением Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и Положением «О порядке внесения платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним». *См. Приложение.

Когда все документы сданы и от регистратора не поступило никаких замечаний, то проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельст­вом о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством со­вершения специальной регистрационной надписи на документе, выра­жающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надпи­си устанавливается Правилами ведения Единого государственного рее­стра прав (ст. 14 ФЗ "О госрегистрации"). *См. Приложение.

5. 7. Во всяком документе может быть допущена техническая ошибка, ко­торую предстоит исправлять. Порядок исправления технических оши­бок предусматривается всеми процессуальными кодексами России: УПК, ГПК и АПК. Статья 139 АПК РФ, например, называется: "Разъ­яснение решения. Исправление ошибок, опечаток и арифметических ошибок".

В п. 1 ст. 23 закона «Об ипотеке» говорится, что исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залого­держателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

В соответствии с ФЗ "О госрегистрации" технические ошибки в за­писях, допущенные при государственной регистрации прав, исправля­ются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнару­жения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отноше­ний, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информа­цию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществ­ляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие реги­страционные записи[38].

В Законе "Об ипотеке" ничего не сказано о том, какие действия мо­жет предпринять правообладатель, если в результате технической ошиб­ки при госрегистрации ипотеки либо регистрации самой недвижимости нарушены его права и интересы. В этом случае надо руководствоваться нормой п. 2 ст. 21 ФЗ "О госрегистрации". Если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, - говорится в п. 2 данной статьи - такое исправление производится по ре­шению суда, арбитражного суда.

Правоприменителю следует иметь в виду, что судебная защита граж­данских прав предусмотрена ст. 11 ГК РФ, способы защиты граждан­ских прав он выбирает сам в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Кроме того, можно применить положения статей 13-16 ГК РФ.

Закон "Об ипотеке" регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Изменения и дополнения вно­сятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Ис­ключение составляет случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного дого­вора и обеспеченных по данному договору об ипотеке увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В такой ситуации изменение (дополнение) регистрационной записи разрешается, даже если права залогодержателя и удостоверены закладной.

Подчеркну, что ФЗ "О госрегистрации" не содержит каких-либо норм, допускающих соглашение между участниками госрегистрации об изменении (дополнении) регистрационной записи о недвижимости либо ипотеке, тогда как Закон "Об ипотеке" предусматривает довольно демократичную норму, в соответствии с которой регистрационная за­пись об ипотеке может быть дополнена (изменена) соглашением сторон. Что представляет собой данное соглашение?

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договорам признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Следовательно, внесение изменений (дополнений) в регистрационную запись осуществляется на основании договора.

5. 8. Порядок погашения регистрационной записи о залоге недвижимости регулируется не только Законом "Об ипотеке", но и п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что регистрационная запись об ипо­теке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбит­ражного суда или третейского суда. *См. Приложение.

В редакции ст. 25 .Закона "Об ипотеке" данная норма выглядит сле­дующим образом: "Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заяв­ления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с пре­кращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке". Аннулированная закладная переда­ется ранее обязанному по ней лицу по его требованию".

Как видим, в первом случае (п. 4 ст. 29 ФЗ "О госрегистрации") ре­гистрационная запись может погашаться по заявлению залогодателя и (или) залогодержателя, а во втором - на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодер­жателя, не считая решения судов[39].

Следовательно, круг субъектов, которые вправе подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, гораздо шире в Законе "Об ипотеке", нежели в ФЗ "О госрегистрации". Как быть? В этом слу­чае следует, видимо,  руководствоваться нормами Закона "Об ипотеке", поскольку в п. 5 ст. 29 ФЗ, "О госрегистрации" содержится оговорка, согласно ко­торой особенности государственной регистрации ипотеки могут уста­навливаться также законом об ипотеке.

5. 9. В п. 1 ст. 21 Закона "Об ипотеке" говорится, что в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним". Это прямая бланкетная норма, отсылающая нас к п. 1 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", в соответствии с которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

а) право на объект недвижимого имущества, о государственной реги­страции которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным зако­ном "О госрегистрации";

б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось не­надлежащее лицо;

в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям дейст­вующего законодательства;

г) акт государственного органа, или акт органа местного самоуправ­ления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан не­действительным с момента его издания в соответствии с законодатель­ством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномо­чено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло­виями, составило документ безуказания этих условий;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5