ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму­щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объ­ект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации" при принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. *См. Приложение. Копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитраж­ный суд. *Поскольку в практике Костромского областного регистрационного центра обжалованных отказов в регистрации ипотеки на момент написания работы не было, прилагаю жалобу на отказ в госрегистрации права собственности. Автору предстоит принять участие в судебном заседании по ее рассмотрению.

Госрегистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

- непредставлении в орган, осуществляющий государственную реги­страцию ипотеки, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 20 Закона (такими документами являются нотариально удостове­ренный договор и его копия; приложения, указанные в договоре, дока­зательства уплаты пошлины за регистрацию, документ о возникновении обеспеченного обязательства, в необходимых случаях - закладная и приложения к ней);            

- несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;.

- необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение отложить государственную регистрацию ипотеки (*См. Приложение), орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые  документы или требует устранить выявленные несоответствия. При невыполнении требований регистрирующего органа в установленный  им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являю­щееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации[40]. Такой срок равен одному месяцу.

Необходимо отметить, что аналогичные нормы ФЗ "О госрегистра­ции" предусматривают несколько другие, а порой и противоположные, формулировки относительно вопроса об отказе в госрегистрации не­движимости, а также иные основания для отложения ее госрегистрации.

Если в Законе "Об ипотеке" используются слова: "отложено", "откла­дывается" либо словосочетание: "решение об отложении", то в ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" говорится о приостановлении регистрации. Во-вторых, в п. 2 ст. 21 Закона "Об ипотеке" предусматривается, что реги­страция ипотеки может быть отложена, тогда как в п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" зафиксировано иное правило: "... в течение месяца реги­стратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений". Согласитесь, что понятие «отложить» не тождественно тер­мину «приостановить». Однако, по сложившейся в КОРЦ практике, регистраторы в подобных случаях руководствуются требованиями ФЗ «О госрегистрации».

При направлении представленных документов на подтверждение их подлинности приостановление госрегистрации прав осуществляется не более чем на месяц[41]. Однако здесь приводится оговорка: "не считая срок, указанный в п. 1 настоя­щей статьи". Это означает, что срок, на который приостанавливается госрегистрация прав, может составлять не один, а два месяца.

В то же время, согласно ФЗ "О госрегистрации", данный срок может быть увеличен до трех месяцев. В п. 3 ст. 19 данного закона говорится, что государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государст­венной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостанов­ления. Кроме того, подача заявления о приостановлении государствен­ной регистрации прав прерывает течение срока, установленного п. 1 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации". Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок. Следовательно, с учетом п. 1; абз. 1 пунктов 2 и 3 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" срок приостанов­ления госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая ипотеку) может быть равен пяти месяцам (!), что, естествен­но, не устраивает ни правообладателя, ни другого уполномоченного (заинтересованного) лица, а тем более залогодателя как должника.

Парадоксально, но факт - законодатель увеличивает срок приоста­новления госрегистрации .прав, словно перестраховывается, придержи­ваясь чеховской формулы: "Кабы чего не вышло". Содержащееся в абз. 2 п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" указание о том, что регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения, не улучшает положение заявителя. Кроме того, если не будут устранены причины, препятствующие государствен­ной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (абз. З.п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации").

В соответствии с п. 4 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации" и в порядке, ус­тановленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровожда­ется внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

5. 10. На основании норм Конституции РФ о равенстве всех форм собст­венности (п. 2 ст. 8), а также положений Гражданского кодекса о при­знании равенства участников гражданского оборота (п. 1 ст. 1 ГК РФ) Закон "Об ипотеке" предусматривает, что орган, который зарегистриро­вал или должен был зарегистрировать ипотеку и при этом допустил нарушения, обязан возместить заинтересованному лицу причиненные своими незаконными действиями (бездействием) убытки. В ст. 28 Зако­на приводится перечень возможных нарушений регистратора, к кото­рым в том числе относятся:

- необоснованный отказ в государственной регистрации ипотеки;

- необоснованный отказ во внесении исправлений в регистрационную запись;

- задержка в государственной регистрации ипотеки сверх установ­ленного срока;

- государственная регистрация ипотеки с нарушением требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержа­нию регистрационной записи, или с иными ошибками;

- несоблюдение требований п. 3 ст. 22 Закона "Об ипотеке";

- уклонение от выдачи закладной (дубликата закладной);

- неправомерное погашение регистрационной записи;

- необоснованный отказ в совершении действий, предусмотренных ст. 26 Закона "Об ипотеке". 

Возникает вопрос, считать ли этот перечень нарушений исчерпы­вающим? Теоретически субъект гражданского оборота (при надлежащем его поведении) не может нести повышенную ответственность за те пра­вонарушения, которые не указаны в законодательном или ином право­вом акте. Практически же субъект гражданского оборота, в нашем слу­чае регистратор, должен нести гражданско-правовую ответственность и за нарушение, которое не указано в перечне ст. 28 Закона, но является таковым. Если учесть, что практически всегда ответственность государ­ственного органа ограничена по сравнению с ответственностью пред­принимателя (хотя бы в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ), то имеются все осно­вания полагать, что приведенный в ст. 28 Закона перечень нарушений прав регистратора является исчерпывающим.

Об ответственности регистратора при госрегистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним говорится в ст. 31 ФЗ "О госреги­страции", согласно которой учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с ФЗ "О госрегистрации" несет ответственность за свое­временность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имуще­ство и сделках с ним. Ответственность за точность данных, своевремен­ность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов.

Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответствен­ность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. 11. Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соот­ветствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной пер­воначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несущест­вующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных ст. 26 Федерального закона "Об ипотеке", а также иные действия органа, осу­ществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое иму­щество, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжало­ваны заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации [42].

Нетрудно заметить, что положения данной статьи дублируют нормы, предусмотренные:           |

1)ст. 11 ГК - "Судебная защита гражданских прав";

2) ст. 12 ГК - "Способы защиты гражданских прав";

3) ст. 13 ГК - "Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления";

4) ст. 16 ГК - "Возмещение убытков, причиненных государственны­ми органами и органами местного самоуправления".

Кроме того, ст. 27 Закона "Об ипотеке" корреспондирует с п. 5 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации", где говорится, что отказ в государственной ре­гистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государст­венной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд, и п. 3 ст. 20 ФЗ "О госрегистрации", предусмат­ривающим, что отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. В то же время формулировка «а также иные действия органа», содержащаяся в ст. 27 "Об ипотеке", допускает расширительное толкование противо­правных действий регистратора по госрегистрации ипотеки. И в этом плане ценность ст. 27 Закона "Об ипотеке" имеет для заявителя предо­пределяющее значение.

6. Заключение

Все критические замечания относительно отдельных положений за­конов, регулирующих отношения, связанные с ипотекой представляют личную точку зрения автора.

Разумеется, некоторые недостатки законодательства обусловлены рядом субъ­ективных и объективных причин.

Отдельные недоработки законодателя обусловлены наличием ком­промиссов партий, блоков и различных политических течений в Госу­дарственной Думе, да и в самом Федеральном собрании. Во-вторых, непрерывно меняющийся состав Правительства России, столкновение интересов различных ветвей власти; противостояние президентской власти - власти Правительства - все это никогда не способствовало плодотворной работе законодателей. Законы, подготовка которых прохо­дила в таких условиях, обречен на противоречивость отдельных его положений, относительно низкий уровень законодательной техники и невысокую правовую культуру. По этим причинам, например, Законом "Об ипоте­ке" не регулируется процесс залога земель, находящихся в государствен­ной либо муниципальной собственности, непоследовательно урегулиро­ваны процесс реализации закладной и порядок ее обращения.

Следует отметить также, что Закон "О залоге" в части регулирования ипотеки в корне устарел.

С принятием Земель­ного кодекса, а также с развитием залогового права (в рамках ГК РФ и гражданского законодательства) потребуется принятие других законов и нормативных актов. Примером тому может служить проект закона "О государственном регулировании и особенностях ограничения земель сельскохозяйственного назначения", который также коснется залоговых отношений.

Из собственной практики могу привести следующие наблюдения. Договоры об ипотеке до сих пор являются явлением достаточно редким и настоящий механизм госрегистрации отнюдь не способствует увеличению их числа. Обосную:

·     для заключения договора об ипотеке необходимо предварительно зарегистрировать право отдельно на объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен. За эти действия с юридического лица взимается плата в размере 25 ММРОТ за каждое;

·     необходимо оплатить нотариальное удостоверение. Не могу точно привести стоимость, однако, как известно, нотариусы берут определенные проценты от стоимости объекта (немалой);

·     необходимо внести плату за госрегистрацию договора об ипотеке – как правило не менее 50 ММРОТ.

В результате залогодателю, которому в силу каких-либо финансовых затруднений необходимо получить кредит нужно заплатить сумму, на сегодняшний день приближающуюся к 10000 рублей.

          Возможно это бремя немного облегчится с введением с 1 октября 1999 г. новой редакции Положения о порядке внесения платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в разработке которого принял непосредственное участие автор этой работы.

И все же, несмотря на недостатки законодательства в части регулирования ипотечных правоотношений, их появле­ние - важное событие в истории гражданского законодательства России. Благодаря ипотеке кредит теперь могут получить и малообеспеченные слои населения, благо для физических лиц размер платы за госрегистрацию незначителен. Кроме того, можно прогнозировать снижение про­центных ставок по ссудам. Продажа жилья в кредит (под залог приобре­таемой квартиры) будет способствовать пополнению государственной казны.

Появление "подинститута" закладной положительно скажется на оборачиваемости денежных средств в стране. Деньги будут не только средством накопления и платежа, но и средством обращения, что осо­бенно важно в условиях финансового кризиса в России. Институт ипо­теки способен укрепить банковскую систему. Государство, став залого­держателем определенных важных объектов ипотеки, будет гарантиро­вать банкам возврат обеспечения.

И, пожалуй, главное состоит в том, институт ипотеки в нынешней разбалансированной экономике России - это не только начало большой работы по совершенствованию залогового законодательства, но первый шаг к оздоровлению нашей экономики, улучшению гражданского оборота.

7. Список использованной литературы

1.   Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года                                        N 51-ФЗ. "Российская газета", N 238-239, 08.12.94.

2.   Феде­ральный Закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. «Экономика и жизнь». Еженедельник. 1998, № 31.

3.   Федеральный закон Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ. “Российская газета” от 6 марта 1997 года.

4.   Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 года N 2872-1. "Ведомости СНД и ВС РФ", 11.06.92, N 23, ст. 1239.

5.   Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренные Распоряжением Правительства РФ N 96-рз от 22 декабря 1993 года. "Российская газета", N 3, 06.01.94 года.

6.   Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Москва, Инфра-М, 1998 г.

7.   Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Завидов Б. Д. Москва, «Издательство ПРИОР», 1999 год.

8.   Комментарий к ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвиджимое имущество и сделок с ним». Брагинский М. И., Москва, «Юриддом», «Юстицинформ», 1997 год.

* пункты 3 и 4 ст. 3 Гра­жданского кодекса Российской Федерации

* п. 1 ст. 19 Закона "Об ипотеке"

* ст. 43 Закона "Об ипотеке"

* ст. 45 Закона

* п. 2 ст. 342 ГК РФ

* ст. 334 ГК РФ

[1] абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке»

[2] п. 1 ст. 209 ГК РФ

[3] соответ­ственно пунктам 2, 3, 4 ст. 1 Закона

[4] ст. 3 Закона «Об ипотеке»

[5] ст. 421 ГК РФ

[6] см. правило ГК о главной вещи и принадлежности

[7] соответственно пунктами 4, 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»

[8] п. 3 ст. 6 Закона «Об ипотеке»

[9] п. 3 ст. 335 ГК РФ

[10] статьи 250, 255, 290 и др.

[11] п. 2 ст. 420 ГК РФ

[12] статьи 307 - 419 ГК РФ

[13] п. 3 ст. 420 ГК РФ

[14] п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке»

[15] п. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке»

[16] соответственно пункты 4, 5 ст. 9 Закона "Об ипотеке"

[17] п. 2 ст. 9 Закона "Об ипотеке"

[18] п. 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке"

[19] п. 4 ст. 10 Закона "Об ипотеке"

[20] ст. 11 Закона "Об ипотеке"

[21] ст. 12 Закона "Об ипотеке"

[22]  п. 2 статьи 339 и 349 ГК РФ

[23] ст. 389 ГК РФ

[24] статьи 583 и 584 ГК РФ

[25] соответственно п. 2 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Закона «Об ипотеке»

[26] п. 3 ст. 20 Закона "Об ипотеке"

[27] ст. 210 ГК РФ

[28] ст. 211 ГК РФ

[29] п. 1 ст. 234 ГК РФ

[30] пункты 2 - 4 ст. 2 ФЗ "О госрегистрации"

[31] п. 4 ст. 12 ФЗ "О регистрации"

[32] п. 1 ст. 20 Закона "Об ипотеке"

[33] п. 1 ст. 16 ФЗ "О госрегист­рации"

[34] М.: Юриддом, Юстицинформ. 1997

[35] п. 1 ст. 17 ФЗ "О гос­регистрации"

[36] п. 5 ст. 18 ФЗ "О госрегистрации"

[37] п. 4 ст. 16 ФЗ "О госрегистрации"

[38] п. 1 ст. 21 ФЗ "О госрегистрации"

[39] ст. 25 Закона "Об ипотеке"

[40] ст. 21 Закона "Об ипотеке"

[41] абз. 1 п. 2 ст. 19 ФЗ "О госрегистрации"

[42] ст. 27 За­кона "Об ипотеке"