Не
рассматриваются в качестве недвижимости и не могут быть предметом ипотеки
деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные к
сносу.
Особый
объект ипотеки - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Как
справедливо отмечает А.Д. Куликов, он представлен не отдельной вещью, а
совокупностью вещей, и включает связанные с его деятельностью права требования
и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной
деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается
как объект недвижимости.
Предметом
ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых
домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не
постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Сюда же относятся и иные
жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах),
зарегистрированные в этом качестве в БТИ, общежития, гостиницы-приюты,
дома-интернаты и так далее. Будучи недвижимостью в жилищной сфере они имеют
строго целевое назначение. Такой подход Закона обусловлен недостатком жилья и
его особой социальной значимостью.
Вместе
с тем Закон относит к недвижимости, а стало быть, к подлежащим ипотеке, и
объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и
т.д.).
Предметом
договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в
частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут
устанавливаться федеральными законами, однако пока они не прописаны.
Помимо
права собственности, ипотека может иметь место в отношении имущества,
принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, то есть
производного от права собственности. Его субъектами выступают государственные и
муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в
хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или
муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения служат те
виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были
переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в
результате производственной деятельности.
Не
может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, которое запрещено к
взысканию. Например, жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его
части, принадлежащие лицам-должникам, основное занятие которых - сельское
хозяйство. Исключение составляют случаи, когда взыскивается ссуда, выданная на
строительство дома. По меткому замечанию З.И. Цыбуленко, ипотека невозможна в
отношении имущества, подлежащего либо находящегося в любой стадии приватизации[79].
То есть государственные и муниципальные образования дают передано в частную
собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется
заранее в соответствующих программах.
Договор
об ипотеке - это гражданско-правовой акт, разновидность сделки, к которому
применяются основные правила, регулирующие порядок ее совершения[80].
Для договора ипотеки предусмотрены обязательная письменная форма и
государственная регистрация. Несоблюдение правил о государственной регистрации
договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается
ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
Передаваемая
в залог по договору ипотеки недвижимость должна быть оценена. По общему
правилу, оценка проводится по соглашению сторон. Единственное исключение
составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст. 67 Закона «Об
ипотеке», не может быть меньше нормативной.
Оценка
заложенной недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной
собственности, регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8, проведение оценки обязательно, если речь идет об объектах, полностью или частично
принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо
муниципальным образованиям. Оценщиками могут быть юридические и физические
лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и имеющие
соответствующую лицензию[81]. Однако в п. 3 ст. 9
Закона «Об ипотеке» говорится о том, что оценка предмета ипотеки может
осуществляться независимыми профессиональными организациями. Таким образом,
налицо противоречие между двумя правовыми актами.
В
случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ипотечного обязательства на
заложенное недвижимое имущество должно быть обращено взыскание в судебном
порядке.
Споры
с участием граждан рассматривают суды общей юрисдикции (ст. 25 ГПК РФ), а с
участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражные суды
(ст. 27 АПК). При наличии в договоре об ипотеке, так называемой третейской
оговорки или иного соглашения сторон о том, дело может быть передано в
постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного
спора (ad
hoc) третейский суд.
По
общему правилу, требования залогодержателя, обеспеченные залогом недвижимого
имущества, удовлетворяются по решению суда (п. 1 ст. 340 ГК РФ и ст. 51 Закона
«Об ипотеке»). Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество не может
быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 47 постановления
Пленума ВС и ВАС № 6/8 от 1 июля 1996 г.).
Законом
установлен перечень вопросов, которые разрешает суд при рассмотрении дела об
обращении взыскания на заложенное имущество. Пункт 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке»
определяет положения, которые должны быть указаны в решении об обращении
взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Суд,
установив факт неисполнения основного обязательства, например невозвращение
банковского кредита, дает разрешение на реализацию предмета залога и
удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного недвижимого
имущества, которое было заложено (ч. 1 п. 1 ст. 349 ГК).
Из
этого общего правила законодатель предусматривает исключение - возможность
реализовать заложенное недвижимое имущество без обращения в суд. В соответствии
с п. 1 с. 55 Закона «Об ипотеке» удовлетворение требований залогодержателя за
счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается без обращения в
суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем
и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения
взыскания на предмет ипотеки.
Следует
иметь в виду, что, во-первых, данное соглашение, заключенное до возникновения
оснований для обращения взыскания на предмет залога, юридической силы не имеет
и не дает права на обращение взыскания на предмет залога без обращения в суд.
Во-вторых, законодатель предъявляет особые требования к форме соглашения: такое
соглашение должно быть удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 349 ГК РФ). В-третьих,
соглашение об обращении взыскания на недвижимое имущество как предмет залога
без предъявления иска в суд может быть оспорено не только сторонами данного
соглашения, но и любым лицом, чьи права нарушены указанным соглашением (например,
предшествующий залогодержатель)[82]. В п. 46 постановления
Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных
с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» особо
отмечено: «если соглашение об удовлетворении требований залогодержателя
предусматривает передачу ему предмета залога, оно должно содержать условия,
позволяющие классифицировать это соглашение как соглашение об отступном или о
новации обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК)».
В
заключении такого соглашения заинтересованы обе стороны, ибо залогодержатель
получает право оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодатель
освобождается от судебных издержек. Этот перечень условий, при которых
допускается обращение взыскания без обращения в суд, носит исчерпывающий
характер.
После
вынесения соответствующего судебного решения реализация заложенного имущества
происходит на публичных торгах по правилам, установленным процессуальным
законодательством, за изъятиями, установленными Законом «Об ипотеке».
Процессуальное законодательство включает в себя нормы ГПК РФ, Закона об
исполнительном производстве, Закона о судебных приставах. Вопросы проведения
публичных торгов не были урегулированы достаточно полно в указанных правовых
актах. Так, в частности, в Законе об исполнительном производстве нормы о
проведении публичных торгов помещены в разделе, посвященном обращению взыскания
только на имущество должника-организации и ничего не говорится о реализации
заложенного имущества физических лиц.
При
принятии решения о проведении публичных торгов, суд может, получив согласие
залогодателя и залогодержателя, указать в решении, что будет выбрана такая
разновидность публичных торгов, как аукцион. То же самое могут сделать
залогодатель и залогодержатель, принимая решение о внесудебном порядке
обращения взыскания на заложенное имущество (за исключением случаев, когда
внесудебный порядок вообще не допускается (п. 2 ст. 55 Закона «Об ипотеке»).
Гражданский
кодекс (п. 3 ст. 349) предусматривает, что в некоторых случаях взыскание на
предмет залога может быть обращено только по решению суда, независимо от того,
движимое или недвижимое имущество составляет предмет залога.
Такое
правило предусмотрено в следующих случаях:
-
для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого
лица или органа. Например, когда залогодатель — государственное предприятие,
владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, и для его залога
требуется разрешение местных органов Минимущества;
-
предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую,
художественную или иную культурную ценность;
-
залогодатель отсутствует, и не представляется возможным установить место его
нахождения.
Закон
«Об ипотеке» решил этот вопрос несколько по-иному. Так, в соответствии с п. 2
ст. 55, внесудебное обращение взыскания также не допускается, когда предметом
ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо как имущество,
находящееся в общей собственности, и кто-либо из его владельцев не дает
согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на
удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В
Законе «Об ипотеке» {ст. 60) говорится о возможности должника по основному
обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утрату
заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения
взыскания на заложенное имущество. Сделать это можно в любое время до момента
продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу
либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке
залогодержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные
ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием
для обращения взыскания на заложенное имущество, в объеме, который эти
требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Таким образом, объем
требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном
решении об обращении взыскания на заложенное имущество.
Таким образом, ипотека является
одной из самых распространенных и требующих более детального правового
регулирования, сделок с недвижимым имуществом, не связанных с переходом права
собственности.
Заключение
По
итогам дипломного исследования можно сделать следующие выводы.
1.
Основной
особенностью сделок с недвижимым имуществом является особый объект таких сделок
– недвижимое имущество.
2.
Понятие
недвижимого имущества, закрепленное ст. 130 ГК РФ является несовершенным, а
именно:
-
упоминание в ст.130 ГК РФ о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняет
определение недвижимости, а потому эти термины следовало бы исключить из ст.
130 ГК РФ и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая
тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие
материальную форму.
-
«несоразмерность ущерба при перемещении» как признак недвижимой вещи в
современных условиях не является однозначным. Потому целесообразнее
сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданского
законодательства 1991 г.: «земельные участки и все, что прочно с ними связано»,
исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта,
а также перечень таких объектов.
Таким
образом, мы предлагаем изменить абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в
следующей редакции: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные
участки, участки недр, другие объекты гражданского права, перемещение которых
невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с
землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью».
3.
Участниками сделок с недвижимым имуществом могут быть субъекты гражданского
права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и
лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты,
муниципальные образования
Граждане
и юридические лица вправе совершать сделки с недвижимостью в соответствии со
своей право- и дееспособностью.
От
имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими
действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные
права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их
компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени
муниципальных образований указанные права и обязанности своими действиями могут
приобретать и осуществлять органы местного самоуправления в рамках их
компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|